Методы оценки земли и их практическое применение

 

1.3.3 Затратный подход к оценке земельных участков

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

 

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле (1.4):

                                                                      (1.4)

Где:

- С – стоимость;

-Сзу – стоимость земельного  участка;

-Спвс – полная восстановительная  стоимость  улучшений;

-И- износ.

Методы выделения используется для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки.

 

 

 

 

 

 

 

2 Определение рыночной стоимости жилого дома с земельным

участком в пос. Дубинино, г. Шарыпово

 

2.1 Характеристика  объекта оценки

1. Физические характеристики:

   -вид разрешенного  использования:  собственность;

  - площадь земельного  участка: 800 кв.м;

  -смежества: земельный  участок № 24;

  -кадастровый номер:24:56:001264:0018:04:550:002;

  -кадастровый номер  земельного участка: 000793821:0002:23019;

   -этажность: 1 этаж;

   -тип недвижимости: кирпичный;

2. Характеристика местоположения :

           РФ, Красноярский край, п.Дубинино, ул Полевая, дом 24.

3. Характеристика окружения :

           Близость к зонам рекреации 3 км до реки «Береш». Остановка общественного транспорта в 20 метрах от дома. Расстояние до ближайшего ж/д вокзала- 2.5 километра. Аэропорт находится в 360 километрах от поселка Дубинино. Автовокзал в шаговой доступности- 450 метров.

Социально-экономическое положение г. Шарыпово :

          1. Географическое положение

             Город  Шарыпово расположен в  юго-западной части Красноярского   края, у восточных отрогов Кузнецкого Алатау, на границе степных областей Назаровской котловины и  Кемеровской области. По территории административного образования протекают притоки первого и  второго порядков реки Чулым (Кадат, Базыр, Береш, Урюп),  
Шарыпово находится в зоне резко континентального климатического пояса. Средняя годовая температура воздуха в городе около 0,5 °С. Средняя    температура в  январе, самом холодном месяце года – 25 ° С, в июле, самом теплом , - 28° . 
           Населенный пункт окружен возвышенностями, озерами, рекой и лесами.

2 .Структура органов управления.

             Город Шарыпово имеет статус  муниципального образования, которое  включает в себя город Шарыпово  и  рабочие поселки Дубинино и Горячегорск. Устав муниципального образования утвержден на сессии городского Совета 02.12.2003 года.  
            Местное самоуправление в муниципальном образовании «Город Шарыпово Красноярского края» осуществляется Главой города Шарыпово и органами местного самоуправления - городским Советом и администрацией города.

3.Уровень жизни населения

            В 2009 году среднедушевые денежные доходы населения в месяц составили 11381 рублей, увеличившись по сравнению с 2008г, в номинальном выражении на 21%, реально на 9,5%.

4.Общее состояние экономики

До 2002 года крупное промышленное производство было представлено в городе четырьмя предприятиями – Березовская ГРЭС, ОАО «Разрез Березовский-1», ООО «Пищекомбинат», ОАО «Урюп», также до 2003 года в городе работало несколько крупных строительных организаций. Основная доля валового продукта, производимого в городе, относилась именно к этим предприятиям.

Березовская ГРЭС, и ОАО «Разрез Березовский-1» продолжают свою деятельность, и на этих предприятиях работают преимущественно жители города  Шарыпово Градообразующее предприятие в период финансового кризиса, снизило отгрузку на 7% от объема предыдущего года, но уже в 2010 году объем отгруженной продукции вырос практически вдвое

5. Трудовые ресурсы

В 2012 году в экономике города было занято 74,9% населения в трудоспособном возрасте. На рынке труда востребованы следующие специалисты: врачи, программисты, сварщики с высокими разрядами, юристы с высшим образованием, монтажники.

 

 

2.2Анализ рынка  жилой недвижимости малоэтажной  застройки

Таблица 2.1 – Анализ рынка недвижимости в п. Дубинино.

№	Местоположение	Стоимость (руб)
1	ул. Полевая	2500000
2	ул. Советская	3000000
3	ул. Луганская	2000000
4	ул. Сиреневая	1600000

Рисунок 2.1

Таблица 2.2 – Анализ рынка земли в п. Дубинино.

№	Местоположение	Стоимость (руб)
1	ул. Полевая	450000
2	ул. Советская	600000
3	ул. Луганская	500000
4	ул. Сиреневая	260000
5	ул. 9 мая	300000

 

 

 

 

Рисунок 2.2

Анализ рынка жилья…..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Оценка рыночной стоимости жилого дома с земельным участком

1. Оценка жилого дома  по затратному подходу

Рыночная стоимость по затратному подходу определяется по формуле(2.1):

                                                                              (2.1)

где:

- Рс – рыночная стоимость;

- Сз.у – стоимость  земельного участка;

- Спвс – полная восстановительная  стоимость;

- И – износ накопительный.

                                                           (2.2)

Где:

- Спвс – полная восстановительная  стоимость;

- V – физический объем ( куб м.);

- Цед – цена единицы  физического объема(34.2);

- J1 – индекс территориальный(1.07);

- J2 – индекс удорожания(118.89);

- J3 – текущий индекс(1.17).

 руб.

             Определение РС земельного участка  затратным подходом не представляется  возможным, так как отсутствует  стоимость ЕОН.  Произведем расчет  РСз.у.  методом сравнения продаж (табл. 2.3.1)

Таблица 2.3.1- Рыночная стоимость с земельным участком

местоположение	стоимость 1м2	расчет РС
ул. Полевая	1600	800
9 мая	1000
ул. Советская	1250
ул. Луганская	900
ул. Сиреневая	1100

руб.

 руб.

Находим физический износ методом конструктивных элементов

(табл. 2.3.2)

Таблица 2.3.2-Определение износа жилого дома

конструктивные элементы	техническое состояние	доля УПВС	износ (%)	расчет физического износа
Фундамент	хорошее	2	4	0.08
Стены и перегородки	хорошее	12	8	0.96
Перекрытия	хорошее	8	8	0.64
Крыша	хорошее	4	1	0.04
Полы	хорошее	16	9	1.44
Проемы	хорошее	10	12	1.2
Отделочные работы	хорошее	15	6	0.9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	неудовлетворительное	25	30	7.5
Прочие работы	-	8	2	0.16
Итого		100		13

Износ жилого дома составляет – 13%

Определим накопительный износ(2.3):

                                                                                        (2.3)

Делаем расчеты согласно формуле (2.1)

Рыночная стоимость жилого дома по затратному подходу составляет- 2530271 рублей.

2. Оценка жилого дома  по сравнительному подходу

Рыночный подход производится путем сравнения с аналогичными объектами, и определяется по формуле(2.4):

                                                                     (2.4)

где:

- РС – рыночная стоимость;

- Rk – продажная цена аналогичного объекта;

- ΣD – сумма корректировок.

Проведем расчет РС с учетом корректировок (таблица 2.3.2)

Таблица  2.3.3 - Расчет рыночной стоимости с учетом корректировок

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
1.Местоположение	ул. Полевая	ул. Советская	ул. Луганская	ул. Сиреневая	ул. 9 мая	ул. Дальняя
2. Этажность	1	2	1	1	2	1
3.Площадь (кв.м.)	120	75	80	72	140	60
4.Материал	кирпич	кирпич	кирпич	ж/б	кирпич	ж/б
5.Дополнительные постройки	есть	нет	есть	есть	есть	нет
6.Права на земельный участок (владелец)	1	1	2	2	1	1
Общая стоимость (млн. руб.)	-	3	2	1.6	1.4	1
Корректировки		1	2	3	4	5
1.		-2	-3	3	2	-5
2.		3	0	0	3	0
3.		-5	-3	-7	4	-8
4.		0	0	2	0	2
5.		-4	0	0	0	-4
6.		0	-2	-2	0	0
итого		-8	-11	-6	9	-17
Стоимость за 1 кв.м.(тыс. руб.)		40	25	22	10	17
Стоимость за 1 кв.м.  с учетом корректировок (тыс. руб.)		36.8	22.3	20.7	10.9	14.1