История земельно-правового строя России

5. Земельный строй России  с 1990 года по настоящее время

С 1990 г. в законодательство Российской Федерации вносятся изменения, реформирующие земельный строй. Так, происходит:

1) радикальное изменение  отношений собственности. Законом  от 24 декабря 1990 г. Российская  Федерация заявила о суверенном  правовом регулировании земельных  отношений и отношений по природопользованию  только российским законодательством  и законодательством входящих  в нее республик. С принятием  Закона «О собственности в  РСФСР» были реформированы отношения  собственности на землю и природные  объекты. В частности, был введен  правовой режим равноправного  положения всех форм и видов  собственности; установлены право  передавать земельные участки  в собственность граждан, а  также правовые гарантии для  собственников по владению, пользованию  и распоряжению землей и др.;

2) радикальное изменение  производственных отношений. С  введением Закона о предприятиях  и предпринимательской деятельности, гражданам России было предоставлено  право иметь в индивидуальной  или семейной собственности сельскохозяйственные, промышленные и иные предприятия  без ограничения форм, размеров, видов их деятельности, за исключением  запрещенных законом.

Одновременно были созданы  условия для ломки социалистической собственности в пользу частной, облегчен выход предприимчивым гражданам  из государственных сельскохозяйственных предприятий и колхозов для ведения  свободного частного хозяйствования на земле.

3) включение производителей  сельскохозяйственной продукции  в отношения земельной собственности.  Например, земли колхозов, других  кооперативных сельскохозяйственных  предприятий, акционерных обществ,  в том числе созданных на  базе государственных сельскохозяйственных  предприятий, могут передаваться  в коллективную собственность  – совместную или долевую;  установлена также возможность  приобретения земель для целей,  связанных с ведением сельскохозяйственного  производства, в собственность; предоставлена  возможность создания и ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства  и т. п.;

4) создание экономико-правового  механизма приватизации земельных  участков гражданами. Местным органам  самоуправления предоставлено право  изъятия и передачи в специальный  земельный фонд для последующего  перераспределения гражданам части  земель, используемых не по целевому  назначению, неэффективно, а также  выбывших из оборота или переведенных в менее ценные угодья; Госкомзем и Минсельхоз РФ обязаны систематически готовить каталоги этих земель, публиковать их, организовать рекламу в средствах массовой информации, оказывать содействие в переселении граждан, желающих и способных создать крестьянские хозяйства; за сокрытие информации о наличии свободного земельного фонда виновные должностные лица подлежат штрафу;

5) обеспечение свободного  хозяйствования на земле. Вмешательство  в хозяйственную деятельность  со стороны государственных, хозяйственных  и других органов и организаций  запрещается. Предусмотрены судебная и арбитражная защита от неправомерных действий указанных лиц, взыскание с них убытков, причиненных незаконным вмешательством;

7) введение платности землепользования, которая реализуется через покупную (нормативную) цену земли, устанавливаемую  в законодательном порядке, через  налогообложение использования земель и через арендную плату. В результате вводится новый метод регулирования режима использования земель – экономико-правовой.

8) придание приоритетного  правового статуса сельскохозяйственному  использованию земель.

При проведении земельной  реформы была осуществлена реорганизация  большей части колхозов и совхозов (около 95%), в результате чего около 15 млн. работающих в этих хозяйствах получили земельные доли от 2 до 15 гектаров каждый. На базе колхозов и совхозов были созданы  сельскохозяйственные кооперативы, акционерные  общества, товарищества, фермерские хозяйства  и другие формы хозяйствования на земле. За это время возникло около 290 тыс. фермерских хозяйств с общей  земельной площадью около 12 млн. га. В результате этой реорганизации  большая часть земель сельскохозяйственного  назначения из государственной собственности  была передана в частную собственность, а также общую совместную или  общую долевую собственность;

9) устранение несправедливости  и неправомерности действий социалистического  государства, допущенных в ходе  принудительной коллективизации  крестьянства, при которой земли  крестьян фактически были принудительно  изъяты в пользу малоэффективных  колхозов, часть из которых трансформировалась  в совхозы. Так, при коллективной  совместной собственности земель  колхозов и других сельхозпредприятий  земельные участки передаются  бесплатно в пределах площади,  исчисляемой путем умножения  средней расчетной доли, сложившейся  в данном административном районе, на число членов данного хозяйства;  при коллективно-долевой собственности  доля не может быть более  предельных участков, передаваемых  в собственность; для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства,  индивидуального жилищного строительства,  личного подсобного хозяйства  и т.п. земельные участки предоставляются  бесплатно в пределах средней  земельной доли, сложившейся в  данном административном районе, либо в пределах норм, устанавливаемых  областной администрацией.

Передача земельных участков для вышеуказанных целей производится за плату, если участки по своей площади  превышают установленные нормы.

Земельная реформа осуществляется поэтапно. На первом этапе осуществляется закрепление за местными органами самоуправления прав по распоряжению землей; уточняются административные границы; выявляются потребности в земле граждан  и организаций; формируется специальный  фонд земель для последующего распределения; устанавливаются ставки земельного налога и цена земли. На втором этапе  осуществляется непосредственное перераспределение  земель – закрепление их в собственность, пользование, аренду гражданам и  организациям в соответствии с законодательством.

Период с 1990 года можно  охарактеризовать также периодом бурного  законотворчества; объем принимаемых  нормативно-правовых актов в отдельные  периоды превышает возможности  усвоения их специалистами и внедрения  в практику земельных отношений. Особое место в этой связи занимает принятие в 1994 г. первой (Общей) части  нового ГК РФ, который имеет важное значение для правового регулирования  не только гражданских, но и земельных  отношений. Успешной реализации земельной реформы активно противостояли консервативные силы. Так, в августе 1991 г. была предпринята попытка государственного переворота, вошедшая в историю России под названием «августовского путча»

Принятие новых законов  проходило в союзном и российском парламентах в условиях острой борьбы между представителями прогрессивных  и консервативных идей, и содержание принимаемых законов зачастую отражало компромисс между этими двумя  взаимоисключающими течениями. Примером такого компромисса явилось, в частности, принятие Основ законодательства об аренде, которые, несмотря на несовершенство, способствовали созданию немалого количества арендных предприятий, выходящих из режима функционирования в условиях командной экономики.

Позиции представителей сторонников  рыночной экономики постепенно укреплялись, и появился целый ряд законодательных  актов, внесших перелом в формировании земельного законодательства: законы РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности  в РСФСР», от 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности», от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», от 23 ноября 1990 г. «О земельной  реформе» и другие, которые позволяли  обеспечить действие Земельного кодекса  РСФСР, принятого 25 апреля 1991 г., Закон  РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан  на получение в частную собственность  и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства», Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах  по наделению граждан земельными участками». Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы», постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. «О порядке осуществления  прав собственности земельных долей  и имущественных паев», Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных  прав граждан на землю», Федеральный  закон от 17 июня 1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», постановление  Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении правил ведения  Единого государственного реестра  на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

С распадом в 1991 году Союза  ССР открылся простор развитию земельного законодательства России, однако оно  реализовывалось с пробуксовками, как и ушедшее в историю  союзное законодательство. Так, положения  ЗК 1991 г. в части наделения землей всех желающих граждан, несмотря на подгоняющие  исполнение дела указы Президента РФ, а также постановления парламента (Верховного Совета РФ), торпедировались  руководителями колхозов и совхозов, не желавших терять свое монопольное  положение. Не помогало и действие антимонопольного закона (Закона РФ от 22 марта 1991 г. «О конкуренции  и ограничении монополистической  деятельности на товарных рынках»).

Нужен был радикальный  правовой механизм, позволявший реформирование земельных отношений. Поэтому с  принятием в несельскохозяйственной сфере Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных  предприятий» в сельскохозяйственной сфере реформирование земельных  отношений путем приватизации земель стали решать такие нормативно-правовые акты, как Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР» и  изданное во исполнение его постановление  Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов».

В соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной  реформы в РСФСР»* приватизация земель, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с  действующим законодательством  и настоящим Указом. Решения по перераспределению земель принимаются  органами местной администрации  по представлению земельных комитетов. Колхозы и совхозы были обязаны  в 1992 г. провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом  РСФСР «О предприятиях и предпринимательской  деятельности», перерегистрироваться в соответствующих органах. Районным органам исполнительной власти совместно  с земельными комитетами предложено установить среднерайонные нормы бесплатной передачи земли в собственность  граждан с учетом качества земель. Коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 1 марта 1992 г. принять решение о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности в  соответствии с ЗК РФ. Местной администрации  обеспечить выдачу гражданам, ставшим  собственниками земли, соответствующих  свидетельств на право собственности.

Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных  участков в собственность граждан» было установлено, что при определении среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность вся площадь сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий района, за исключением земель, передаваемых в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе. В число лиц, работающих в сельском хозяйстве, включаются только работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, а в социальной сфере – включаются работники предприятий, организаций и учреждений народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий.

Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных  участков гражданам и юридическим  лицам при приватизации государственных  и муниципальных предприятий» для  ускорения приватизации и дальнейшего  совершенствования земельных отношений  было предоставлено право гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В этом указе впервые было предусмотрено право частной  собственности на земельные участки, используемые для предпринимательской  деятельности, а также право собственности  юридических лиц на землю.

Указом Президента РФ «Об  утверждении порядка продажи  земельных участков при приватизации государственных и муниципальных  предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а  также предоставленных гражданам  и их объединениям для предпринимательской  деятельности». Этим указом утверждён  Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных  и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве  этих предприятий, а также предоставленных  гражданам и их объединениям для  предпринимательской деятельности.

В целях совершенствования  системы наделения граждан земельными участками и перерегистрации  ранее предоставленных участков Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» рекомендует всем субъектам РФ в 3-месячный срок определить потребность граждан в получении за плату и бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей.

В 1993 г. с принятием Конституции  РФ реорганизационные меры получили конституционное обоснование, что  позволило придать реформированию земельных отношений системный  характер.

Введение в России частной  собственности на землю и другие вещные права (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. ст. 209-217 ГК РФ) способствует формированию рынка земли, то есть земля все  активнее включается в гражданский  оборот. Это прежде всего относится  к землям, предоставленным гражданам  на праве частной собственности: под индивидуальное жилищное и дачное строительство, под гаражное строительство, садоводство, а в сельской местности  приусадебные земельные участки.

Земельный рынок существует там, где имеется значительно- широкий слой земельных собственников.