Договор социального найма

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3

1. Общие положения  и особенности договора найма  жилого помещения…..4

2. Порядок  и условия заключения договора  социального найма, изменение договора………………………………………………………………………..…7

3. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения……………………………………………………………………....14

Заключение………………………………………………………………….…..22

Список использованных источников………………………………………....23

 

Введение

Конституция Российской Федерации  в статье 40 провозгласила в числе  основных прав и свобод человека и  гражданина право на жилище. Это  важнейшее социально-экономическое  право, поскольку затрагивает основы жизни людей.

В настоящее время наем жилого помещения  является распространенной формой возникновения  права на проживание. Необходимость "снимать квартиру" вызвана  семейными, деловыми или иными обстоятельствами. В данном случае социальный наем выступает  универсальным способом обеспечения  жильем граждан, не обладающих достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающихся  в улучшении жилищных условий.

Следует отметить, что с переходом  страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего - это существенное сокращение строительства государственного и  муниципального жилья. Кроме того, к  тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч  беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в  результате межнациональных конфликтов.

Таким образом, как следует из Конституции  РФ, бесплатное предоставление жилья  государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо  указаны в законе, а с другой - являются нуждающимися в улучшении  жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров  социального найма.

 

 

 

 

1. Общие положения и особенности  договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две  разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого  найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся  в частной, государственной или  муниципальной собственности. Правовая природа этого института регулируется нормами гражданского законодательства, а именно ст. ст.671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в  состав государственного или муниципального жилищного фонда. Данному институту  посвящены как нормы гражданского, но в большей степени нормы  жилищного законодательства, а именно раздел третий ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения  должен быть заключен в письменной форме (ст.674 ГК РФ), при несоблюдении указанного условия сделка признается недействительной. Оба договора являются консенсуальными, двусторонними, возмездными, взаимными.

По договору социального найма  жилое помещение предоставляется  в государственном или муниципальном  жилищном фонде (п.1 ст.672 ГК РФ, ст.49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются  помещения по договору коммерческого  найма.

 

Оба обязательства  возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом - решением органа местного самоуправления (части 3, 4 ст.57 ЖК РФ).

Возмездность предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями (ст. ст.671, 678, 682 ГК РФ, п.5 ч.3 ст.67, ст.153-156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата устанавливается по соглашению сторон, а при социальном найме плата детально регулируется статьями 154-156, 159, 160 ЖК РФ.

Объектом договоров является жилое  помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодным для постоянного  проживания граждан, отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ).

Сторонами договоров выступают  наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ), нанимателем же может быть только физическое лицо. По договору социального найма наймодателем является собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные лица (ст.60 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст.65 ЖК РФ). Но в отличие от положений ст.676 ГК РФ в ст.65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц. Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену изделий на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии. Необходимо отметить также, что перечень обязанностей наймодателя по ст.65 ЖК РФ не является исчерпывающим. Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей несет гражданско-правовую ответственность, а по договору социального найма наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность (ст.66 ЖК РФ, ст. ст.6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ). Права и обязанности нанимателя по договору социального найма установлены в статье 67 ЖК РФ, причем перечень их является открытым. Специфическим правом нанимателя по договору социального найма является право на замену (ст.81 ЖК РФ) и обмен (ст. ст.72, 75 ЖК РФ) жилого помещения, в то время как в гражданском законодательстве такое право не предусмотрено.

 

2. Порядок и условия заключения  договора социального найма, изменение договора

Следует отметить, что жилое помещение  предоставляется лишь определенной категории граждан, указанных в  статьях 49 и 51 ЖК РФ. Малоимущим гражданам  жилые помещения предоставляются  в муниципальном жилищном фонде  по решению органа местного самоуправления. Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется по решению  соответствующих государственных  органов (федеральных и региональных). Порядок обеспечения их жильем определяется федеральным законом или законами субъекта РФ. Иным категориям граждан  также могут предоставляться  жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов  местного самоуправления. Жилые помещения  предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным  договором РФ не предусмотрено иное (п.5 ст.49 ЖК РФ). При этом гражданин  признается малоимущим с учетом его  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. А статус граждан, нуждающихся в  жилых помещениях, определен в  статье 51 ЖК РФ. Помимо данных лиц жилое  помещение может быть предоставлено  гражданам, жилое помещение которых  признано в установленном порядке  не пригодным для проживания и  ремонту или реконструкции; детям-сиротам  и детям, оставшимся без попечения  родителей по окончанию их пребывания в образовательных и иных учреждениях; гражданам, страдающим тяжелыми формами  хронических заболеваний.

Законодательство определяет необходимый  перечень документов для постановки на учет для признания нуждающимся  в улучшении жилищных условий: заявление  гражданина; копии финансового и  лицевого счета; выписка из домовой  книги; акт либо справка о проверке жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности или осуществлении сделок по его отчуждению; план Ростехинвентаризации; документы, подтверждающие родственные отношения; паспортные данные; документы с прежнего места жительства; документы, подтверждающие статус; решение органа местного самоуправления о признании лица малоимущим.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч.1 ст.61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор заключается в письменной форме.

При выработке условий конкретный договоров социального найма  жилых помещений на практике целесообразно  иметь в виду Типовой договор  социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением правительства  РФ от 21.05.2005 № 315. Многие его положения  соответствуют нормам ЖК РФ, хотя при  внимательном его прочтении выявляются недостатки и неточности, так в  некоторых случаях предусматривается  наличие соответствующих актов, ни форма, ни содержание которых не определены; неудачна и редакция в  части платы за жилое помещение  по утвержденным ценам и тарифам.

Возникающее из договора социального  найма отношение является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.

Договор социального найма жилого помещения договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством РФ порядке в любое время.

В ЖК РФ изменению договора социального  найма жилого помещения посвящена  статья 82. В ней предусмотрено  два основания изменения договора. Одним из них является объединение  граждан, проживающих в одной  квартире и пользующихся в ней  жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма, в одну семью. Другое основание  связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следует отметить, что указанные обстоятельствами не ограничивается круг оснований изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа других статей.

Рассмотрим подробнее основания  изменения договора, содержащиеся в  ст.82 ЖК РФ. Обязательным условием является объединение в одну семью. При  этом жилищное законодательство не конкретизирует этот аспект.д.ля раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст.69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. В данном случае признание членом семьи происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установление факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявления о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. В этой ситуации необходимо подтвердить наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака. Наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Также не является достаточным основанием проживание свойственников. В указанных случаях для заключения одного договора требуется дополнительные доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении. Дополнительным доказательством может являться совершенный одним из нанимателей обмен с целью проживания в одной квартире.

 

Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Следует отметить, что законодатель допускает объединение без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей  площади жилого помещения. Нет запрета  на ухудшение условий кого-либо из нанимателей. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачивает статус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Необходимо подчеркнуть, что хотя законодатель расценивает заключение единого договора при объединении  в одну семью как изменение, более  обоснованным представляется рассматривать  данную ситуацию как прекращение  первоначальных договоров и заключение нового договора социального найма.

Второе основание - замена нанимателя. Согласно ч.2 ст.82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.