Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

Введение

В условиях перехода к  рыночным отношениям изменились принципы и методы регулирования жилищных отношений, в том числе и по поводу предоставления жилых помещений. С принятием нового Жилищного кодекса количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Вместе с тем уровень жизни россиян остается крайне низким. Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания нашего государства и общества, является проблема обеспеченности населения России жильем.

Таким образом, следует  отметить, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина. Поэтому наряду с рыночными отношениями в жилищной сфере государство должно развивать институт предоставления жилых помещений по договору социального найма как внерыночную модель решения жилищной проблемы.

Договор социального  найма жилого помещения выступает  одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Статья 40 Конституции  РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в  юридически обеспеченной возможности  улучшить свои жилищные условия любым доступным способом – как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения [1].

Интерес правовой науки  к проблемам правового регулирования  социального найма жилых помещений  усиливается. Принятый недавно Жилищный кодекс требует всестороннего обсуждения в литературе. ЖК РФ существенно  изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора. Таким образом, актуальность темы обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время, а также тем, что новый ЖК РФ существенно изменил регулирование отношений по социальному найму, что требует их глубокого научного осмысления.

Объект исследования – общественные отношения, связанные  с правовым регулированием социального  найма жилых помещений. Предмет  исследования составляет действующее  законодательство, регулирующее отношения  социального найма жилого помещения, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам жилищного права.

Цель работы – изучение оснований и порядка предоставления социального найма жилого помещения. Для достижения цели поставлены задачи:

- уточнить понятие жилого помещения как объекта отношений по социальному найму жилья;

- исследовать основания  предоставления договора социального  найма жилого помещения и изучить существенные условия договора социального найма жилого помещения;

- изучить порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

По структуре работа состоит из введения, трех глав и списка литературы.

К вопросам, связанным  с правовым регулированием социального  найма жилья, обращались такие авторы, как Алексеева О.Г., Грудцына Л.В., Красавчикова Л.О., Кудашкин А.В., Пчелинцева Л.М., Седугин П.И., Семина Т.А. и др.

1. Понятие и сущность договора  социального найма жилого помещения

 

Одна из основных форм реализации гражданами Российской Федерации  права на жилище - предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади [15 С. 4].

Жилищный фонд социального  использования предназначен прежде всего для слабозащищенных категорий граждан, а также тех, кому право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения [3].

Понятие договора социального  найма закреплено в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Такое определение можно  дать, обобщая основные черты и  существенные условия договора социального  найма жилого помещения, установленные законом.

Название договора социального  найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования отражает сущность этого гражданско-правового  договора, которая заключается в  удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Целью заключения договора социального найма является передача жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

Договор социального  найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности  сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма, содержащегося  в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением). Вместе с тем приведенное определение договора социального найма заслуживает критики, поскольку не учитывает, что законодательство для некоторых категорий граждан допускает возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма (ст. 59 Жилищного кодекса) [4].

Таким образом, стоит  согласиться с высказанным в  литературе мнением о том, что  возмездность не является обязательным признаком договора социального найма. Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.

 

2. Основание для заключения договора социального найма жилого помещения

 

Основания признания  граждан нуждающимися в жилых  помещениях, предоставляемых по договорам социального найма:

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в  жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма, членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма или собственниками  жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

 

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений [11 С. 9].

Жилые помещения по договору социального  найма предоставляются бесплатно  в бессрочное пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к лицам, имеющим право получить жилье  в государственном или муниципальном фонде социального использования. Круг этих лиц достаточно широк: инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан [6 С. 104].

 Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Таким образом, необходимое условие получения жилья по договору социального найма - нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий.

К основаниям признания  граждан нуждающимися в улучшении  жилищных условий относятся следующие обстоятельства:

1) обеспеченность жилой  площадью на одного члена семьи  ниже уровня, установленного законодательным  (нормативным) актом соответствующего  субъекта Федерации (так называемая  учетная норма). Например, согласно  Закону Москвы от 15 января 2003 г. N 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» (п. п. 4, 5 ст. 2 и подп. 1 п. 1 ст. 3) в Москве норма постановки на учет составляет 10 кв. метров общей площади для проживающих в отдельных квартирах и 15 кв. метров общей площади для проживающих в коммунальных квартирах и квартирах гостиничного типа [5 С. 28];

2) проживание в жилом помещении  (доме), не отвечающем установленным  санитарным и техническим требованиям  (Положение о порядке признания  жилых домов (жилых помещений)  непригодными для проживания, утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552);

3) проживание в квартирах, занятых  несколькими семьями, если в  составе семьи есть больные,  страдающие тяжелыми формами  некоторых хронических заболеваний,  при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4) проживание в смежных неизолированных  комнатах по две и более  семьи при отсутствии родственных  отношений;

5) проживание в общежитиях (за  исключением сезонных, временных  работников; лиц, получивших общежитие в связи с учебой);

6) проживание в течение длительного  времени на условиях договора  поднайма в домах государственного, муниципального и частного жилищных  фондов либо найма в домах  жилищно-строительных кооперативов  или найма в частном жилищном фонде лиц, не имеющих другой жилой площади;

7) иные основания, предусмотренные  законодательством Российской Федерации  и ее субъектов.

 Для отдельных категорий  граждан (например, военнослужащих, подлежащих увольнению с военной  службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку) федеральным законодательством, иными нормативными правовыми актами или законодательством субъектов Федерации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. При постановке на учет для улучшения жилищных условий инвалидов учитывается их право на дополнительную жилую площадь (т.е. применяется повышенная учетная норма) [7 С. 68].

 Федеральной целевой  программой «Жилище» на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 (п. 2 разд. II Приложения 1), предусматривается установление единых оснований признания граждан нуждающимися в получении жилья или в улучшении жилищных условий в соответствующих федеральных нормативных правовых актах. Как видим, Правительство РФ конкретизирует содержание жилищной проблемы и признает, что есть: а) граждане, вообще не имеющие жилья; б) граждане, имеющие жилье, но нуждающиеся в улучшении жилищных условий в силу различных причин (маленькая площадь; непригодно для проживания, как ветхое или аварийное; не отвечает стандартам благоустройства и т.д.).

 Соответственно основания  и условия предоставления жилых  помещений по договору социального  найма должны быть определены для каждой из названных категорий граждан. Именно такой подход должен найти закрепление в новом Жилищном кодексе РФ. В настоящее же время в жилищном законодательстве (и федеральном, и региональном) речь идет только о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий без дифференциации их на две указанные категории, а основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий определяются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов Федерации. Кроме того, субъекты Федерации определяют порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), что не согласуется с положениями Конституции РФ о правах человека. В частности, п. «в» ст. 71 Конституции РФ устанавливает, что в ведении Российской Федерации находится регулирование и защита прав и свобод человека и гражданина. В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «б» ст. 72) находятся лишь вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина. Следовательно, регулирование отношений, связанных с реализацией прав граждан на жилище, должно осуществляться на федеральном уровне [1].