Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения

3. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации [8 С. 124].

 Жилые помещения  по договорам социального найма  не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства,  если международным договором  Российской Федерации не предусмотрено  иное.

 Порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма должны быть едиными во всех субъектах Федерации и не зависеть от места жительства граждан, нуждающихся в социальной поддержке, или признания профессии, рода занятий социально значимыми. Единство нормативного регулирования всех отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, отвечает цели обеспечения единого правового пространства в России.

 Содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением  гражданам жилых помещений по  договору социального найма, позволяет сделать вывод, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются:

 а) предварительная  постановка на учет гражданина  по месту постоянного жительства  органом местного самоуправления (по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации) в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального использования. Законодательством субъектов Федерации может определяться необходимый для постановки на учет срок постоянного проживания гражданина в населенном пункте (в Москве, например, этот срок составляет 10 лет). В отношении ряда категорий граждан наличие этого условия не является обязательным (военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, судьи, прокурорские работники и др.);

 б) решение компетентного  органа (органа местного самоуправления  или администрации и профсоюзного  комитета организации по месту  работы гражданина) о предоставлении  гражданину жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Для некоторых категорий граждан законодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Такие лица включаются в отдельные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

 в) выдача гражданину ордера (административного акта) на вселение в жилое помещение органом местного самоуправления. Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке;

 г) заключение на  основании ордера договора социального  найма жилого помещения между  наймодателем (государственным или муниципальным предприятием, учреждением, органом местного самоуправления) и нанимателем (гражданином, на имя которого выдан ордер) [4].

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма  предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

 Учетной нормой  площади жилого помещения (далее  - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

 Учетная норма устанавливается  органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом [6 С. 104].

 Минимальный размер  площади предоставляемого жилого  помещения по договору социального  найма устанавливается субъектами  Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. При решении этого вопроса субъекты Федерации должны исходить из положений ст. 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которым минимальный размер предоставления жилых помещений эквивалентен социальной норме площади жилья.

 Социальная норма  площади жилья - это размер  площади жилья, приходящейся на  одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья установлен в размере 33 кв. метров общей площади - для одиноких граждан, 42 кв. метров - на семью из 2 человек и 18 кв. метров - на одного члена семьи из трех и более человек (для сравнения - во Франции социальная норма площади жилья ниже российских федеральных стандартов - 13,5 кв. метров на человека).

 Однако роль и  содержание института социального  найма должны быть изменены. Социальный  наем жилых помещений не может  быть основной формой удовлетворения  жилищных потребностей граждан  в условиях изменившихся отношений  собственности. Государство должно оставить за собой обязанность обеспечить бесплатным, т.е. социальным, жильем строго определенные категории граждан. Причем количество этих категорий граждан должно быть разумным, соответствовать бюджетным возможностям государства и определено непосредственно в Жилищном кодексе РФ в исчерпывающем перечне.

Полагается, что право на социальное жилье должны иметь [10 С. 136]:

а) малоимущие граждане (т.е. те, кто по своим доходам не в  состоянии накопить средства на самостоятельное  приобретение жилья или улучшение жилищных условий);

 б) социальные группы, нуждающиеся в государственной  поддержке: ветераны войны, участники  боевых действий, многодетные семьи  и семьи с детьми-инвалидами  и др.;

в) государственные служащие различных категорий.

Заключение

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

До принятия части второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 ЖК), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст. 17 Закона о жилищной политике). Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор  социального найма жилого помещения  и договор коммерческого найма  жилого помещения - это две разновидности  найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007). // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 14.
5. Закон города Москвы от 15.01.2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. № 27.
6. Алексеева О.Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. канд. юрид. наук / О.Г. Алексеева. - Екатеринбург, 2006 –340 с.
7. Александрова С.Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. - 2005. - № 7. - С. 9.
8. Грудцына Л.В. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов // Адвокат. 2006. № 1. - С. 32.
9. Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан / Л.О. Красавчикова // Актуальные проблемы жилищного права. М., 2005.
10. Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы и членов их семей / А.В. Кудашкин // За права военнослужащих. 2005.
11. Пчелинцева Л.М. Предоставление жилья по договору социального найма / Л.Г. Пчелинцева // Законность. 2004. № 5. - С. 46.
12. Седугин П.И. Жилищное право / П.И. Седугин. – М., 2007. – 186 с.
13. Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище / Т.А. Семина // Жилищное право. 2006. № 7. - С. 83.
14. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. 2002. № 1.
15. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения / Е.В. Юрченко // Юрист. 2005. № 9. - С. 54.