Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения

Договор социального  найма жилого помещения в настоящее  время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в  правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации¹. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

Легальное определение  договора социального найма жилого помещения содержится в статье 60 ЖК РФ, пункт 1 которой устанавливает: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Договор социального найма жилого помещения заключается исключительно  в отношении жилых помещений  государственного и муниципального жилищного фонда.

В основании договора социального  найма лежит решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда  социального использования. Правомочие распоряжения жилым помещением нанимателем ограничено. Собственник же, обладая всеми правомочиями (владения, пользования и распоряжения), не ограничен в определении юридической судьбы жилого помещения (как и любого другого объекта). Таким образом, жилое помещение предоставляется нанимателю именно во владение и пользование.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Права и обязанности  наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 ЖК РФ. Согласно части 1 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Несомненно, это значимое право наймодателя, которому (праву) соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя не ограничиваются предусмотренными статьей 65 (редакция которой не обозначает наличия  у наймодателя иных прав). Так, наймодатель  вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ).

В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое  жилое помещение иных лиц.

2) сдавать жилое помещение в  поднаем.

3) разрешать проживание в жилом  помещении временных жильцов.

4) осуществлять обмен  или замену занимаемого жилого  помещения. 

5) требовать от наймодателя своевременного  проведения капитального ремонта  жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления  коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма помимо указанных в ч.1 ст.67 прав может иметь иные права, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма обязан:  

1) использовать жилое  помещение по назначению и  в пределах, которые установлены  настоящим Кодексом; 

2) обеспечивать сохранность  жилого помещения; 

3) поддерживать надлежащее  состояние жилого помещения; 

4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 

6) информировать наймодателя  в установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма помимо указанных в ч.3 ст.67 обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Возникает проблема в  применении данных статей на региональном уровне.

Представляется, что возникшую  проблему требуется решать не индивидуально, принимая по каждому выявленному  факту нарушений отдельное правительственное  решение, а комплексно.

Правовое регулирование жилищного законодательства в настоящее время состоит в том числе в принятии государством социальных обязательств по обеспечению малоимущих граждан жилыми помещениями по договору социального найма.

Анализ законодательства России позволяет утверждать, что региональные цензы оседлости противоречат нормам федерального законодательства, ограничивают права граждан по сравнению с федеральным ЖК, не могут и не должны применяться.

Однако чтобы исключить  возможность двусмысленного толкования норм Жилищного кодекса, регулирующих основания признания нуждающимися в жилых помещениях и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма, предлагается внести следующие изменения в ЖК РФ.

1. Пункт 3 части 1 статьи 12 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:

"Определение условий  и оснований признания малоимущих  граждан нуждающимися в жилых  помещениях, предоставляемых по договорам социального найма".

2. Пункт 4 части 1 статьи 12 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

"Определение условий и порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда".

3. Пункт 2 статьи 49 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

"Малоимущим гражданам,  признанным по установленным  настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договора социального найма, жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке".

В случае внесения в ЖК РФ вышеуказанных изменений региональные законодатели лишатся права устанавливать  условия признания малоимущих граждан  нуждающимися в жилых помещениях, определять условия и порядок  предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма из жилищного фонда, в том числе субъектов Российской Федерации.

¹ Конституция РФ принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25.12.1993.- № 237.