Аренда земельных участков

   договору аренды  предоставляется несамостоятельная,  неотделимая часть вещи,

   владение в полном  объеме (в отношении вещи в  целом) не передается,

   арендатор обладает  по отношению к подобному предмету  договора аренды

   правомочием пользования,  арендодатель же владеет им. Так,  например,

   арендатор, арендующий  часть здания, явственно обладает  лишь правомочием

   пользования по  отношении к этой части, владельцем  же его признается

   владелец всего  здания в целом. В подобном  случае на часть здания, также

   как и на здание  в целом, распространяется одинаковый  режим,

   устанавливаемый  его владельцем. Примером могут  служить и столь популярные

   в настоящее время  торговые центры, где каждый арендатор  обладает лишь

   правомочием пользования  относительно арендуемой части  здания, тогда как

   владеет зданием  в целом арендодатель, распространяя  на здание в целом и

   соответственно на  каждую его часть один и  тот же режим охраны, пропуска  и

   т.д.

 

   Возникает вопрос, возможно ли по договору аренды  передать земельный

   участок только  в пользование без владения  им, а также - в какой  степени

   имеет смысл различать  владение и пользование при  аренде?

 

   Основной экономический  эффект, получаемый при претворении  арендных

   отношений в жизнь,  состоит в возможности пользоваться  имуществом,

   извлекать его  полезные свойства, присваивать  плоды и доходы

   арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не

   обязательно должно  быть сопряжено с владением  используемой вещи. Для

   достижения эффекта,  к которому стремится арендатор,  заключая арендный

   договор, в большинстве  случаев вполне достаточно обладание  им 

   правомочиями, характерными  для пользования; права же, обычно

   характеризующие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это

   необходимо для  реализации главной цели.

 

   Определяющее значение  в отношениях аренды имеет  предоставленная арендатору

   возможность пользоваться  арендованным имуществом. Поэтому  договор аренды

   получил столь  широкое применение в условиях  рынка, свободного

   экономического оборота,  так как предоставляет возможность  арендатору

   извлекать плоды  и доходы из имущества, не  приобретая его в собственность,

   что в большинстве  случаев представляется экономически  наиболее

   целесообразным и  возможным. Так, право аренды  может служить одним из видов

   вклада в уставный  капитал общества или товарищества. Юридическое лицо

   может вообще не  обладать на праве собственности  недвижимым имуществом,

   может лишь пользоваться  им по договору аренды.

 

   Договор аренды  — один из видов договоров  по передаче имущества в

   пользование. Целью  договора аренды, как отмечает  А.А. Иванов, является

   обеспечение передачи  имущества именно во временное  пользование; то, «что в

   ч. 1 ст. 606 ГК указывается  не только на временное пользование,  но и на

   владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не

   всякий арендатор  может быть признан владельцем, пользователем же он будет

   всегда». Следовательно,  с точки зрения цели соглашения, предметом является

   совершение действий, предопределяемых этой целью.  Более того, следует

   предположить, что  заключение договора аренды «для  владения», порочит

   соглашение как  договор аренды и требует его  переквалификации.

 

   Надо также отметить, что полномочия владения, пользования  и распоряжения в

   большей степени  выражают фактическую и экономическую  меру воздействия на

   объект, каждое из  них не может быть строго  отграничено от другого.

 

   Что же касается  вопроса есть ли владение при аренде земельного участка, то

   на него следует  отвечать утвердительно в том  смысле, что понимаемое в

   традиционном цивилистическом толковании владение присуще всякой аренде. В

   статье 5 ЗК РФ помимо  собственников земельных участков  называются

   землевладельцы, землепользователи  и арендаторы земельных участков, под

   которыми понимаются  лица, владеющие и пользующиеся  земельными участками

   соответственно на  праве пожизненно наследуемого  владения, постоянного

   (бессрочного) или  безвозмездного срочного пользования,  по договору аренды

   и субаренды. Все  перечисленные категории лиц  наделены правами как

   пользования, так  и владения, согласно ст. 41 ЗК РФ  они имеют равные

   возможности пользования  земельным участком. Таким образом,  понятие

   землепользования  по земельному законодательству  предполагает не только

   извлечение из  имущества плодов и доходов,  но и фактическое обладание

   (господство, «держание») этим участком. Полноценное использование

   земельного участка  — в чем бы оно не заключалось  — невозможно без

   установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его

   границ, отслеживания  состояния земли, установления  определенного режима

   доступа к нему  и т.п. Кроме того, на арендатора  земли возлагаются и

   различные обязанности (например, по обеспечению рационального

   использования земли  — ст. 42 ЗК РФ), требующие для  их исполнения именно

   владения.

 

   Таким образом,  если даже арендатору не требуются  полномочия, характерные

   для владения, сами  по себе такого рода возможности  имеются у него в силу

   закона. Более того, при включении в текст соглашения  условия о том, что

   арендатор лишен  таких правомочий, подобное условие  следует считать

   недействительным  в силу прямого указания п. 3 ст. 5 ЗК РФ о наличии у

   арендатора правомочий  владения.

 

   Выше было доказано, что в действительности для  аренды вопрос о владении не

   является квалифицирующим;  предмет этого договора составляют  действия по

   предоставлению имущества  «в целях пользования». Установить  же наличие у

   арендатора права  владения не всегда легко, да  и сами такого рода

   полномочия специально  не прописываются в тексте  соглашений. Можно даже

   сказать, что они  (владельческие возможности) имеются  у всякого арендатора,

   но в большем  или меньшем объеме, закреплены более или менее четко. Даже

   при аренде земельного  участка, например, выделенного в  составе земель

   собственника и  не имеющего отдельного (самостоятельного) подъезда

   (подхода), существует  проблема признания такой аренды  сопряженной с

   владением. Опасения  вызывает и тот факт, что в  литературе все чаще

   предпринимаются  попытки заявить о необходимости  различать аренду с разным

   правовым режимом;  «знак равенства между понятиями  «арендатор» и «субъект,

   которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права»

   ставить нельзя».  Совершенно понятно, что при  таком подходе арендатор

   оказывается обязанным  доказать наличие владельческих  полномочий, но если

   это ему не удастся,  то будет лишен вещно-правовой  защиты. Чтобы исключить

   подобное, следует  непосредственно в ст. 305 ГК РФ  указать и на арендатора,

   как лицо, обладающее  вещно-правовой защитой вне зависимости  от объема и

   степени владения  объектом.

 

           §2.Строны, срок и цена договора  аренды земельных участков

 

   Сторонами договора  аренды земельных участков являются  арендодатель и

   арендатор.

 

   Право сдачи земельного  участка в аренду согласно  ст. 608 ГК РФ

   принадлежит, прежде  всего, его собственнику. Аналогичное  правило

   установлено земельным  законодательством. Арендодателями  могут быть также

   лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

   В роли арендодателей  могут выступать граждане РФ, юридические лица, а

   также сама Российская  Федерация и ее субъекты, муниципальные  образования

   (ст. 124 ГК РФ); в  последнем случае от имени  арендодателей обычно

   выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению  имуществом.

   Если же полномочие  из закона не вытекает, арендодатель  должен иметь

   специальное уполномочие  собственника на сдачу имущества  в аренду,

   например, по договору  комиссии. В случае наследования  земельных участков

   лицами, не достигшими  совершеннолетия, их законные  представители могут

   передать эти земельные  участки в аренду на срок  до достижения наследниками

   совершеннолетия  (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

 

   В соответствии  с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду  земельных участков

   предусматривается  только собственниками. Вряд ли  это правильно. В этом же

   пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду

   производится в  соответствии с гражданским законодательством,  т.е.

   подчеркивается приоритет  в регулировании данных отношений  именно норм

   гражданского права.  Поэтому есть основания считать,  что перед нами просто

   редакционная (техническая)  ошибка.

 

   Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать земельный  участок в аренду

   или безвозмездное  срочное пользование принадлежит  также его владельцу. Но

   норма п. 2 ст. 21 ЗК  РФ устанавливает, что распоряжение  земельным

   участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого  владения не

   допускается, за  исключением перехода прав на  земельный участок по

   наследству. Сдача  имущества в аренду — один  из способов осуществления

   принадлежащего арендодателю  правомочия распоряжения имуществом. Можно

   предположить, что  в данном случае норма ЗК  РФ сформулирована некорректно:

   не допускается  не распоряжение, а отчуждение  земельного участка,

   находящегося на  праве пожизненного наследуемого  владения. В таком случае

   противоречия между  нормами земельного и гражданского  законодательства нет.

   Иначе не ясен  смысл запрета, сформулированного  в ЗК РФ: право сдавать

   участок в аренду  предоставлено не только собственникам  земельного участка,

   но и его арендаторам  (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), и ограничение  прав лиц, имеющих

   земельный участок  на пожизненном наследуемом владении, представляется

   необоснованным и  алогичным.

 

   Во всяком случае, следует признать, что имеющаяся  редакция п. 2 ст. 22 ЗК

   РФ требует изменения.  Не случайно Е.В. Ельникова, проводя сходный анализ,

   пришла к выводу, что ЗК РФ содержит запрет  для всяких несобственников

   распоряжаться земельным  участком. Поэтому было бы правильным  п. 2 ст. 22

   ЗК РФ изложить  в следующей редакции: «2. Земельные  участки, за исключением

   изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также