Посрденичество на рынке недвижимости

2. Агент выступает как поверенный. Для этого заключают договор поручения. При этом на специалиста возлагаются обязательства осуществить в отношении объекта недвижимости юридические действия

3. Специалист выступает брокером, который выполняет функции: анализ факторов, сопутствующих сделке, выступление доверенным лицом, разработка оптимального проведения операции с квартирой с наименьшим риском и издержками

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Данная деятельность осуществляется, если объект в собственности риэлтора. Например, когда он приобретался с целью перепродажи.

5. Посредническая деятельность. Когда фирма занимается поиском покупателей, тогда пользователь услуги её не оплачивает, поскольку это делает покупатель.

6. Торговая деятельность. Здесь на специалиста ложатся функции: консультирование, оформление документов, безопасное проведению расчетов и другое.

7. Создание новых объектов для последующей продажи. Здесь партнерами являются инвестиционно - строительные компании.

8. Создание отдельного объекта путем изменения правового режима уже существовавшего (имущественного комплекса). У многих приватизированных предприятий нет правоустанавливающих документов на объекты, которые были получены в процессе акционирования. В таком случае агентства организуют комплекс работ (консалтинг, оформление прав собственности на земельный участок).

9. Работа с производственной недвижимостью. Здесь речь идет об аренде и реализации складских, офисных и торговых площадей.

10. Использование программы реструктуризации производства.

11. Управление недвижимостью. Оно может быть осуществлено лишь на определенных основаниях. Рассмотрим их:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

 

Заключение

Рынок недвижимости - это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Исследование рынка  недвижимости необходимо проводить  для определения соотношения  между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической  работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит достоверность  бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. К ним относятся: покупатели, инвесторы, кредитные учреждения (банки), застройщик (девелопер), строительный подрядчик, посреднические компании.

Становление предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х  гг., когда начал формироваться  отечественный рынок недвижимости. С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая  структура предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

Несколько десятков компаний Перми и Пермского края объединены в профессиональное сообщество - Некоммерческое Партнерство "Российская Гильдия Риэлторов". Членство в РГР считается показателем более высокой профессиональной ответственности компании, так как все компании-члены сертифицированы и придерживаются более высокого стандарта качества оказания услуг. Членами РГР являются все крупные риэлторские компании Перми.

Основной сферой деятельности большинства риэлторских компаний является посредничество при осуществлении сделок на рынке готового жилья – как "вторичного", так и новостроек. Этот вид деятельности формирует более половины объема их прибыли и состоит из комплекса услуг, связанных с оформлением сделок купли-продажи. В традиционный перечень услуг также обычно входит поиск недвижимости, юридическое сопровождение сделок, помощь в приватизации и регистрации, проверка юридической чистоты объектов недвижимости, согласование и узаконение перепланировок и "самостроя", перевод в нежилой фонд и другие услуги.

 

Список литературы

1. Афанасьев А.М. Жилищный комплекс России: идеология свободы и развития. СГАСУ. - Самара, 2008 -256 с.
2. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред.О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2009- 325 с.
3. Ковалев АЛ. "Оценка стоимости активной части основных фондов. Учебно-методическое пособие. М., "Финстатинформ", 2007- 788 с.
4. Коростелев С.П. "Основы теории и практики оценки недвижимости". Учебное пособие.М., "Русская деловая литература", 2010- 412 с.
5. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. "Основы организации ипотечного кредитования". Учебное пособие. М„ "Высшая школа", 2009- 223 с.
6. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости – СПб: Питер, 2006- 189 с.
7. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России – М.: Экзамен, 2007- 554с.
8. Новомлинская Е. Недвижимость пришла в движение // Деньги и кредит. №8. 2009- 312 с.
9. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб,: Издательство "МКС", 2007- 422 с.
10. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити-Дана, 2010- 145 с.
11. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2011- 369 с.
12. Сачин Д. Закрытые фонды – новые горизонты для инвестиций в недвижимость // РЦБ. . №6. 2007- 146с.
13. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: информационно-издательский дом "филинъ", 2008- 487с.
14. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2006- 289с.
15. Экономика недвижимости / Под ред. Горемыкина В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2005- 395с.

 

Приложение 1

Недвижимость - объект экономических  и государственных интересов

 

 

Приложение 2

Особенности рынка  недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-  абсолютная неподвижность  -  большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	-  несовершенная, олигополия  -  небольшое число покупателей и продавцов  -  уникальность каждого объекта  -  контроль над ценами ограничен  -  вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается  -  спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-  сделки носят частный характер  -  публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	-  во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства  -  специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права  -  большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения  и условия
Стоимость	включает стоимость объекта  и связанных с ним прав

 

 

Приложение 3

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и  покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных  объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

 

 

Приложение 4

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы		Влияние на предложение			Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения:	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке  готового жилья
рост						Увеличение
сокращение						Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса:	Увеличение предложения на рынке  коммерческой недвижимости
рост						Увеличение
сокращение						Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов:
рост	Увеличение					Увеличение
сокращение	Уменьшение					Уменьшение
Ставки арендной платы:
рост	Увеличение					Уменьшение
сокращение	Уменьшение					Увеличение
Стоимость строительства:						Увеличение на рынке готового жилья
рост	Уменьшение
сокращение	Увеличение
Ставки арендной платы:
рост	Уменьшение					Уменьшение
сокращение	Увеличение					Увеличение
Стоимость строительства:						Увеличение на рынке готового жилья
рост	Уменьшение
сокращение	Увеличение
Тарифы на коммунальные услуги и  платежи за ресурсы:
увеличение	Увеличение					Увеличение
уменьшение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения
рост		Увеличение				Увеличение
сокращение						Уменьшение
Изменение образовательного уровня:
рост						Увеличение
понижение						Уменьшение
Изменение уровня преступности:
рост						Уменьшение
понижение						Увеличение
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка:
рост				Увеличение			Уменьшение
понижение							Увеличение
Уровень налога на имущество:
рост
понижение				Увеличение			Уменьшение
Уровень земельного налога:
рост
сокращение				Увеличение			Увеличение
Зональные ограничения:
более строгие
менее строгие				Увеличение			Увеличение
Условия совершения сделок:
либеральные
ограничительные				Увеличение			Увеличение
Условия получения прав на застройку:
либеральные				Увеличение
ограничительные				Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка:
улучшение
ухудшение				Увеличение			Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры:
высокий
низкий				Увеличение			Уменьшение

 

 

Приложение 5

 

Субъективная структура  рынка недвижимости

 

 

Приложение 6

 

Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости