Особенности рынка недвижимости

      • локальность  (вследствие неизменяемого местоположения  объектов);

      • низкая  взаимозаменяемость объектов (из-за  существенной зависимости величины  спроса на объекты недвижимости  от местоположения объекта, состояния  инфраструктуры в районе нахождения  недвижимости: наличия дорог, метро,  предприятий торговли и бытового  обслуживания, мест отдыха и т.д.);

      • сезонные  колебания;

      • необходимость  государственной регистрации сделок;

      • вложения  капитала в недвижимость. Ему  сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально  пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные  расходы и т.д.); ежегодный налог  на владение недвижимостью; высокие  трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

      • сделки  с недвижимостью, как правило,  носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто  бывает неполной или неверной;

      • низкая  эластичность предложения объектов  недвижимости, так как строительство  занимает достаточно продолжительное  время, а здания и сооружения  относительно долговечны.

      Существенной  особенностью рынка недвижимости  является его тесная зависимость  от рынка капитала. Рынок недвижимости  находится в непосредственной  зависимости от развития рынка  капитала, поскольку основные параметры  его развития определяет ситуация  на рынке капитала.

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

2. Риски на рынке  недвижимости

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка  недвижимости при таком подходе  включаются отношения, возникающие:

-в ходе создания  объектов недвижимости -- между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

-в процессе оборота прав на недвижимость -- между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

-в процессе эксплуатации  объектов недвижимости -- между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом -- объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый  уровень риска учитывается в  ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно  рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых  рисков являются:

* низкая ликвидность  недвижимости;

* неопределенность  законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

* неопределенность  в налогообложении;

* конкуренция на  рынке капитала и рынке недвижимости;

* длительность  делового цикла;

* демографические  тенденции;

* тенденции занятости  и изменения платежеспособности  населения. К управляемым рискам  относятся микрориски

* условия арендного  договора;

* уровень операционного  и финансового левереджа;

* структура инвестированного  капитала и его стоимость;

* доля рынка  недвижимости определенного типа;

* местоположение  недвижимости;

* структура арендаторов.  Принятие решений об инвестировании  в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа. 1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности; 2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска; 3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Оценка уровня риска  инвестиций при оценке недвижимости является необходимым условием соблюдения объективности определения величины стоимости недвижимости.

3. Собственность  и виды ее оценки

Собственность в  экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию  всего имущества.

Собственность в  юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные  связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых  государством в обязательном порядке  для всех граждан.

Собственность принадлежит  к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков  скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается  весь мир, одной из главных своих  причин имеют, в конечном счете, попытки  изменить сложившиеся отношения  собственности, утвердить новый  строй этих отношений. В одних  случаях эти попытки приводили  к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно  переходило на новую, более высокую  степень своего развития.

Основные виды собственности:

-Индивидуальная  собственность.

Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные  признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной  экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

- Частная собственность.

Частная собственность  близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых -- экономической зависимостью. В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

- Кооперативная собственность.

В основе этой формы  лежит объединение индивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует своим  трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении  дохода. Кооперативная собственность  может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе  кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для  управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает  качественные особенности, поскольку  участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности -- управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

- Государственная собственность.

От предыдущих форм она отличается тем, что абсолютные права собственности находятся  не у отдельных частных лиц  и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство  является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные  государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных  предприятий состоит в том, что  их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных  участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают  федеральные государственные органы.

Развитие процессов  обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно  происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты  государственной собственности  как объективно необходимой формы  обретают свою актуальность в уже  обозримой перспективе. В области  экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный  механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

Государственная собственность реализуется еще  в одном направлении. Обладая  экономической (и политической) властью, она директивно присваивает часть  доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

- Муниципальная собственность

Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества  муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями  осуществляется либо непосредственно  муниципальными органами, либо через  назначенных руководителей (или  менеджеров). Созданный доход может  распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или  с участием трудовых коллективов.

Заключение

При любом общественном устройстве особое место в системе  общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, а также в жизни любой  семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.