Организация обеспеченности возвратности кредита

     Залогодержатель вправе  пользоваться предметом заклада  в случаях, прямо предусмотренных  договором о залоге. Приобретенные  залогодержателем в результате  пользования предметом заклада  доходы и иные имущественные  выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству.

     Если возникнет реальная  угроза утраты, недостачи и повреждения  предмета заклада не по вине залогодержателя, он вправе потребовать замены предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование – обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства.

     Если залогодержатель хранит или использует предмет заклада, если не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли не по его вине.

     Залогодержатель при  закладе несет ответственность  за утрату и недостачу предмета  заклада в размере стоимости  утраченного (недостающего), а за повреждение предмета заклада – в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенной вещи. Если при приеме вещи в заклад производилась оценка предмета заклада, ответственность залогодержателя не должна превышать указанной оценки.

     Залогодержатель обязан  в полном объеме возместить  залогодателю убытки, причиненные  утратой, недостачей или повреждением  предмета заклада, если это  предусмотрено законом или договором.

 

 

2.2.4.Ипотека.

 

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, предоставленная банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование этого кредита. В классическом понимании ипотека – это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг – закладных и облигаций.

     Объектами ипотечного  кредитования являются:

• земельные участки;
• жилые помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи и другие здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
• офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
• производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

Процесс ипотечного кредитования можно  представить в двух видах:

• кредитование строительства жилья;
• долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

     Кредиты на строительство  жилья являются краткосрочными  и представляются коммерческими  банками или же специализированными институтами, которые могут быть организованы как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий или через продажу ценных бумаг.

     На рынке ипотечных  кредитов действуют следующие субъекты:

• заемщик;
• кредитор;
• инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (необязательно банк, выдавший ссуды);
• правительство.

     Целью заемщика является  приобретение, по возможности, лучшего  и более дешевого жилья, при  этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

     Задача банка –  максимизировать прибыль и дивиденды  своих акционеров. Также стремиться  получить наибольшую прибыль  и инвестор, вкладывая свои средства  в закладные и ценные бумаги, обеспеченные закладными.

     Закладная – это  документ, удостоверяющий право  временной передачи собственности  от должника-заемщика к банку-кредитору  в качестве обеспечения оплаты  долга (ссуды). Переданное право  утрачивает силу, если долг погашается  полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. В закладной подробно описывается предмет залога и она подлежит государственной регистрации.

     Процесс ипотечного  кредитования связан с повышенным  кредитным риском. В связи с  вероятностью кредитного риска  принципиальное значение приобретает  четкое законодательное закрепление  возможности лишения заемщика  права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

     После реализации  дома или квартиры в результате  обращения на него взыскания  залогодатель и проживающие с  ним члены семьи обязаны по  требованию нового собственника  освободить жилье в течении короткого периода. Однако на практике это требует судебного решения, а в случаях действующей в России системы социальной защиты осуществимо с большими сложностями.

     Во многих случаях  договор ипотеки и договор  залога используются при кредитовании хорошо известных банку клиентов, например, сотрудников, или же при наличии дополнительных гарантий и поручительств (приложение №2). Об этом свидетельствует опыт Мосбизнесбанка, Ярославского и других банков.

     Переходу к цивилизованным  формам ипотечного кредитования, особенно в решении жилищной проблемы, способствуют Указы Президента Российской Федерации о жилищных кредитах и о жилищных сертификатах, изданные в июне 1994г. Указом «О жилищных кредитах», кроме предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретения жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий так называемым очередникам, предусматривается на коммерческой основе юридическим лицам и гражданам России заемных средств для строительства и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства.

     В настоящее время  порядок оказания кредитно-финансовой  поддержки населению в решении  жилищной проблемы устанавливается  в Положении о жилищных кредитах. Его основное содержание сводится  к тому, что при кредитовании строительства, реконструкции или приобретения жилья банки могут предоставить три вида жилищных кредитов:

• кратко- или долгосрочный кредит, выдаваемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
• краткосрочный кредит на строительство жилья, который могут получать физические и юридические лица для финансирования строительных работ (строительный кредит);
• долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими лицами для приобретения жилья.

     Кредит на строительство  жилья предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной  документацией и договорами подряда  на осуществление строительно-монтажных  работ, сроков их проведения. Выдача  строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующими стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

     Ипотечное кредитование  осуществляется при соблюдении  основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности. Сумма выдаваемого кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости покупки земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья по закладной.

     В договоре о залоге  в зависимости от вида кредита определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

     Предметом залога  могут быть:

• земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;
• готовое жилье или незавершенное строительство;
• другие виды имущества и имущественных прав.

     Залоговое имущество  подлежит страхованию залогодателем  от рисков утраты и повреждения.  Решение о предоставлении кредита  принимается банком – кредитором  на основе кредитной заявки  заемщика.

 

 

5. Залог ценных бумаг.

 

     Предметом заклада могут быть облигации, акции, сертификаты, векселя и другие ценные бумаги в форме абсолютных документов, реализуемых через учреждения Сбербанка, котирующиеся на фондовых биржах или выпущенных эмитентами, финансовая солидность и надежность которых не вызывает сомнений.

     Эти ценные бумаги  должны принадлежать заемщику  на праве собственности. Только  в этом случае, в соответствии  с действующим законодательством  РФ, ценные бумаги могут быть  отчуждены в пользу Сбербанка,  в случае неисполнения заемщиком обязательств.

     Не рекомендуется  принимать в заклад ценные  бумаги, выпущенные самим заемщиком  (залогодателем). На передаваемые  заемщиком ценные бумаги право  собственности не должно оспариваться, они не должны находиться под  арестом и третьи лица не должны иметь на них никаких прав, как на момент получения кредита, так и до полного выполнения всех обязательств по кредитному договору.

     В случае смерти  заемщика право на получение  ценных бумаг, находящихся в  закладе, может быть реализовано  наследниками в установленном законодательством порядке после выполнения всех обязательств по кредитному договору.

     Указанные кредиты  выдаются в размере не более  60% оценочной стоимости ценных  бумаг на момент совершения  сделки (с учетом положительного  прогноза стабильности цены в течении срока действия кредитного договора).

     Оценка ценных бумаг  производится и фиксируется в  договоре заклада. Для получения  кредита заемщик заключает кредитный  договор, в котором определяются  условия выдачи и погашения  кредита, взаимные обязательства, ответственность каждой из сторон и принимаемые гарантии. Одновременно, заключается договор заклада ценных бумаг, принадлежащих заемщику.

     В случае пролонгации  кредитного договора одновременно  пролонгируется договор заклада  ценных бумаг, срок действия которого определен сроком полного погашения задолженности по кредиту, включая проценты за его пользование и неустойки.

     Заложенные ценные  бумаги передаются заемщиком  на хранение Сбербанку. Возврат  заемщику с хранения принятых  от него в заклад ценных бумаг производится Сбербанком только после полного погашения задолженности по кредиту, процентов за его использование и неустойки (штрафы, пени). Частичная выдача ценных бумаг не допускается.

     Если на период  заклада ценных бумаг приходится срок получения дохода по ним, то порядок получения и использования дохода по заложенным ценным бумагам определяется договором о закладе ценных бумаг, где может быть предусмотрено, что Сбербанк засчитывает эти доходы в счет погашения процентов по кредиту и (или) самого кредита, обеспеченного закладом. Учреждения Сбербанка несут ответственность перед заемщиками за целость и сохранность ценных бумаг, принятых в заклад. В случае невыполнения заемщиком обязательств в установленные сроки Сбербанк вправе обратить взыскание на предмет заклада.

     Если денежные средства, полученные при реализации заклада,  превышают размер обязательств  заемщика, то разница возвращается  заемщику.

     Если вырученных от  продажи заложенных ценных бумаг  средств недостаточно для полного выполнения обязательств заемщика перед Сбербанком, то на недостающую сумму должно быть обращено взыскание на другое имущество заемщика.

     Для получения кредита  заемщик кроме документов, определенных  положением о выдачи кредита,  представляет работнику, уполномоченному оформить договор заклада, на рассмотрение ценные бумаги, под заклад которых он желает получить кредит. Работник проверяет их подлинность и платежеспособность. По именным ценным бумагам убеждается, что заемщик является их владельцем.

     В случае необходимости  более тщательного анализа ценных  бумаг, заемщик передает в Сбербанк  эти бумаги на заключение об  их подлинности, платежеспособности, надежности, ликвидности и о бесспорном  праве заемщика отчуждать ценные  бумаги без согласия других лиц.

     Залогодатели – юридические  лица передают ценные бумаги  по акту приема-передачи в хранилище  учреждения банка, где они приходуются  в установленном порядке. Передаваемые  для проведения анализа ценные  бумаги оцениваются по номиналу.

     В случае выявления негативной информации об обращении на фондовом рынке, принятых в заклад ценных бумаг (снижение котировок, ликвидности и т.д.) отдел ценных бумаг незамедлительно ставит в известность служебной запиской отдел кредитования для анализа сложившейся ситуации и вынесения, в случае необходимости, рассмотрения этого вопроса на кредитном комитете учреждения Сбербанка.

     Если в качестве  заклада предоставляются ценные  бумаги, не имеющие хождения в  Сбербанке и не имеющие рыночной  котировки, заемщик (залогодатель) должен предоставить информацию о тех биржах или других котирующих организациях (с указанием номера лицензии Минфина РФ на ведение биржевой деятельности с ценными бумагами), где котируются сдаваемые ценные бумаги, периоды, когда проводились торги этих ценных бумаг, объемы и цены сделок.