Экономика и управление недвижимостью

Все эти операции осуществляются с использованием рыночных механизмов, и, следовательно, составляют содержание рынка недвижимости.

2.3. Структура рынка недвижимости. 

Разнообразие объектов недвижимости, а также возможность совершения с ними различных операций обуславливает необходимость структуризации рынка недвижимости по следующим признакам:

1. по функциональному назначению все объекты недвижимости можно разделить на  2 основных типа:

а) жилая;

б) коммерческая (не жилая).

Коммерческая недвижимость включает в себя недвижимость, приносящую доход (торговая, складская) и недвижимость, создающую условия для хозяйственной деятельности (производственная). При этом один и тот же объект может выполнять разные функции.

Разделение недвижимости по функциональному назначению имеет  значение для: инвестиционной привлекательности  объекта, налогообложения, учета факторов, определяющих ценность недвижимости.

Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости, определяющие условия функционирования соответствующих рынков, представлены в таблице.

2. по операциям с недвижимостью:

каждая операция может служить основанием для сегментирования рынка. Важнейшее значение среди всех имеют операции, связанные с оборотом прав на недвижимость. В соответствии с наиболее распространенными видами  операций выделяют: рынок продаж, аренды, залога и др.

Для рынков отдельных типов недвижимости характерно преобладание разных видов сделок. Чем более развитый рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.

3. по профессиональной деятельности на рынке.

В профессиональной деятельности выделяют четыре основных направления:

а) консультирование (посредничество). Содержанием деятельности является консультирование и оказание услуг по обороту прав на недвижимость. В профессиональную группу входят риелторы, агенты, брокеры и др.;

б) оценка недвижимости. Содержанием  является оказание услуг по определению  стоимости объекта недвижимости. В профессиональной группе: оценщики;

в) управление недвижимостью. Содержанием является обеспечение эффективного использования недвижимости. Профессиональная группа – менеджеры, управляющие недвижимостью;

г) девелопмент (развитие недвижимости). Содержание деятельности – внесение материальных и функциональных изменений в недвижимость. Профессиональная группа – девелоперы, застройщики.

4)  по долговечности пребывания на рынке (способу совершения сделок).

По данному признаку рынок можно разделить на первичный  и вторичный. Первичный рынок  – совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными объектами. Вторичный – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися или находившимися в эксплуатации.

2.4. Факторы, определяющие состояние и тенденции развития рынка недвижимости.

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.

Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, который нас интересует:

- национальный уровень,

- региональный уровень,

- локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).

Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а  потому и самый абстрактный. Тем не менее, понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.

На национальном уровне можно выделить следующие группы факторов, влияющих на состояние, рынка недвижимости:

• Уровень социально-экономического развития страны (определяет динамику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает влияние на активность на рынке недвижимости).
• Исторические традиции, особенности формирования правовых систем (например, особенности систем права в США и Великобритании по сравнению с системами, характерными для стран континентальной Европы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.).
• Особенности господствующей в стране экономической доктрины, политики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей и экономической политике в этих странах).
• Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики).
• Особенности текущей экономической политики (например, влияние супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы инвестиций в недвижимость).
• Степень развитости и особенности состояния финансовой системы (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции -  фактор,  по-видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).

Факторы национального  масштаба определяют общие направления  развития рынка.

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Наиболее важное значение имеют следующие их группы.

♦ Экономические:

• уровень и динамика доходов населения;
• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;
• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
• состояние альтернативных и смежных рынков;
• цены на рынке недвижимости;
• уровень арендной платы;
• риски инвестиций в недвижимость;
• стоимость строительства;
• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы. 

♦ Социальные:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;
• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;
• уровень и тенденции преступности.

  ♦ Административные:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль</s