Ипотека

Введение.

Лет десять-пятнадцать назад  слово «ипотека» знали только специалисты, а сегодня оно прочно вошло в нашу жизнь. Но, несмотря на частое упоминание, еще многие люди не осознают, что такое ипотека  или ипотечный кредит. Поиск ответа на данный вопрос, это первое целенаправленное действие человека по определению и  осознанию своих возможностей в  части приобретения собственного жилья.

Термин «Ипотека» произошел  от греческого слова «Hypotheke», и в  переводе означает – залог. Впервые  термин «ипотека» вошел в обиход на рубеже VI-VII веков до нашей эры  в Греции, когда им называли столб, который ставился на земельном участке  заемщика средств и содержал имя кредитора и сумму займа. В случае несостоятельности заемщика по выплате долга, «ипотека» давала право кредитору забрать застолбленную часть земельногоучастка.

Итак, ипотека сегодня - это  залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество  налагается запрещение на продажу или  переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита  и всех процентов.

Ипотечный кредит – это  долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог следующей  недвижимости: квартиры, жилого дома с  землей, производственных помещений  с землей, земли. Сроки, на которые  можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка  и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и  вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 – 5 лет, до 15 - 30 лет.

Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, банками  ипотечного кредитования, кредитными агентствами.

Каждый коммерческий банк, как правило, предлагает сегодня несколько программ ипотеки с различными условиями и процентными ставками. Но во всех случаях, если человек оформляет ипотеку, он сразу становится собственником приобретаемого жилья, а кредит и проценты выплачивает уже за свое личное, а не съемное жилье. При оформлении ипотеки под будущее строительство, собственниками жилья становится после оформления документов на ввод дома в эксплуатацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Теоретические  аспекты ипотечного кредитования.

1.1. Классификация ипотечных кредитов.

 

Ипотечные кредиты могут  быть классифицированы по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация  может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации 

 

4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм —  клиентов банка;

- клиентам риелторских  фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса  заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления  кредита (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов .

 

7. По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

 

• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной  ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного  погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

 

 

1.2 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием.

 

1. В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего  государственную 

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав).

2) оценка предмета ипотеки  (она определяется в соответствии  с законодательством РФ по  соглашению залогодателя с залогодержателем  и указывается в денежном выражении);

3) существо, размер и срок  исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой. Оно должно быть названо  в договоре об ипотеке с  указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это  обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона¹.

Договор ипотеки заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации.

Государственная регистрация  договора об ипотеке - основание для  внесения в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи об ипотеке.

Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров  должен был быть нотариально удостоверен  и только потом подлежал государственной  регистрации.

 

 

Ныне необходимость в  нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки  предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора. Потенциальных клиентов, которые намерены получить ипотечный кредит, что банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения в который не станут ни при каких обстоятельствах; и если в некоторых других случаях при заключении договоров с другими лицами есть возможность что-то обсудить, оговорить путем внесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это просто невозможно.

Порядок государственной  регистрации ипотеки, возникающей  в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании  совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены:

1) договор ипотеки и  его копия;

2) документы, указанные  в договоре ипотеки в качестве  приложений;

3) документ об уплате  государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые  для государственной регистрации  ипотеки в соответствии с законодательством  РФ о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В частности,  если права залогодержателя удостоверяются  закладной, то в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными  документами представляются также  закладная и ее копия; документы,  названные в закладной в качестве  приложений, и их копии.

Государственная регистрации  осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых  для ее регистрации документов в  орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной  регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки  соответствующая регистрационная  запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении  ипотеки.

Ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента  заключения этого договора.

Подводя итог сказанному, отметим, что договор ипотеки должен соответствовать  требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид  договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1) основанием для заключения  договора ипотеки должны быть  определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение  обязательства по кредитному  договору, договору займа и т.п.;

2) договор ипотеки заключается  в простой письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

Сторонами по договору ипотеки  являются:

1) физическое лицо - залогодатель, который передает в залог свое  имущество (о котором говорилось  ранее);

2) банк, кредитная организация  - залогодержатель, который принимает  недвижимость в качестве залога  для обеспечения исполнения основного  обязательства.