Бизнес-план загородного клуба

 

 

Коммерческая  эффективность проекта 

 

Показатели коммерческой эффективности проекта характеризуют  эффективность инвестиций для его  непосредственных участников. К показателям коммерческой эффективности относятся:

Чистая текущая стоимость  проекта (NPV) -представляет собой суммарный  доход от проекта, дисконтированный с учетом временной стоимости  денег. Показатель NPV зависит от ставки дисконта и рассчитывается по формуле:

 

 

Для справки:

Чистая  приведённая стоимость (чистая текущая стоимость, чистый дисконтированный доход, англ. Net present value, принятое в международной практике анализа инвестиционных проектов сокращение — NPV или ЧДД) — это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Поскольку денежные платежи оцениваются с учетом их временной стоимости и рисков, NPV можно интерпретировать, как стоимость, добавляемую проектом. Ее также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора. В пользу такой интерпретации говорит то, что отношение NPV к совокупной величине дисконтированных инвестиционных затрат называется Индекс прибыльности (англ. Profitability Index или сокращенно PI).

Иначе говоря, для потока платежей CF (Cash Flow), где  — платёж через лет ( ) и начальной инвестиции IC (Invested Capital) в размере чистый дисконтированный доход рассчитывается по формуле:

,

где  — ставка дисконтирования.

В обобщенном варианте, инвестиции также должны дисконтироваться, так как в реальных проектах они осуществляются не одномоментно (в нулевом периоде), а растягиваются на несколько периодов. Расчёт ЧДД — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временно́й стоимости денег. Если ЧДД больше 0, то инвестиция экономически эффективна, а если ЧДД меньше 0, то инвестиция экономически невыгодна (то есть альтернативный проект, доходность которого принята в качестве ставки дисконтирования требует меньших инвестиций для получения аналогичного потока доходов).

С помощью  ЧДД можно также оценивать  сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных  вложениях более выгоден проект с наибольшим ЧДД). Но все же для  сравнительного анализа более применимыми  являются относительные показатели. Применительно к анализу инвестиционных проектов таким показателем является Внутренняя норма доходности.

В отличие  от показателя дисконтированной стоимости при расчете чистого дисконтированного дохода учитывается начальная инвестиция. Поэтому формула чистого дисконтированного дохода отличается от формулы дисконтированной стоимости на величину начальной инвестиции .

 

Показатель NPV рассчитывался при ставке дисконтирования 14% в год. Положительное значение NPV свидетельствует о превышении прибыльности проекта над нормой дисконта. Внутренняя норма доходности на полные инвестиционные затраты (IRR) -представляет собой годовую норму чистых наличных поступлений в процессе реализации проекта, то есть представляет собой ту ставку дисконтирования, при которой величина чистого дисконтированного дохода (NPV) равна нулю. Экономический смысл внутренней нормы доходности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты.

 

Коммерческая эффективность проекта  характеризуется следующими показателями:

 

Таблица 15. Показатели коммерческой эффективности проекта

Наименование  показателей	Значение
Срок окупаемости с  начала реализации проекта, мес.	6,42
Срок окупаемости с  начала работы, мес.	3,67
Чистая текущая стоимость, тыс. долл.	195773
Внутренняя норма доходности, %	20,5

 

Таблица 16. Расчет коммерческой эффективности проекта (см. Приложение № 2).

 

Оценка рисков

 

Контролируемые  риски 

Коммерческий риск (риск снижения загрузки и объемов реализации медицинских услуг) ограничивается правильным выбором маркетинговой  стратегии и ценовой политики проекта, а также проведением рекламных акций и непрерывного мониторинга потребностей клиентов и осуществлением гибкой ассортиментной политики. Следует учесть, что при финансово-экономической оценке проекта создания гостиничного комплекса, принималась достаточно осторожная оценка как объемов загрузки, так и цен на услуги. Так, выход на максимальные значения по загрузке и ценам планируется в течении 4,5 лет.

Риск доходности (риск неполучения  намечаемого уровня доходности проекта) ограничивается за счет гибкой тарифной политики, выбора размера цен на услуги на среднем рыночном уровне, налогового планирования и контроля за издержками.

Риск превышения стоимости  строительства и задержки ввода  в эксплуатацию в значительной мере устраняется за счет использования контрактов на условиях ФСПК, (то есть контрактов “под ключ” с фиксированной стоимостью и сроками строительства) с подрядчиками. Оценка стоимости строительно-монтажных работ по реконструкции помещений и стоимости оборудования базировалась на анализе предложений нескольких специализированных фирм. В ходе принятия решения о выборе подрядчиков и поставщиков оборудования будут проведены тендеры.

Технические риски сводятся к минимальному уровню путем выбора опытных подрядчиков по строительству  аналогичных объектов и поставщиков оборудования. Технические риски ограничены также тем, что все технологии, ранее использовались при осуществлении подобных проектов и показали свою высокую техническую и экономическую эффективность.

Риск негативного отношения общественности к проекту из-за проведения строительных работ. Данный вид риска является незначительным, т.к. по близости нет жилой застройки и, к тому же, во время проведения строительно-монтажных работ не производится значительных промышленных выбросов и шумов, не осуществляется вырубка зеленых насаждений, и, кроме того, направленность проекта на улучшение обслуживания населения и создание дополнительных рабочих мест должно сыграть положительную роль в восприятии проекта общественностью.

Финансовые риски (риски неплатежей, задержки платежей и другие) сводятся к минимуму за счет особенностей поступления выручки – наличные платежи от физических лиц за наличный расчет и по кредитным картам.

Риск срыва поставок товаров устраняется за счет выбора надежных поставщиков из числа крупных оптовых фирм, работающих на рынке региона, и увязки условий исполнения договоров с фактической поставкой товаров в срок и в полном объеме.

 

Неконтролируемые  риски 

Регулятивные риски, т.е. риски, обусловленные изменением законодательства и нормативных процедур, ограничиваются юридической экспертизой проекта до его начала и юридической поддержкой в ходе их реализации.

Политические риски в  определенной мере поддаются ограничению  за счет контактов с городскими органами управления и проведением комплексных мероприятий по обеспечению общественной поддержки проекта.

Риск возникновения неблагоприятных  экологических последствий минимален. На объекте будет построена современная  канализационно-насосная станция, технические  условия позволяют обеспечить бесперебойную систему отвода сточных вод, будет обеспечен регулярный вывоз мусора.

 

Анализ чувствительности

Количественный анализ чувствительности проекта является составной частью комплексного анализа  рисков и заключается в оценке влияния изменения размеров критических параметров производственно-хозяйственной деятельности на основные финансово-экономические показатели бизнес-плана.

При проведении анализа  чувствительности проекта произведена  оценка влияния на основные финансово-экономические показатели проекта изменения размеров его критических параметров.

Ключевые показатели, по которым проводится анализ чувствительности, включают в себя показатели срока  окупаемости, чистой текущей стоимости, внутренней нормы доходности.

К критическим параметрам, влияние которых анализируется в данном разделе, относятся:

- объем капитальных вложений;

-  размер тарифов;

-  уровень загрузки.

Степень влияния указанных  параметров рассчитывается путем подстановки  новых значений в финансово-экономическую модель бизнес-плана и вычисления новых величин ключевых показателей.

Результаты анализа чувствительности приводятся в табличной форме  по всем видам критических параметров, указанных выше:

 

Таблица 17. Анализ чувствительности показателей бизнес-плана к объему капитальных вложений

 

Параметры	Инвестиции, % от базового уровня
	80%	85%	90%	95%	100%	105%	110%	115%	120%
NPV, тыс. руб.	201 857	200 336	198 814	197 293	195 773	194 254	192 734	191 216	189 698
IRR, %	20,8%	20,7%	20,7%	20,6%	20,5%	20,5%	20,4%	20,3%	20,2%
PBP, лет	6,4	6,4	6,4	6,4	6,4	6,5	6,5	6,5	6,5
PBP с момента  запуска, лет	3,7	3,7	3,7	3,7	3,7	3,8	3,8	3,8	3,8

 

Таблица 18. Анализ чувствительности показателей бизнес-плана к уровню загрузки

 

Параметры	Инвестиции, % от базового уровня
	80%	85%	90%	95%	100%	105%	110%	115%	120%
NPV, тыс. руб.	29 955	71 153	112 524	154 113	195 773	237 673	279 585	321 582	363 682
IRR, %	15,1%	16,6%	18,0%	19,3%	20,5%	21,7%	22,9%	24,0%	25,1%
PBP, лет	8,0	7,3	7,2	6,8	6,4	6,3	6,2	6,0	5,8
PBP с момента запуска, лет	5,3	4,6	4,4	4,0	3,7	3,6	3,4	3,3	3,0

 

 

 

Таблица 19. Анализ чувствительности показателей бизнес-плана к уровню тарифов 

Параметры	Инвестиции, % от базового уровня
	80%	85%	90%	95%	100%	105%	110%	115%	120%
NPV, тыс. руб.	85 738	113 129	140 625	168 183	195 773	223 494	251 243	278 975	306 757
IRR, %	17,1%	18,0%	18,8%	19,7%	20,5%	21,3%	22,1%	22,9%	23,6%
PBP, лет	7,3	7,2	6,9	6,6	6,4	6,3	6,3	6,2	6,1
PBP с момента  запуска, лет	4,5	4,4	4,2	3,8	3,7	3,6	3,5	3,4	3,3

 

Как видно из результатов проведенного анализа чувствительности, проект устойчив к увеличению инвестиционных затрат. Наибольшую чувствительность показатели эффективности демонстрируют к изменению уровня загрузки, при этом стоит отметить, что в расчеты заложены умеренные оценки загрузки и постепенный, в течении 4,5 лет, выход на плановые максимальные показатели.

 

Бюджетная эффективность  и социальная оценка проекта 

 

Настоящий проект соответствует  политике властей Московской области, направленной на увеличение числа современных объектов сервиса в области.

Проект станет одним  из значимых объектов в инфраструктуре Рузского района. Строительство и эксплуатация Проекта благотворно повлияет на экономику района, создав дополнительные рабочие места и усилив его посещаемость жителями других городов (увеличит туристические потоки).

Проект учитывает интересы не только непосредственных участников проекта, но также местных властей  и общественности за счет следующих  выгод:

- выгоды для бюджета и социально-экономического развития:

* привлечение инвестиций в размере 524,9 млн. руб. полностью из средств внебюджетных

источников;

* увеличение объема поступлений в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды не

менее чем на 88,4 млн. руб./год. Также  произойдет расширение налоговой базы за счет

прочих участников проекта -поставщиков  услуг.

- выгоды населения:

* увеличения объема услуг и развитие инфраструктуры;

* создание дополнительных 140 рабочих мест.

¹ F&B  - food&beverage – служба питания и напитков, характерно для отелей, гостиниц, иных форм размещения