Выбор наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости

С учетом сложившейся  финансово-экономической ситуации на рынке недвижимости примем следующую  весомость результатов, полученных различными методами (таблица 2.2.2).

 

Таблица 2.2.2 Весомость результатов  оценки

Наименование метода	Весовые коэффициенты
Метод капитализации дохода (МКД)	0,50
Затратный метод (ЗМ)	0,10
Метод прямого сравнительного анализа  продаж (МСП)	0,40
Стоимость (округленно)	1

 

Выбор весовых коэффициентов  осуществлялся исходя из следующих  соображений.

За основополагающий подход в определении рыночной стоимости  принят доходный, соответственно именно ему придаем максимальный вес  в размере 50%. Это обосновано тем, что информация, используемая для  его реализации, является вполне достоверной, что дает возможность производить  вполне обоснованные расчеты.

Сравнительный подход является вторым по значимости. Некоторое снижение его значимости связано с тем, что информация, использованная для  его реализации, не является вполне достоверной, так как взята на основе предложения риэлтерских  фирм. Весомость подхода оценена  в 40%.

  Применение затратного  подхода для определения рыночной  стоимости недвижимости в настоящее  время сильно ограничено. Вследствие  этого, данный подход в оценке  недвижимости имеет наименьшую  весомость, равную 10%.

С учетом весомости  результатов согласованная рыночная стоимость объекта составляет

С = ЗМ×ν₁ + МСП ×ν₂ + МКД×ν₃            (2.2.1)

 

С = 1 511 563 × 0.10 + 1 273 424 ×0,40 + 1 160 756 × 0,50 = 1 240 904 y.e

Таким образом, рыночная стоимость производственного помещения, расположенного по  адресу:   г. Минск,  ул. Острошицкого д.3/а, на 1 марта 2009 года составляет  1 240  904 (Один миллион двести сорок тысяч девятьсот четыре) долларов США, что равняется 3 387 667 920  (трем миллиардам тремстам восьмидесяти семи миллионам шестисот шестидесяти семи тысячам девятисот двадцати рублям).

Таблица 2.2.3 Прогнозируемые цены на недвижимость

№ п/п	Наименование показателей	Ед.изм.	По периодам реализации проекта
			1	2	3	4	5
1	Цена реализации (с НДС) ОН до ремонта, Cδpt	у.е/м2
	Цена реализации (с НДС) ОН до ремонта, Cδpt	у.е/м2	1746	4310	5824	6779	7508
2	Цена реализации (с НДС) ОН до ремонта, Cnpt	у.е/м2
	Цена реализации (с НДС) ОН до ремонта, Cnpt	у.е/м2	2270	5603	7571	8805	9760
	Bt			0.9036	0.301	0.151	0.100
		ln (Иос)			0.103	0.103	0.103

 

 

Рисунок 2.2.1 Прогнозируемые цены на недвижимость

 

       Коэффициент В_t рассчитаем исходя из условия:

           ,   если   

В_t=     

           иначе   ln (И_ОС)

к_у = 3 - коэффициент ускорения, И_ос - индекс роста стоимости основных средств (на основании статистики за предыдущий период) (Рисунок 2.2.2 и таблицу2.2.4). 
           Из рисунка 2.2.2 следует, что И_ОС=е^0,0086∙12 =1.108.

Таблица 2.2.4 Коэффициенты изменения стоимости основных средств

 

2006
ИОС	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
	1,1812	1,1737	1,161	1,1461	1,1410	1,1350	1,1300	1,1220	1,1161	1,1081	1,0978	1,0869

 

					2007
январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
1,0798	1,0696	1,0661	1,0533	1,0401	1,0268	1,0184	1,0099	1	0,9915	0,983	0,9745

 

2008
январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
0,966	0,9575	0,949	0,9405	0,932	0,9235	0,915	0,9065	0,8989	0,8895	0,881	0,8725

 

2009
январь	февраль	март
0,864	0,8555	0,847

                                         

           Коэффициент  изменения стоимости основных  средств во времени

         

 

 

Рисунок 2.2.2 Коэффициент изменения  стоимости основных средств во времени              

                   

 

2.3 Оценка стоимости реконструкции  здания

 

Таблица 2.3.1. Оценка стоимости  реконструкции здания

Офисные помещения
№ п/п	Наименование работ	Ед. изм.	Объем работ	Расценка на единицу	Стоимость
1	Реконструкция всего здания с заменой  оконных и дверных проемов	м2	839.32	980 000	822 533 600

 

                                  2.4 Анализ арендных ставок

   

    Исходя из рыночных условий значение арендной ставки для офисных помещений составляет 23 долл/м²∙мес. Это наиболее вероятное значение валовой арендной ставки. В последнее время не наблюдается существенного роста арендных ставок, в связи с чем, рост арендных ставок принят на уровне индекса потребительских цен ИПЦ на основании статистики (таблицы 2.4.1).

ИПЦ = е^0,0058∙12= 1.072.

 

Таблица 2.4.1 Динамика индекса  потребительских цен

2006
ИОС	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
	111	110,8	110,6	109,7	109,3	109,1	108,5	109,2	109	108,3	106,3	105,4

 

				2007
январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
103,6	102,7	102,3	102,5	102,1	101,7	101,2	100,9	100	99,5	99,1	98,6

 

2008
январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
98	97,5	97,2	96,9	96,5	96,1	95,7	95,1	94,8	94,4	94	93,4

 

2009
январь	февраль	март
93,1	92,4	91,8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                  Динамика ИПЦ

  

Рисунок 2.4.1 Динамика ИПЦ

 

Таблица 2.4.2 Прогнозируемая арендная ставка

№ п/п	Наименование показателей	Ед.изм	Формула расчета	По периодам (годам) реализации проекта
				1	2	3	4	5
1	Индекс роста арендной платы, ИAt			1.005	1.072	1.149	1.232	1.321
2	Среднегодовая арендная ставка (с НДС) в мес, Аt	y.e./м2	A ·ИAt	277.4	295.9	317.1	340.0	364.6

 

А - рыночная арендная ставка, у.е.

И_А - индекс роста арендных ставок принимается на уровне ИПЦ (на основании статистики за предыдущий период).

 

 

 

 

Раздел 3. План реализации проекта

 

Таблица 3.1.1 Календарный  график реализации (I вариант)

№ п/п	Этапы осуществления проекта	По годам реализации проекта
		2009	2010	2011	2012
		1	2	3	4
1	Покупка объекта недвижимости	V
2	Реставрация (капитальный ремонт объекта  недвижимости)	40%	60%
3	Реализация площадей после завершения срока аренды		26%	54%	20%

 

 

Таблица 3.1.2 Календарный  график реализации (II вариант)

№ п/п	Этапы осуществления проекта	По годам реализации проекта
		2009	2010	2011	2012	2013
		1	2	3	4	5
1	Покупка объекта недвижимости	V
2	Реставрация (капитальный ремонт объекта  недвижимости)	40%	60%
3	Сдача площадей в аренду		90%	90%
4	Реализация площадей после завершения срока аренды			20%	55%	25%

 

 

Таблица 3.1.3 Календарный  график реализации (III вариант)