Российская практика жилищного кредитования. Сравнение ипотечных программ предлагаемых банками

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

Строительный институт

Кафедра строительного производства и экспертизы недвижимости

 

 

Оценка ___________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Российская практика жилищного кредитования. Сравнение ипотечных программ предлагаемых

банками.

 

курсовая работа по дисциплине

"Операции с недвижимостью и страхование"

 

Д.С.270115.500901.07.21.КР.14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Студент гр. С-500901  ____________________ Дебердеев Е.С.

(подпись автора работы)

 

 

Научный руководитель ______________ канд.экон.наук,

Нежданова-Байковская А.В.

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2014

Содержание:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Термин «ипотека» (от др. - греч.) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности  должника   перед  кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

В РФ термины «ипотека» и «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита «mortgage». То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.

Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Ипотека предполагала непосредственно покупку жилищного фонда (комнаты, квартиры, дома).

В РФ одной из основных обсуждаемых финансовых тем является ипотека. В России по сравнению с зарубежными странами довольно высокий процент населения не обеспечен своим жильем, другая часть живет в старых и ветхих домах 60-х, 70-х годов постройки. Как казалось бы, выходом из этой ситуации была бы ипотека. Но есть ряд факторов, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования в РФ. Назовем основные из них: менталитет нашей страны, а точнее нежелание жить в долг; высокие ставки по кредиту, а также срок самой ипотеки; не возможность взять кредит при уровне доходов семьи; большой выбор ипотечных программ кредитования, которые рассчитаны на разные группы населения; не обеспеченность жилищным фондом и т.д. Тем самым можно сказать, что изучение вопроса ипотека в РФ является актуальной темой.

Сегодня ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. При выдаче кредита имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.

Государство рассматривает ипотечное кредитование в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Если на заре ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен ипотечными программами двух банков (Сбербанк и «ДельтаКредит») со ставками 14-15% годовых, то сегодня есть из чего выбирать. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным. Раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате, а сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать. Изначально по ипотеке можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке, теперь же диапазон расширился: можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный участок. На процентную ставку, ее размер, сегодня влияет несколько факторов — доходы заемщика, длительность рассрочки, тип приобретаемого жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность ипотеки

1. Законы, регулирующие вопросы ипотеки

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06.12.2011)
• Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" (ред. от 29.06.2012)
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"

 

 

2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;

2. в силу договора.

 

1. Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

 

2. Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

 

3. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Ипотечное жилищное кредитование в современной России

1. Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране

Ипотека в современной России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию.

После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агентство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.

До кризиса 2008 года основной валютой для получения ипотеки были доллары США. Это объяснялось тем, что процентные ставки в валюте были более выгодны и, соответственно, общая сумма переплаты по кредиту была меньше. Ни банки, ни заемщики не брали во внимание вероятность валютных колебаний, что имело весьма печальные последствия. На сегодняшний день, проанализировав валютные риски, лучше ориентироваться на валюту, в которой заемщик получает основной доход, и большинстве случаев таковой валютой являются рубли.

По итогам 2010 года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2009 года в количественном выражении, и в 4,3 раза – в объемном. Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам выросли на 1,4 п.п. по кредитам в рублях и на 1,9 п.п. по кредитам в иностранной валюте – до уровня 14,3% и 12,7% соответственно. Сроки предоставления кредитов в рублях составили в среднем 16,5 года (снижение на 1,5 года по сравнению с 2009 годом), в иностранной валюте – 11,6 года (снижение на 5,6 года). Средний размер кредита снизился на 38%. Существенно изменилась структура выдачи ипотечных кредитов. Доля кредитов в иностранной валюте сократилась до 6,6% по сравнению с 14,5% в 2009 году.

Основными причинами ухудшения ситуации на ипотечном рынке стали рост рисков кредиторов и заемщиков, ужесточение требований к заемщикам со стороны банков, девальвация курса рубля снижение платежеспособного спроса на кредиты сокращения числа участников рынка ипотечного кредитования в конце 2009 – первой половине 2010 года.

Вместе с тем, в течении 2010 года наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов заметно ускорившаяся в IV квартале 2010 года особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18,3% общего годового объема выдачи.