Рынок земли: основные положения

Цель государственного регулирования  земельного оборота в развитых странах  – избежать формирования моделей  землевладения и землепользования, которые были бы экономически не жизненны в системе рыночной экономики, и  создание благоприятных условий  для семейных фермерских хозяйств. В частности, в ряде стран законодательно запрещен раздел сельскохозяйственных угодий на участки меньше определенного  размера, чтобы предотвратить дробление  сельхозземель, в то время как  в других ограничена чрезмерная концентрация сельскохозяйственных земель, с тем  чтобы не развивались земельные  латифундии. Многие страны также требуют, чтобы покупатели или арендаторы сельскохозяйственных угодий проживали по соседству и имели контроль за собственностью [1, c.89-90].

Многовековый опыт земельного рынка за рубежом требует особого  исследования. Рынок земли, включая  аренду и наследование, является не самодостаточной экономической  и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, в том числе по использованию  земельных ресурсов. До какой-то степени  он отражает и степень землеобеспеченности  стран и национальные традиции с  большей или меньшей либерализации  экономики. Пожалуй, в качестве наиболее общей тенденции можно указать  на концентрацию производства, определяемую прежде всего потребностями современного высокомеханизированного сельского хозяйства. Конечно, размер хозяйств в Европе и в заокеанских странах – это совершенно разные понятия, так как фермы создавались в совершенно различных природных и исторических условиях. Естественно, что в США размер хозяйства существенно больше, чем в Европе, но тем не менее тенденция к росту средних размеров хозяйств идет во всех развитых государствах, за исключением, пожалуй, только Новой Зеландии, где наблюдается раздел ряда крупных поместий [3, c.215].

Земельные отношения в  зарубежных странах строятся на праве  частной собственности, гарантированном  основными законами этих стран. Право частной собственности на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

Наряду с основополагающим правом частной собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду того, что земля является национальным достоянием.

Данные по странам ЕС свидетельствуют, что более 90% земель, используемых в  сельском хозяйстве большинства  стран, находящихся в обороте  сельскохозяйственных предприятий, из них от 30 до 90% и более (по отдельным  странам) являются частной собственности  владельцев хозяйств 
[3, c.217-218].

2.2 Западный опыт  функционирования рынка земли

Частная собственность на землю обеспечивает право использования  земли, социальную защиту и личную независимость, поскольку она предполагает право  покупать и продавать землю, наследовать  и закладывать ее, а также принимать  решения о том, что выращивать на земле, о сдаче ее в аренду и  пр. При этом, естественно, существуют определенные ограничения, которые  различны в отдельных странах.

Государственное регулирование  земельных отношений предусмотрено  конституциями, специальными законами, сельскохозяйственными и урбанистическими комплексами. Эти нормативные акты охватывают различные аспекты регулирования  земельных отношений. Один из них  – планирование использования земель. Данной проблеме уделяется достаточно серьезное внимание в законодательстве западноевропейских стран. Так, в Бельгии в 1962 г. был принят закон о планировании, в соответствии с которым на национальной территории выделяются зоны для размещения поселений, промышленности, сельского хозяйства и иных целей. При этом приоритет отдается землям сельскохозяйственного назначения.

В Германии осуществляется широкомасштабное планирование землепользования. Закон о территориальном планировании формулирует принципы, обязательные для учета при планировании использования  и охраны земель на уровне федеральных  земель, а последние разрабатывают  более детальное законодательство. Законом предусмотрено ограничение  перевода сельскохозяйственных угодий для других видов использования.

Законодательство Дании  регулирующее сельское зонирование  и разработку местных планов использования  земель защищает аграрные зоны от промышленного  освоения и жилищной застройки.

В Италии в 1966 г. был принят закон о так называемых “зеленых планах”, в соответствии с которым выделяют зоны сельскохозяйственных земель для выращивания определенных культур в зависимости от их качества и природных условий.

Во Франции в процессе территориального планирования происходит зонирование территорий с выделением урбанизированных зон, земель, занятых  лесами и заповедниками, зон специальной  деятельности. Закон определяет порядок  выдачи разрешений на строительство  в указаных зонах и контроля за ним.

Государственное вмешательство  в право распоряжения земельной  собственностью связано в основном с устанослением порядка продажи  и аренды земельных участков, а  также их наследования. Характерно то, что ни одна развитая страна не имеет  в своем законодательстве запрета  на продажу сельскохозяйственной земли. В то же время в определенных странах  существуют некоторые ограничения  при совершении сделок с земельными участками. Эти ограничения состоят  в следующем.

В Германии, например, при  купле-продаже сельскохозяйственных земель обязательным является требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли. То же самое имеет место и в Италии. В Дании при приобретении сельскохозяйственной земли установлены ограничения  для юридических лиц, а также  жесткие квалификационные требования к фермерам, ограничения на изменение  целевого использования земельных  участков, регулирования рамера хозяйства. Во Франции, кроме того, установлено  дифференцированное налогообложение  при сделках с сельскохозяйственными  угодьями. В Швейцарии установлены  максимальные и минимальные размеры  для сельскохозяйственных земель.

Характерным процессом последних  лет стала передача части фермерских земель государству с последующей  арендой. В Бельгии 68% земель находится  в арендном землепользовании, во Франции – 52, Нидерландах – 37, Швециии – 35, Финляндии – 36, Дании – 20 и т.д.

При регулировании аренды сельскохозяйственных земель применяются  следующие методы: предварительное  разрешение на заключение договора или  его последующее одобрение уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор независимо от воли сторон обязательств по использованию  земли в соответствии с государственной  земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и  др.); создание специальных судов  по разрешению споров, связанных с  арендой. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также  перечень оснований, при которых  договор аренды может быть расторгнут арендодателем; преимущественное право  арендатора на покупку земельного участка  и его дальнейшую аренду .

Существование частной собственности  на землю не противеречит общественным интересам, поскольку она служит объектом активного и разностороннего  государственного регулирования. Кардинальным образом ограничивается возможность  различных злоупотреблений и  негативных процессов, присущих земельным  отношениям в прошлом (например, спекуляция землей, монопольная власть землевладельцев, сдерживающая аграрный процесс, дробление  земельных участков при передаче по наследству и т.п.)

Так для получения права  пользования землей во Франции необходимо разрешение административных органов, хотя на право владения такие ограничения  не распространяются. Собственник может  вернуть сданый в аренду участок  при условии, что он будет обрабатывать его сам (или с помощью наследников). Ограничено также право получать доход для собственника земли  в виде ренты, поскольку размеры  арендной платы могут регламентироваться в административном порядке.

В Германии право собственности  на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения и регистрации этого факта  в Поземельной книге. Поземельная  книга представляет собой документ, в котором обязаны быть зарегестрированы все земельные участки, за исключением  принадлежащих федерации, федеральным  землям, общинам, церкви, школам и т.д.

Принцип приобретения права  собственности на земельный участок  только после регистрации в Поземельной  книге имеет исключения: в случае наследования право собственности  обретает силу со дня смерти завещателя; в случае принудительной продажи  с торгов – с передачей права  на земельный участок, приобретенный  на аукционе; при проведении землеустроительных мероприятий – после вступления в силу плана по землеустройству  ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право собственности  на землю может быть ее отчуждение. По законодательству Германии, отчуждение допустимо “только в общественных интересах и может производиться только по закону или на основании закона, который регулирует вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон” [3, c.218-219].

Основной проблемой для  России стал выбор наиболее подходящих для современных условий путей  и методов формирования земельного рынка. Достаточно распространенной является спекуляция земельными участками. Данное обстоятельство зачастую выдвигают  как аргумент против создания полноценного земельного рынка 

Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2001 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю. Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является вовлечение этих земель в оборот. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие.

Существует ряд ограничений  на операции с землей в отношении  иностранных лиц. Они касаются как  непосредственно приобретения земли, так и регулирования инвестиционного, налогового и валютного режимов. Подходы к регулированию земельного оборота с участием иностранных  лиц весьма разнообразны. Учитывая то, что данный вопрос международное  право пракктически не регулирует, каждая страна имеет рпаво на формирование своего собственного законодательства и требований. Большинство стран  предпочитают вводить дискриминационные  меры в отношении приобретения иностранцами земли, и не так часто – в  отношении использования земли  иностранными лицами. Спектр применяемых  ограничений варьирует от полного  запрета до простого требования уведомления  соответствующих органов о приобретении земли зарубежными лицами.

Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Нидерланды, Португалия и  Великобритания не устанавливают ограничений  на приобретение земли иностранными лицами. В Ирландии иностранные лица (за исключением тех, кто постоянно  проживал там в течение 7 лет) должны получить разрешение в Земельной  комиссии на приобретение, аренду, ипотеку  или какие-либо другие операции с  землей.

Италия и Испания зафиксировали  ограничения на приобретение земли  иностранцами в приграничных районах. В Испании на приобретение в собственность  или использование земли в  приграничных районах необходимо получить разрешение местной префектуры. Греция также имеет особые ограничения  на приобретение земли в приграничной зоне.

Во всех странах с развитой рыночной экономикой законодательно разрешено  использовать землю в качестве залога для получения кретита. Более  того, в этих в этих странах закон не только разрешает, но и гарантирует право на сельскохозяйственные земли и передачу этих прав.

Структура и формы землевладения  в зарубежных странах не остаются неизменными, происходит смена собственников, дробление или укрупнение земельных  наделов. В этом процессе сочетается действие рыночных механизмов с государственным  вмешательством. Колебания цен, переход  менее эффективно используемых земельных  наделов в другие руки определяются конъюнктурными факторами; в то же время  государство регулирует (в большей  или меньшей степени) арендные отношения, контролирует использование земли, соблюдение социальных и экологических  интересов.

Стоимость земли в наиболее общем виде отражает ожидаемый уровень  доходов от сельскохозяйственного  производства. На нее влияет множество  факторов: природно-климатические, экономические, технологические. В частности, стоимость  земли определяется исходя из потенциального и фактического плодородия наделов, их расположения, охвата правительственными аграрными программами, технологического прогресса в земледелии. На стоимость  земель влияют и макроэкономические факторы: величина ссудного процента, размеры инфляции, соотношение международных  валютных курсов, экспортная политика. Таким образом, стоимость сельскохозяйственных земель отражает общие экономические  условия в аграрном секторе.