Ипотечное кредитование

Прежде чем  анализировать отечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и количества кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей к концу 1999 – началу 2000г. дает основания предполагать, что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное состояние рынка. Таким образом, анализ отечественных тенденций справедлив для всего рассматриваемого периода с 1995 по 2000г.

Специалисты коммерческих банков и  риэлтерских фирм в России разработали  ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

Первая – модель депозитного  института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через  вклады. Они же предоставляют ипотечные  кредиты и обслуживают их. Эти  же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих  портфелях. Подобная модель привычна для  всех стран бывшего Советского Союза.

Вторая – модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные  компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они  выдают ипотечные кредиты и обслуживают  их. Но, выдав кредит, компания продает  его третьему лицу – инвестору. Продает  непосредственно или путем выпуска  ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных  кредитов. Вырученные средства ипотечные  компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль  складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие  второй модели организации жилищного  финансирования предполагает наличие  вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такой  рынок к настоящему времени еще  не сформировался. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной  для многих банков тем, что дает принципиально  новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Сегодня в  России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать  ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Корпорация  «Жилищная инициатива» совместно  со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных  банков. Она рассчитана на привлечение  сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог  недвижимости и предусматривает  следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест»  рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят  жилье с целью его продажи  состоятельным покупателям, включая  коммерческие структуры. Предметом  залога является строительный  объект. Оформление залога и выдача  кредита под закладные осуществляется  поэтапно, по мере строительства  объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована  на улучшение жилищных условий  граждан. Кредит выдается под  залог квартиры и только в  случае, если ее рыночная стоимость  выше, чем затраты на строительство  новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется  при обратном соотношении, когда  стоимость строительства нового  жилья выше, чем рыночная стоимость  имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена  для граждан, не желающих закладывать  свою недвижимость. Квартира продается  с аукциона с отсрочкой выселения  на время строительства нового  жилья. Вырученные деньги бывший  собственник квартиры может использовать  двояко: либо сам вкладывать в  строительство недвижимости, принимая  на себя финансовый риск и  оплачивая счета генерального  инвестора – застройщика, либо  переложить на последнего все  финансовые риски неопределенности  окончательной цены строительства,  поручив ему продажу старого  жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог» предлагает  оформление закладной на принадлежащее  одиноким пенсионерам жилье в  обмен на пожизненную ренту,  индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать  семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета являлось бы накопление денег на банковском счете для  получения ипотечного кредита на приобретение или строительство  дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают  право на получение ссуды для  покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи  за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного  дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

На сегодняшний  день самыми активными участниками  Московской программы ипотечного кредитования являются Инвестсбербанк и Сбербанк. Правда, им удалось пока выдать лишь несколько десятков кредитов, и перспективы  на будущее пока достаточно туманны: всё снова упирается в проблему финансирования (деньги выделяются Банком Москвы). Но, как заявил заместитель  начальника управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Валерий Калинин, несмотря на то, что банк несёт убытки от выдачи ипотечных кредитов (банк привлекает средства под 18% годовых, а  вынужден отдавать под 10%), программа  остановлена не будет.

Условия ипотечного кредитования:

1. Постоянная регистрация в Москве.
2. Возможность подтвердить средний ежемесячный доход заёмщика или совокупный доход семьи, размер которого позволит тратить на ежемесячное погашение кредита и процентов по нему не более 40% от суммы всего дохода.
3. Намерение приобрести квартиру в Москве, стоимость квадратного метра в которой не превышает 1500 долларов.
4. Возврат кредита производится ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заёмщику предоставляется право досрочного погашения.
5. Оплата процентов производится ежемесячно, причём проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования.
6. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.

                                                                                                                       

 

 Таблица 2

Условия ипотечного кредитования

Первоначальный взнос на покупку  квартиры	Не менее 30% от стоимости квартиры
Сумма кредита	До 70% стоимости квартиры
Срок пользования кредитом	10 лет
Валюта кредита	Доллары США
Годовая процентная ставка	10%
Обеспечение кредита	Залог банку приобретаемой квартиры
Погашение полученной ссуды	Ежемесячно равными платежами
Выплата процентов, начисленных за пользование  кредитом	Ежемесячно
Начисление процентов	На остаток погашенной суммы кредиты
Стоимость 1 кв.м. приобретаемой квартиры	Не более 1500 долларов США
Право регистрации в приобретённой  квартире	Предоставляется
Право пользования квартирой	Сохраняется в течение всего срока  кредитования при условии своевременного погашения кредита
Право распоряжаться квартирой (продажа, дарение, обмен)	Возникает после полного погашения  кредита
Возможность досрочного погашения кредита	Предоставляется

 

Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании:

1. Заявление
2. Опросный лист
3. Паспорта (полные ксерокопии) членов семьи
4. Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи
5. Выписки из трудовых книжек членов семьи, заверенные по месту работы (последние 5 лет)
6. Выписки из домовой книги по месту регистрации членов семьи
7. Копии финансово-лицевого счёта по месту регистрации членов семьи
8. Справки с места работы о доходах с указанием должности (для всех членов семьи) за последние 6 месяцев
9. Копии документов, подтверждающие права на имущество, указанное в опросном листе:

• на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, др.);

• на машину;
• на дачу, загородный дом, земельный участок;
• на вклады;
• др.

Таблица 3

Схема взаимодействия участников программы:

Сбербанк РФ

Инвестсбербанк

Заёмщик предоставляет в банк заявление на участие в программе с приложением справки с места работы о заработке, установленного образца. Банк производит предварительную оценку кредитоспособности заёмщика в соответствии с правилами кредитования. В случае соответствия  заёмщика требованиям банка, заёмщик должен внести на счёт по вкладу до востребования в банке сумму собственных средств в размере не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Банк направляет сведения о заёмщике в Правительство Москвы для получения бланка ипотечного сертификата для его последующего оформления на имя заёмщика. Срок действия ипотечного сертификата – 3 месяца с правом продления его действия на один месяц (не более двух раз). За период действия ипотечного сертификата заёмщик должен подобрать вариант квартиры, заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом жилья. Правительство Москвы Распределяет выделенные средства для выкупа кредитов у банков-участников согласно количеству и сумме выданных ипотечных сертификатов заёмщикам для каждого банка. Банк повторно оценивает платёжеспособность заёмщика и оформляет ему кредит в сумме, не превышающей 70% стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, предъявленном им в банк в составе всех необходимых для получения кредита документов. Договор купли-продажи оформляется с условием оплаты 70% стоимости квартиры в течение нескольких дней после вступления его в силу (после регистрации договора залога и перечислении средств по кредиту банком на счёт продавца). Заёмщик заключает с банком договор залога на приобретаемую квартиру. Перечисление средств по кредиту на счёт продавца квартиры осуществляется после регистрации договора купли-продажи и договора залога в регистрирующих органах. В течение 30 дней после даты перечисления денежных средств по кредитному договору на счёт продавца или даты регистрации договора залога квартиры, в зависимости от того, какая из этих дат позднее. Банк уступает права по кредитному договору и договору залога Банку Москвы (МИА) путём заключения с банком Москвы договора уступки прав требования. При этом Банк Москвы возмещает банку сумму кредита, а также разницу в процентных ставках. Государственная перерегистрация договора залога производится за счёт Банка Москвы. Сбербанк РФ и Банк Москвы заключают договор об обслуживании Московским банком текущих платежей по кредиту, по условиям которого заёмщик осуществляет ежемесячное внесение платежей по кредиту в отделения Сбербанка России в городе Москве, которые в свою очередь перечисляют их в Банк Москвы. Банк Москвы выплачивает ежемесячное вознаграждение в размере 1% годовых от суммы кредита за обслуживание и своевременное перечисление платежей.

Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и предоставляет в Инвестсбербанк вместе с документами согласно предлагаемому выше перечню. Инвестсбербанк анализирует информацию о заёмщике, проверяет его кредитоспособность и в течение 7 дней выносит заявление заёмщика на Кредитный комитет. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание, принимает решение о возможности выдачи кредита, размере кредита и размере первоначального взноса. Заёмщик открывает в банке необходимые счета и депонирует на специальном ипотечном счёте первоначальный взнос в размере, согласованном с банком. Банк выдаёт заёмщику на руки ипотечный сертификат на сумму утверждённого банком кредита. Сертификат подтверждает готовность банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит и перечислить средства продавцу приобретаемой квартиры. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний подбирает у продавца жилья подходящую квартиру. Лицензированный оценщик осуществляет оценку стоимости выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит её стоимость с размером утверждённого им кредита. После проверки документов на приобретаемую квартиру и, при необходимости, повторной проверки платёжеспособности заёмщика банк заключает с заёмщиком договор на ипотечный кредит и перечисляет средства на специальный ипотечный счёт. Заёмщик, продавец и банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки и регистрируют его в установленном законом порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки /залога/). Банк по распоряжению заёмщика перечисляет продавцу жилья полную стоимость квартиры (первоначальный взнос + сумма кредита). Заёмщик вселяется в квартиру и прописывается в ней. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка. Банк уступает МИА право требования по договору ипотечного кредитования. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим договором сроки взимает с заёмщика по графику все положенные выплаты по предоставляемому кредиту и своевременно перечисляет их на расчётный счёт МИА.

 

 

 

 

Пример расчёта  ежемесячных платежей по кредиту  и ежемесячного дохода семьи.

При сумме  кредита в 10.000 долл. США, сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых  ежемесячные погашения процентов  и доли кредита не превышают 167 долларов США. Так как ежемесячные выплаты  по кредиту не должны превышать 40% доходов  семьи, то для получения кредита  в 10.000 долларов США достаточно иметь  совокупный семейный доход не менее 418 долл. в месяц.

С увеличением  суммы кредита пропорционально  растёт и сумма ежемесячных платежей и, соответственно, требования по необходимому совокупному доходу семьи. Например, при сумме кредита 35.000 долларов США  сумма ежемесячных платежей по кредиту  не превысит 585 долл. США, и доход  должен быть не менее 1463 долл. США.

Практика  жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо  отметить трудности формирования ресурсной  базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка  ипотечных кредитов. Эти тенденции  подтверждаются при анализе опыта  ипотечного кредитования в регионах.

 

Страхование ипотечных кредитов.

Покупка страховки  – обязательное условие любой  ипотечной программы. И это понятно: выдавать «длинные» ипотечные кредиты  в российских условиях, не гарантируя хотя бы 90% возвратности, рискованно. Страховка  и является гарантией возврата кредита.

Московская  ипотечная программа. Страховой пакет для заёмщика по Московской ипотечной программе – один из самых дешёвых. Банки, аккредитованные по городской программе, такие как Сбербанк РФ, требуют страховку только по залогу – кредитору необходимо иметь гарантию возврата хотя бы стен вашей будущей квартиры. Поэтому при получении ипотечного кредита необходима страховка на случай пожара, взрыва газа, залива и противоправных действий третьих лиц.

Программа Собинбанка.. Собинбанк, запустивший собственную программу ипотечного кредитования, требует страховать большее число рисков. Помимо залога заёмщику придётся застраховать собственную жизнь и трудоспособность, поскольку даже  в случае небольшой травмы или болезни заёмщика риск недополучить кредит у банка возрастает.

Программы фонда «США-Россия» и Райффайзенбанка. По этим программам требуются следующие страховки: страхование залога, собственной жизни и страхование титула (права собственности на квартиру).