Рыночная оценка стоимости гаража

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимости в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период. Ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая, поскольку в такое время покупка недвижимости является невыгодной инвестицией и находится в пределах 12-14%2.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимаем СД равной 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%. Принимаем ее равной 5%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

 

Анализ расходов

 

Затраты на содержание гаража составляют 6 262,66 рублей, в том числе налог на имущество – 4 367,62 рублей, то есть в размере 2.2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования оцениваемого помещения как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.7).

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от  аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таким образом, стоимость гаража, как объекта приносящего доход, составляет 167 912 рублей или округленно 168 000 рублей.

 

Таблица 7 – Анализ дисконтированного денежного потока

 

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1	Арендуемая площадь	м2	15
2	Арендная плата за месяц	руб./ м2	35
3	Арендная плата за год	руб./ м2	420	9 475,20	10 422,72	11 464,99	12 038,24	12 640,15	13 272,16
4	Увеличение арендной платы в год	%/год		0,00	0,10	0,10	0,05	0,05	0,05
5	Эксплуатационные расходы	руб./год		1 895,04	2 084,54	2 293,00	2 407,65	2 528,03
6	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0,00	10,00	10,00	5,00	5,00
7	Налог на имущество	руб./год		4 367,62	4 804,38	5 284,82	5 549,06	5 826,51
8	Чистый операционный доход	руб./год		3 212,54	3 533,80	3 887,18	4 081,54	4 285,61
9	Процент по депозиту			8,25	8,25	8,25	8,25	8,25
10	Стоимость единицы, ТСЕ			0,89	0,80	0,71	0,64	0,57
11	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		2 868,34	3 830,02	3 761,63	3 526,53	3 306,12
12	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							17 292,63
13	Стоимость реверсии	руб.							150619,62
14	Рыночная стоимость объекта	руб.							167 912

 

 

 

 

9. Согласование полученных результатов

 

В результате расчетов рыночной стоимости гаража по трем методам получены следующие результаты:

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	114 000
Метод сравнительного анализа продаж	135 000
Доходный метод	168 000

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду гаражей имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод   0,3.

2. Метод сравнительного  анализа продаж    0,5;

3. Доходный метод        0,2.

Следовательно, рыночная стоимость гаража будет рассчитана таким образом:

С= 114 000*0,3 + 135 000*0,5 + 168 000*0,2 = 135  300 рублей.

 

 

 

 

Заключение

 

В настоящее время на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо учитывать все их характеристики и использовать различные способы оценки рыночной стоимости объекта.

В курсовой работе исследование осуществлялось в несколько этапов, в ходе которого были учтены все факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, проанализировано наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого помещения, применены три законодательно принятых метода оценки – затратный, метод сравнительных продаж и доходный.

Таким образом, в ходе проделанной работы была достигнута поставленная цель – определена рыночная стоимость гаража, которая составляет  135 300    рублей.

 

 

Список использованной литературы

 

 

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
2. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
3. Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».
4. Приказ от 20 июля 2007г № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник для вузов / С.В. Валдайцев. – второе издание, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2011. – 360с.
6. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: уч. пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – второе издание. – М.[и др.]: Питер, 2010. – 464с. – («Учебное пособие»).
7. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2011. – 364с.
8. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и статистика, 2010. – 354с.
9. Финансовая академия при правительстве РФ. Оценка бизнеса: уч. для вузов / А.Г. Грязнова [и др.]; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве РФ; Институт проф. оценки. М.: Финансы и статистика, 2011. – 736с.: ил.

1 Р.3 п.6 Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

2 http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-diskonta-vo-vremya-krizisa.htm