Рыночная оценка стоимости гаража

 

8.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

 

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения,  аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

 

Расчет восстановительной стоимости объекта

Рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с помощью ресурсного метода. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов и строительно-монтажных работ приводятся в таблице 3.

Таблица 3 – Расчет восстановительной стоимости гаража

№ п/п	Материалы	Ед. изм.	Количество	Цена единицы, руб.	Общая сумма, руб.
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб.м	9	800	7 200
2	Щебень	куб.м	18	600	10 800
3	Рубероид	кв.м	40	35	1 400
4	Бетон	куб.м	50	510	25 500
5	Кирпич красный	шт.	3 500	7,8	27 300
6	Цемент	кг	400	195	78 000
7	Песок сухой франкционированный	кг	2 300	2,2	5 060
8	Гаражные ворота	кв.м	5,28	2 000	10 560
9	Битум	кг	90	5,25	473
10	Штукатурка	куб.м	23,7	200	4 740
11	Арматура	кг	250	70	17 500
12	Пена монтажная	кг	1	180	180
19	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	4 500	4 500
20	Стоимость всех СМР по объекту		1	26 400	26 400
	ИТОГО				119 613

 

Восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 219 613 рублей, или округленно – 220 000 рублей.

 

Определение величины накопленного износа строений

 

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и  т.д.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Физический износ здания определяется по формуле:

,

где   ФЗ - физический износ здания, %;

ФК,I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

II - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу, результаты заносятся в таблицу (см. табл. 4).

Таблица 4 -Определение физического износа объекта оценки

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к строению
1	Фундамент	7	4	0,28
2	Стены и перегородки	25	5	1,25
3	Крыша	16	7	1,12
4	Перекрытия	6	3	0,18
5	Полы	7	3	0,18
6	Наружная и внутренняя отделка	13	6	0,78
7	Двери	14	2	0,28
8	Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	12	1	0,12
	ИТОГО	100		4,19

 

Таким образом, процент физического износа гаража составляет 4%.

 

Корректировка восстановительной стоимости

Стоимость гаража, определяемая с помощью затратного подхода, определяется по формуле:

Сзат = Св * ( 1 – Ифиз) * (1 – Ифун) * (1 – Ивнеш),

где Св – восстановительная стоимость

      Ифиз – величина физического износа объекта оценки в долях,

      Ифун – величина функционального (морального) износа в долях;

      Ивнеш – величина внешнего (экономического) износа в долях.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического и функционального износа, его остаточная стоимость составит:

Сзат = 119 000 * (1 – 0,0419) = 114 014 рубля или округленно 114 000 рублей.

 

8.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

 

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi + Ki,

где  Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости;

Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

 

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5. 

Таблица 5 – Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам

№ п/п	Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
1	Местоположение	ул. Вильямса	ул. Металлургов	ул. Фрунзе	ул. Галкина
2	Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
3	Цена предложения, продажи,  руб.		150 000	183 000	168 000
4	Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
5	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные
6	Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
7	Дата предложения, продажи	Август 2013 года	Июль 2013 года	Сентябрь 2013 года	Август 2013 года
	Физические характеристики
8	Строительные характеристики	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные
9	Общая площадь, м2	15	16,5	25	23
10	Площадь участка, м2	22	26	40,38	44,2
11	Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
12	Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт	Хорошее, после ремонта	Хорошее, ремонт не требуется
13	Удалённость от магистралей	Рядом	150 м	100 м	Рядом
14	Использование	Гараж	Гараж	Гараж, подвал	Гараж

 

 

Таблица 6 – Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

№ п/п	Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
			Оцениваемый	1	2	3
1	Цена продажи (предложения)	Руб.		150 000	183 000	168 000
2	Площадь	м2	15	16,50	25,00	23,00
3	Цена за единицу площади	Руб./м2		9 090,91	7 320,00	7 304,35
4	Право собственности		полное	полное	полное	полное
	Корректировка	%	0	0	0	0
	Сумма корректировки		0	0	0	0
	Скорректированная цена			9 090,91р.	7 320,00р.	7 304,35р.
5	Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
	Корректировка	%		0	0	0
	Сумма корректировки			0	0	0
	Скорректированная цена			9 090,91р.	7 320,00р.	7 304,35р.
6	Условия продажи		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
	Корректировка	%		-10%	-10%	-10%
	Сумма корректировки			-909,09р.	-732,00р.	-730,43р.
	Скорректированная цена			8 181,82р.	6 588,00р.	6 573,91р.
7	Условия рынка (время продажи)		Август 2013 года	Июль	Сентябрь	Август
				2013 года	2013 года	2013 года
	Корректировка	%		5%	10%	0
	Сумма корректировки			409,09р.	658,80р.	0
	Скорректированная цена			8 590,91р.	7 246,80р.	6 573,91р.
8	Местоположение в Туле		ул. Вильямса	ул. Металлургов	ул. Фрунзе	ул. Галкина
	Корректировка	%		0	5%	-5%
	Сумма корректировки			0	362,34р.	-328,70р.
9	Физические характеристики
	Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
	Корректировка	%		0	0	0
	Сумма корректировки			0	0	0
	Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
	Корректировка	%		0	0	0
	Сумма корректировки			0	0	0
	Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Хорошее
	Корректировка	%		10%	0	0
	Сумма корректировки			859,09р.	0	0
	Удаленность от магистралей		Рядом	150 м	100 м	Рядом
	Корректировка	%		5%	3%	0
	Сумма корректировки			429,55р.	217,40р.	0
	Скорректированная цена	Руб./кв. м		9 879,55	7 826,54	6 245,22
	Средневзвешенная цена	Руб./кв. м	8 983,77
	Стоимость	Руб.	134 756

 

Таким образом, рыночная стоимость гаража, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 134 756 рублей или округленно 135 000 рублей.

 

Объяснение корректировок

 

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов одинаковы, корректировки на эти элементы не выполнялись.

Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

 

8.3 Доходный метод оценки

 

Оценка методом капитализации дохода

 

Данный метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

 

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-40 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 35 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

  Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле: