Организация ипотечного кредитования в филиале Россельхозбанка

В Республике Коми наработан  большой практический опыт по льготному  жилищному кредитованию и выдаче ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. Правительство данного  субъекта Российской Федерации за счет средств республиканского бюджета  возмещает разницу в процентных ставках банкам, предоставляющим  жилищные кредиты населению, причем возмещается 2/3 ставки рефинансирования, что является одним из главных  факторов активизации данного процесса в регионе. Таких примеров сегодня  уже немало.

В Чувашии ипотечная  корпорация только за 2003 г. организовала выдачу 220 кредитов, вернув деньги по 159 закладным. Сотрудничает корпорация с  Автовазбанком из Тольятти. По указу Президента Республики Чувашия бюджетникам, получающим ипотечный кредит, за счет казны субсидируется 20 % первоначального взноса — в рамках социальных стандартов республики. Молодым семьям, кредитующимся через Сбербанк России, покрывается за счет государства в первые 3 года до 5% ставки и 10% в последующие периоды, а также 15% первоначального взноса в пределах обозначенных выше рамок.

Анализ показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся региональных программ является стремление и готовность региональных властей оказывать  посильную поддержку этим программам из местных бюджетов. Это и есть на сегодня один из реальных ресурсных  источников финансирования ипотеки. Реализация подобных схем финансирования позволяет  запустить механизм мультипликатора: вложения местными властями средств  в ипотечные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги региональных отраслей, тем самым бюджетные дотации  вовлекают в оборот незадействованные  сбережения населения. В результате этого будет расти количество выданных кредитов в регионах. Так, например, в Уфе за 2005 г. Ипотечное агентство Республики Башкортостан выдало 3 500 кредитов, в Самаре с конца 2000 г. общими усилиями областного фонда жилья и ипотеки выдано около 2 000 ипотечных кредитов.

Успешно реализуется  программа ипотечного кредитования на территории Республики Татарстан. На стадии реализации находится схема  кредитования физических лиц на приобретение квартир в рассрочку. Только за 2002г. в республике был выдан 201 кредит на 21,1 млн руб. По объему выданных за год ипотечных кредитов республика занимает 8-е место среди всех российских регионов. В реализации данных программ участвуют кредитные организации республики.

Банки становятся более  гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. Только официально подтвержденные доходы учитывают немногие банки, среди  которых фигурирует крупнейший кредитор — Сбербанк России.

Другие применяют  альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика (анализ по расходам, встречи  с работодателями). Тем не менее, по оценкам банковских работников, из-за невозможности документального  доказательства дохода получают отказ  до 80 % (а в банках, где наиболее строгий отбор, и до 90%) посетителей, приходящих за кредитом. Банки и  другие организации, выдающие ипотечные  кредиты, стараются ограничиваться суммами, не превышающими 30-месячный доход  семьи. График же погашения кредита  составляют так, чтобы на возврат  долга и выплату процентов  заемщик тратил не более 40 % месячного-дохода.

Близкие условия  кредитования предлагают и специализированные структуры, например ДельтаКредит — первый в России специализированный ипотечный банк, использующий кредитные средства Европейского банка реконструкции и развития и инвестиционного подразделения Всемирного банка, МИА, реализующий собственную программу кредитования.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдается, как отмечалось ранее, вторичному рынку. У банков в  этом случае меньше юридических и  кредитных рисков. Рынок новостроек для ипотечных кредитов очень  ограничен.

Существующие условия  коммерческой банковской ипотеки диктует  рынок: ограниченность долгосрочных кредитных  ресурсов банков, издержки по совершению сделок ипотечного кредитования населения, высокий кредитный риск, связанный  с правовыми и судебными сложностями  при обращении взыскания на жилье, являющееся предметом залога, с проблемами выселения и реализацией на торгах предмета залога. Снижению ставок препятствует и неопределенность макроэкономической и отчасти институциональной  обстановки, низкое качество судебной системы, слабое развитие инфраструктуры ипотечного кредитования, отсутствие кредитных историй у большинства  населения и распространенность теневых отношений, неустойчивый уровень  доходов и занятости основной массы населения, относительно высокая  инфляция.

С внесением изменений  в законодательство размеры рисков, связанных с ипотечным кредитованием, должны уменьшиться, но степень их сокращения достаточно непросто спрогнозировать. Для снижения кредитных рисков, например, предусматривается усиление залоговых  прав кредиторов, возможность обращать взыскания на единственное жилье, исключение необоснованного вмешательства  органов опеки и попечительства в процессы на рынке недвижимости. Поправка в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации обеспечивает банку право выселять недобросовестного заемщика, даже в случае, когда жилье является •единственным, что дает более надежные гарантии по возврату средств при дефолте заемщика, чем ранее, но выселение должно производиться в так называемый резервный жилищный фонд, которого нет и который только должен быть сформирован в регионах.

Принятые законы направлены на развитие рынка доступного жилья в России и снижают налоговое  бремя для граждан. С 1 января 2005 г. при продаже земельных участков и жилых помещений НДС не взимается. Также с 1 января 2005 г. существенно  снизилась стоимость оформления договоров ипотеки. Кроме того, граждане могут получать полный однократный  налоговый вычет, т. е. будут освобождены  от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, если она находится в собственности  не менее 3 лет (а не 5, как было). Если же жилье находилось в собственности  менее 3 лет, то налоговый вычет составит максимум 1 млн руб. С 2005 г. снижены налоги на доходы граждан по операциям с ипотечными ценными бумагами.

В развитии ипотеки  существенную роль играет также страхование  рисков. Рефинансирование ипотечных  закладных сопровождается двумя  видами рисков — кредитным риском (риск того, что заемщик не выполнит своих обязательств своевременно и полностью, который является комбинацией риска дефолта заемщика и риска залога, т. е. невозможности компенсировать затраты кредитора за счет продажи заложенного имущества) и риском ликвидности.

Риск дефолта  заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к  данному виду риска. Вероятность  дефолта во многом зависит и от доли выплат в его доходе.

Исследования кредитов в США в 1994 г. показали, что если ежемесячные выплаты превышают 30% ежемесячных доходов, то риск дефолта  заемщика в два раза выше риска  дефолта заемщика, выплаты которого составляют менее 30 % доходов.

Риск залога возникает  при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках  при выселении жильцов в случае дефолта.

Увеличение доли первоначального взноса из собственных  накоплений заемщика в стоимости  жилья снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолтов заемщиков, вложивших более 20% своих средств в покупку жилья, оценивается в пять раз меньше вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9 % собственных средств. Хотя в России подобные статистические наблюдения отсутствуют, американская статистика позволяет выявить общие закономерности и способы снижения рисков при ипотечном кредитовании.

Среди не решенных пока вопросов остается вопрос страхования  кредитных рисков (наряду с действующим  страхованием жизни заемщика, титульным  страхованием и страхованием предмета залога от ущерба и гибели) при ипотечном  кредитовании, которое позволит банкам снизить первоначальный взнос для  заемщиков. В зарубежных странах, в  условиях высокой конкуренции, когда  сумма ипотечного кредита относительно стоимости залога достигает 90%, ипотечное  страхование — необходимая услуга. Российские банки не готовы страховать риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов, и ставят вопрос о возрождении практики страхования ответственности заемщика за невозврат полученных кредитов. Страховые компании возражают про-’ тив этого, считая, что правовая легализация страхования ответственности за невозврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками таких ситуаций, которые могли бы быть квалифицированы как страховой случай по договору страхования ответственности. Подобная негативная практика у нас в стране была достаточно широко распространена до принятия в 1996 г. второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.

Еще один риск —  риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без  существенного снижения стоимости. Данный риск связан не с конкретным заемщиком, а определяется развитостью  рыночной инфраструктуры — скоростью  реализации бумаг на рынке. Устранению риска способствует стандартизация бумаг, когда на вторичном рынке  обращаются не сами закладные, а производные  от них инструменты — ипотечные  ценные бумаги (секьюритизация).

В России в настоящее  время региональные и муниципальные  фонды как некоммерческие организации  и ипотечные агентства и корпорации в виде акционерных обществ развивают  в регионах социальную ипотеку, прежде всего для граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и проживающих в квартирах  с площадью жилья на одного члена  семьи ниже социальной нормы.

По схеме кредитования заемщика по ставке ниже рыночной работают, например, в Самаре, Челябинске и  Оренбурге. Характерной чертой этих программ является создание специальных  органов управления: Фонда жилья  и ипотеки, ипотечного агентства  в Самарской области, Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации в Оренбургской области, Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которые через уполномоченные банки или банки-агенты организуют систему предоставления льготных жилищных кредитов.

Процентная ставка за пользование займом, выданным фондом, устанавливается, как правило, в  размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В рамках программы заемщик должен внести взнос в размере не менее 30% стоимости  приобретаемого или строящегося  жилья. Максимально допустимая сумма  займа определяется с учетом среднемесячного  совокупного дохода семьи заемщика. Для работников бюджетных организаций  такой фонд ежегодно проводит конкурс  на получение займов для строительства  и приобретения жилья. Преимущественным правом получения займа пользуются участники, которым требуется меньший  размер заемных средств. При равных условиях приоритет отдается участникам конкурса с большим стажем работы в бюджетной организации или  с меньшим размером общей площади, приходящейся на одного члена семьи.

При реализации программы  в небольших городах Самарской  области фонд столкнулся с проблемой  малого числа желающих принять участие  в данных конкурсах среди работников бюджетных организаций, связанной  как с высокой стоимостью жилья  и большими размерами первоначального  взноса, так и с психологической  неготовностью брать долгосрочные кредиты.

Субсидирование  процентной ставки по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками  в рамках региональных жилищных программ, для лиц, состоящих в списках, сформированных органами самоуправления на льготное кредитование, также используется в ряде городов и регионов России.

Коммерческая ипотека  по мере своего развития становится более  доступной в первую очередь для  категорий граждан с доходами выше среднего, имеющих высокооплачиваемую работу (в основном для молодых  и перспективных, с точки зрения карьерного роста, учитывая дол- госрочность кредита). Большую часть клиентов банков, получающих ипотечные кредиты, составляют молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет с заработной платой от 24 до 100тыс. руб. в мес., работающие в сфере услуг (банки, страховые и инвестиционные компании, в сфере информационных технологий и маркетинга) либо на крупных производственных предприятиях.

Коммерческая и  социальная ипотека представляют собой  взаимодополняющие друг друга системы, направленные на решение жилищных проблем  различных слоев населения. Эти  системы нуждаются в государственной  организационной, юридической и финансовой поддержке, при этом региональные и муниципальные средства должны расходоваться, прежде всего, на развитие социальной ипотеки.

Какой должна быть форма  государственных дотаций, — вопрос дискуссионный. Широко распространенное в Европе субсидирование процентной ставки может способствовать значительному  увеличению числа граждан, способных  претендовать на ипотеку, но влечет за собой большое увеличение нагрузки на бюджеты всех уровней, последствия  чего в долгосрочной перспективе  могут оказаться непредсказуемыми. Дотация первоначального взноса носит разовый характер и с  этой точки зрения является более  приемлемой.

Немаловажным при  развитии ипотечного жилищного кредитования является механизм создания фонда временного проживания, который только начинает разрабатываться. Опасность отсутствия достаточного количества резервного и  в целом социального жилья  в российских условиях состоит в  том, что ипотечным кредитованием  призывают воспользоваться такие  группы населения, как военнослужащие и бюджетники, предоставляя им компенсации  расходов. В случае прекращения или  резкого снижения бюджетной помощи этой категории заемщиков будет  исключительно сложно найти альтернативные источники дохода.

Ипотека является весьма перспективным рынком в Российской Федерации, так как достаточно большое  число россиян обладают значительными  материальными активами и денежными  накоплениями. По данным из различных  источников, их объем оценивается  от 50 до 100 млрд долл. США. Этих активов достаточно для осуществления первичных вложений при получении ипотечных жилищных кредитов в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья.