Организация ипотечного кредитования в филиале Россельхозбанка

1)  развивать несколько принципиальных схем рефинансирования ипотечных кредитов как на федеральном, так и на уровне субъектов Федерации;

2)при разработке  новых схем рефинансирования  необходимо акцентировать внимание  на социально-экономических особенностях  регионов (уровень доходов населения,  социальная направленность, перспективы  развития и т. п.).

Наиболее эффективным  в решении данных проблем может  стать сотрудничество АИЖК и других рефинансирующих организаций, которые  получили широкое развитие.

3. Ссудно-сберегательные  организации.

На сегодняшний  день в России имеют место альтернативные банковским организации жилищного кредитования населения. Объясняется это несколькими факторами:

1) существует большой  спрос населения на улучшение  своих жилищных условий;

2)   получить ипотечный кредит в банке достаточно сложно (сложная процедура оценки кредитоспособности заемщика), к тому же банковские процентные ставки на сегодняшний день находятся в диапазоне 10- 15%, что является неприемлемым для большинства граждан со средним уровнем дохода;

3) проводятся масштабные  рекламные кампании, которые стимулируют  интерес населения.

Организации жилищного  кредитования населения зачастую имеют  одну из двух организационно-правовых форм:

•           кредитный потребительский кооператив

граждан (КПКГ);

•           жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Основополагающим  и одновременно проблемным вопросом является правовая база деятельности указанных организаций.

Во-первых, Федеральная  служба по финансовым рынкам (ФСФР) законодательно не определена как орган, регулирующий деятельность данных организаций. Но эта  сфера деятельности выходит за пределы  профессиональной направленности службы, что не может положительно сказаться  на развитии КПКГ и ЖСК.

Во-вторых, данные организации  не имеют статуса кредитных и  тем самым лишены регулирующего  воздействия со стороны органов  банковского надзора или государственных  органов. В этой связи нельзя исключить возможности синдрома «пирамидного эффекта» от функционирования данных структур.

В-третьих, инвестиции кооперативов в строительство и  покупку жилья регулируются Законом  РСФСР от 26 июня 1991г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Законом  Российской Федерации от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Тем не менее инвестиционная деятельность кооперативов вызывает множество вопросов. Проблемой является финансовая неустойчивость этих организаций.

В настоящее время  на федеральном уровне предпочтение отдается поддержке двухуровневой  американской модели классической ипотеки. Ее основой является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов  ипотечных ценных бумаг). Основной приток кредитных ресурсов в систему  ипотечного кредитования поступает  со специально организованного для  этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Среди положительных  тенденций последних лет можно  отметить увеличение числа кредиторов. В настоящее время на рынке  ипотечного кредитования действуют  несколько категорий участников:

1)    крупные и средние банки, в том числе и иностранные, развивающие свои ипотечные программы (Сбербанк России, Внешторгбанк, Газпромбанк, Уралсиб, Национальный резервный банк, Собинбанк, Фора-Банк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк, Первое ОВК, Промстройбанк и др.);

2)  немногочисленные специализированные ипотечные банки (банк «ДельтаКредит», Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Национальная ипотечная компания (НИК), Городской ипотечный банк);

3)  АИЖК;

4)   региональные агенты — специализированные компании или банки, имеющие поддержку местных властей.

Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, неуклонно  растет. К началу 2006 г. их насчитывалось  более 200. Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого  бизнеса в России — Сбербанка  России, банка «ДельтаКредит», Райффайзенбанка, собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, Национальный резервный банк, Росбанк, Фора-Банк, Банк «Союз», Банк Москвы и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 г. начал работу Городской ипотечный банк — третий после МИА и «ДельтаКредит» специализированный ипотечный банк в России, в 2005 г. — Русский ипотечный банк (до февраля 2005 г. Сибирский крестьянский банк), Банк жилищного финансирования (до февраля 2005 г. — ОПТБанк), акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.

Стоит отметить, что  география деятельности основных участников рынка уже не ограничивается центром (территорией Москвы и Санкт- Петербурга), как это было совсем недавно. К настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. Активно продвигают свои программы в регионах такие банки, как Внешторгбанк, Возрождение, Российский капитал, МДМ-Банк и ряд других.

Базовая процентная ставка по ипотечным кредитам банков за последние годы значительно снизилась  с 16-18% (2001г.) до 10-11% в валюте и с 23-25% (2001г.) до 11-14% в рублях, тем не менее она в 2-3 раза превышает общемировой уровень. Приемлемой платой за пользование кредитом считается 5-6% годовых в валюте и 6-7% в рублях при 20-30 — летнем сроке, что возможно только на условиях государственного субсидирования и иной социальной поддержки. Снижение коммерческой ставки до среднемирового уровня может произойти, когда Россия вступит в ВТО, на рынок активно выйдут западные банки, предложив вкладчикам кредит на собственных условиях — 4-6% годовых в валюте. Большинство российских банков выдает ипотечные кредиты на срок до 30 лет. Средний размер авансового платежа составляет 10 — 30 % от стоимости жилья в зависимости от объекта кредитования и характеристик заемщика. В обеспечение кредита банки принимают приобретаемое жилье, дополнительно может быть использован институт поручительства (в том числе в качестве поручителя может выступать организация, в которой работает заемщик) и залог иного движимого и недвижимого имущества.

Для реализации и  развития программы двухуровневого ипотечного кредитования в России создано  АИЖК, в федеральном бюджете предусмотрены  гарантии по ценным бумагам, выпускаемым  данным агентством. Предполагалось, что  за счет внедрения институтов се- кьюритизации массовый рынок ипотеки будет сформирован уже к 1999-2000 гг., но сейчас ипотека составляет в Российской Федерации только около 1 % ВВП.

Главными задачами АИЖК являются создание условий для  развития массового кредитования в  регионах на основе единых общефедеральных  стандартов и формирование вторичного ипотечного рынка.

Можно выделить следующие  основные пути рефинансирования ипотечных  кредитов, выданных банками:

•           выкуп закладных кредитов АИЖК и другими рефинансирующими организациями с последующей их секьюритизацией в облигации;

•           эмиссия ипотечных ценных бумаг ипотечными агентами и кредитными организациями;

•           кредиты международных финансовых организаций и крупнейших инвестиционных банков;

•           выкуп прав требований и закладных закрытыми паевыми инвестиционными фондами. В настоящий момент АИЖК фактически

завершило формирование сети своих региональных операторов и сервисных агентов. Региональные операторы создаются при участии  государства и связаны с АИЖК и администрацией региона трехсторонним  соглашением. Сами операторы кредитов не дают, их цель — рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Объем кредитных портфелей региональных операторов в силу незначительной активности региональных банков невелик. К наиболее успешным, с точки зрения объемов рефинансирования кредитов, относятся Самарский областной фонд жилья и ипотеки, Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство, Уфимское городское агентство ипотечного кредитования, Омское ипотечное агентство и ряд других.

На конец 2004 г. АИЖК подписало 68 трехсторонних соглашений о сотрудничестве с субъектами Российской Федерации и региональными операторами  и рефинансировало более 10 тыс. кредитов на сумму 3 млрд 690 млн руб. Наибольший объем рефинансирования приходится на Приволжский федеральный округ (45% всего портфеля агентства), на втором месте — Сибирский федеральный округ — 27 %, далее следуют Центральный — около 10 %, Дальневосточный и Уральский — с показателями примерно по 3,5 %, на последнем месте Южный федеральный округ, который позже всех подключился к программе. На начало 2006 г. АИЖК подписало почти во всех регионах России трехсторонние соглашения по рефинансированию. По федеральным стандартам ипотечные кредиты выдаются в 58 регионах 86 организациями (на февраль 2006г.).

С 1 января 2006 г. АИЖК ввело дифференцированную ставку по ипотечному кредитованию, что позволило  увеличить количество кредитных  продуктов. Банки — партнеры АИЖК выдают ипотечные кредиты по единому  федеральному стандарту — срок кредитования до 30 лет, ставка на настоящий момент дифференцирована в зависимости  от первоначального взноса от 11,0 до 14,0% годовых в рублях, возможность  выплаты до 50 % дохода ежемесячно. Банки-партнеры обязуются поставлять агентству  закладные в обмен на рефинансирование выданного кредита.

С помощью государственных  гарантий АИЖК с апреля 2003 г. осуществило  шесть эмиссий корпоративных  облигаций на сумму 10,42 млрд руб., которые обращаются на Московской межбанковской валютной бирже. Это позволило привлечь значительные средства в федеральную систему рефинансирования и развитие сети региональных операторов.

В сентябре 2005 г. Правительство  Российской Федерации либерализовало правила использования АИЖК средств, привлеченных под государственные гарантии, разрешив агентству направлять деньги от размещения облигаций на выкуп ипотечных займов не только у банков, но и у некредитных организаций. Также АИЖК получило право направлять привлеченные под государственные гарантии средства на выкуп собственных облигаций. На конец 2005 г. АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов на сумму более 400 млн долл. США, что делает его лидером рынка по этому показателю.

На первом этапе  механизм рефинансирования АИЖК был  применим только к вторичному рынку  недвижимости. В настоящее время  реализуется схема для кредитования и строящегося жилья. Первая часть  кредита может выдаваться банком на этапе строительства на условиях банка, который вправе устанавливать  более высокую ставку и иной вид  обеспечения, например залог прав требования. По окончании строительства в  рамках того же кредитного договора оформляется  собственность, закладная, а ставки снижаются до уровня, определенного  стандартами АИЖК. После этого  АИЖК готово рефинансировать банк.

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации  и АИЖК совместно была разработана  Концепция развития унифицированной  системы рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов в России. В Концепции  предусматривается объем государственных  гарантий в размере более 300 млрд руб.

В 2005 г. на рынке появились  структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных  портфелей. Это, прежде всего, такие  банки, как Совфинтрейд, «КИТ Финанс», .компания «БТА Ипотека». Таким образом, мы становимся свидетелями формирования рынка рефинансирования ипотечных кредитов.

До регистрации  облигаций, обеспеченных закладными банком Совфинтрейд (октябрь 2006 г.), под ипотечными подразумевали облигации, эмитированные банками/агентствами, выдающими или рефинансирующими ипотечные кредиты. Наиболее крупные эмиссии осуществили АИЖК, МИА, Банк жилищного финансирования», Московское областное ипотечное агентство (МОИА). В настоящее время на Московской межбанковской валютной бирже обращаются следующие ценные бумаги, которые могут быть условно отнесены к ипотечным: это облигации 16 банков, выдающих ипотечные кредиты, 4 ипотечных агентств, восьми строительных компаний, которые выпустили свои собственные облигации и позиционируют их в качестве ипотечных, а также 10 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Ежедневный оборот этих бумаг составляет около 1 млрд долл. США, что составляет 5% всего оборота биржи.

В основе большинства  региональных программ долгосрочного  кредитования населения в жилищной сфере лежит бюджетное финансирование. Наиболее популярными схемами, действующими в регионах, являются: создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей жилья в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных  агентств для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам; схемы облигационных муниципальных займов, направленных на строительство жилья. Используются и накопительные схемы приобретения жилья через строительно-сберегательные кассы и ЖСК.

При формировании ипотечной  политики для России очень важно  учитывать региональный аспект из-за существенных, а часто резких различий в природных условиях и ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровня жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов между регионами Федерации. В  каждом регионе имеются свои методы и формы государственной поддержки  ипотеки, соответствующие региональной специфике. В настоящее время  уже в 30 субъектах Российской Федерации  начата реализация собственных региональных ипотечных программ.

В регионах разрабатываются  различные модели ипотечного кредитования. Так, например, в Нижегородской области  введена программа «Жилье в кредит», которая предусматривает финансирование «продажи в рассрочку» через специально созданную некоммерческую организацию  — Фонд социального развития. Исполнительный орган программы — Агентство  недвижимости, осуществляющее подготовку, оформление и дальнейшее ведение  ипотечных сделок.

Ипотечное кредитование на территории Удмуртской Республики в основном опирается на две государственные  программы поддержки граждан  в строительстве и приобретении жилья. На основе первой программы гражданам  предоставляются денежные средства через Фонд правительства Удмуртии по развитию жилищного строительства  по договору поручения с Удмуртским отделением Сбербанка России. Другая программа предусматривает льготное кредитование граждан за счет средств  бюджета республики и также Удмуртского  отделения Сбербанка России.