Сравнительный подход к оценке недвижимости

Тема 6

«Сравнительный подход  к оценке недвижимости»

 

«Оценка недвижимости»

Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии,    №08050062 Менеджмент организации

Институт права и управления, кафедра Менеджмента

Слугин Олег Владимирович

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

2

 

• Ключевые понятия
• Учебный материал
• Вопросы для самопроверки
• Рекомендуемая литература

КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ

 

 

3

 

• Сравнение продаж
• Единица сравнения
• Элементы сравнения
• Достоверность
• Условия продажи
• Физические характеристики
• Местоположение
• Право собственности

 

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

4

 

Сравнительный подход  к оценке недвижимости  
Метод сравнения продаж

 

• Стоимость собственности определяется путем сопоставления цен продаж подобных объектов.
• Данный метод позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

5

 

• Наличие активного рынка недвижимости.

 

• Наличие доступной информации по большому числу объектов-аналогов.

 

• Наличие достоверной информации о фактически совершенных сделках с объектами-аналогами.

 

Условия применения метода  сравнения продаж:

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

6

 

• Нет двух абсолютно подобных объектов недвижимости.

 

• Сделки на рынке недвижимости носят «закрытый» характер.

 

• На цену реальной сделки могут влиять нерыночные факторы.

 

Ограничения метода сравнения  продаж:

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

7

 

Наиболее достоверные  результаты метод сравнения продаж  дает при оценке:

 

Квартиры

 

Индивидуального жилого  дома

 

Коттеджа

 

Дачного участка

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

8

 

Этапы расчета стоимости  объекта недвижимости в сравнительном  подходе:

 

• Сбор информации об объектах-аналогах.

 

• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

 

• Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами-аналогами с целью корректировки их продажных цен.

 

• Приведение ряда скорректированных показателей стоимости объектов-аналогов к одному или к диапазону показателей рыночной стоимости объекта оценки.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

9

 

Единица сравнения –  удельный стоимостной показатель.

 

• Цена за единицу площади.

 

• Цена за участок.

 

• Цена за единицу длины.

 

• Цена за единицу объема здания (сооружения).

 

• Цена за единицу, приносящую доход.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

10

 

Элементы сравнения –  характеристики объектов недвижимости  и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость.

 

Сопоставление объектов-аналогов  с объектом оценки с целью  выявления различий и корректировки  их продажных цен производится  по каждому выделенному элементу  сравнения.

 

Величина коррекции цены  зависит от степени различия  между объектами.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

11

 

Основные элементы сравнения

 

• Право собственности на недвижимость.
• Условия финансирования сделки.
• Условия продажи объекта.
• Состояние рынка (время продажи).
• Местоположение.
• Физические характеристики.
• Экономические характеристики.
• Использование.
• Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

12

 

Право собственности на  недвижимость

 

• «Полное» право собственности.
• Недвижимость, обремененная договором аренды.
• Недвижимость, обремененная правами третьих лиц.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

13

 

Условия финансирования  сделки

 

• Платеж (100%) осуществляется в момент продажи объекта недвижимости.
• Сделка происходит с рассрочкой платежа.
• Сделка производится с предоставлением кредита.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

14

 

Условия продажи

 

• Не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (семейные, деловые).
• Необходимость срочной продажи.
• Давление на продавца недвижимости.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

15

 

Состояние рынка (время  продажи)

 

• Изменение цен на недвижимость, происходящее в течении времени под воздействием инфляции и дефляции.

 

• Изменения в законодательстве.

 

• Изменения спроса и предложения.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

16

 

Местоположение

 

• Наиболее важный ценообразующий фактор для объектов недвижимого имущества.

 

• Отражает различия географического положения объекта-аналога от положения объекта оценки.

 

• Отражает, в первую очередь, разницу в стоимости земли для объектов недвижимости.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

17

 

Физические характеристики

 

• Размер объектов.
• Конструктивные элементы.
• Качество материалов.
• Инженерные коммуникации.
• Степень износа.

 

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

18

 

Экономические характеристики

 

• Эксплуатационные затраты.
• Затраты на управление.
• Ставки арендной платы.

 

Применяется к объектам  коммерческой недвижимости.

 

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

19

 

Использование объекта  недвижимости после продажи

 

• Планируемое изменение способа использования объекта недвижимости после продажи может существенно повлиять на цену сделки.

 

 

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

20

 

Компоненты стоимости, не  связанные с недвижимостью

 

• Оборудование.
• Мебель.
• Приборы.
• Посуда.

 

Применяется при оценке  гостиниц, ресторанов, кафе и т.д.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

21

 

Методы расчета корректировок

 

Количественные методы

 

Качественные методы

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

22

 

Количественные методы

 

• Анализ парного набора данных.
• Статистический анализ.
• Графический анализ.
• Анализ тенденций.
• Анализ вторичных данных.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

23

 

Анализ парного набора  данных

 

• Сравнение двух и более рыночных продаж с целью получения корректировки для одного элемента сравнения.

 

Абсолютная точность достигается  в случае совпадения у объектов  всех элементов, кроме одного.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

24

 

Статистический анализ

 

• Определение величины корректировок с использованием математического аппарата статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и ценах их продаж.

 

Определение факторов, существенно  влияющих на цену, и расчет  их весовых значений.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

 

25

 

Графический анализ

 

• Построение кривых распределения для элементов сравнения и определение величины корректировок на основе обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и ценах их продаж.