Тема 6
«Сравнительный подход
к оценке недвижимости»
«Оценка недвижимости»
Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии,
№08050062 Менеджмент
организации
Институт права и управления,
кафедра Менеджмента
Слугин Олег Владимирович
СОДЕРЖАНИЕ
2
- Ключевые понятия
- Учебный материал
- Вопросы для самопроверки
- Рекомендуемая литература
КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ
3
- Сравнение продаж
- Единица сравнения
- Элементы сравнения
- Достоверность
- Условия продажи
- Физические характеристики
- Местоположение
- Право собственности
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
4
Сравнительный подход
к оценке недвижимости
Метод сравнения продаж
- Стоимость собственности определяется путем сопоставления цен продаж подобных объектов.
- Данный метод позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
5
- Наличие активного рынка недвижимости.
- Наличие доступной информации по большому числу объектов-аналогов.
- Наличие достоверной информации о фактически совершенных сделках с объектами-аналогами.
Условия применения метода
сравнения продаж:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
6
- Нет двух абсолютно подобных объектов недвижимости.
- Сделки на рынке недвижимости носят «закрытый» характер.
- На цену реальной сделки могут влиять нерыночные факторы.
Ограничения метода сравнения
продаж:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
7
Наиболее достоверные
результаты метод сравнения продаж
дает при оценке:
Квартиры
Индивидуального жилого
дома
Коттеджа
Дачного участка
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
8
Этапы расчета стоимости
объекта недвижимости в сравнительном
подходе:
- Сбор информации об объектах-аналогах.
- Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
- Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами-аналогами с целью корректировки их продажных цен.
- Приведение ряда скорректированных показателей стоимости объектов-аналогов к одному или к диапазону показателей рыночной стоимости объекта оценки.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
9
Единица сравнения –
удельный стоимостной показатель.
- Цена за единицу объема здания (сооружения).
- Цена за единицу, приносящую доход.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
10
Элементы сравнения –
характеристики объектов недвижимости
и сделок, которые вызывают изменение
цен на недвижимость.
Сопоставление объектов-аналогов
с объектом оценки с целью
выявления различий и корректировки
их продажных цен производится
по каждому выделенному элементу
сравнения.
Величина коррекции цены
зависит от степени различия
между объектами.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
11
Основные элементы сравнения
- Право собственности на недвижимость.
- Условия финансирования сделки.
- Условия продажи объекта.
- Состояние рынка (время продажи).
- Местоположение.
- Физические характеристики.
- Экономические характеристики.
- Использование.
- Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
12
Право собственности на
недвижимость
- «Полное» право собственности.
- Недвижимость, обремененная договором аренды.
- Недвижимость, обремененная правами третьих лиц.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
13
Условия финансирования
сделки
- Платеж (100%) осуществляется в момент продажи объекта недвижимости.
- Сделка происходит с рассрочкой платежа.
- Сделка производится с предоставлением кредита.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
14
Условия продажи
- Не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (семейные, деловые).
- Необходимость срочной продажи.
- Давление на продавца недвижимости.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
15
Состояние рынка (время
продажи)
- Изменение цен на недвижимость, происходящее в течении времени под воздействием инфляции и дефляции.
- Изменения в законодательстве.
- Изменения спроса и предложения.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
16
Местоположение
- Наиболее важный ценообразующий фактор для объектов недвижимого имущества.
- Отражает различия географического положения объекта-аналога от положения объекта оценки.
- Отражает, в первую очередь, разницу в стоимости земли для объектов недвижимости.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
17
Физические характеристики
- Размер объектов.
- Конструктивные элементы.
- Качество материалов.
- Инженерные коммуникации.
- Степень износа.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
18
Экономические характеристики
- Эксплуатационные затраты.
- Затраты на управление.
- Ставки арендной платы.
Применяется к объектам
коммерческой недвижимости.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
19
Использование объекта
недвижимости после продажи
- Планируемое изменение способа использования объекта недвижимости после продажи может существенно повлиять на цену сделки.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
20
Компоненты стоимости, не
связанные с недвижимостью
- Оборудование.
- Мебель.
- Приборы.
- Посуда.
Применяется при оценке
гостиниц, ресторанов, кафе и т.д.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
21
Методы расчета корректировок
Количественные методы
Качественные методы
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
22
Количественные методы
- Анализ парного набора данных.
- Статистический анализ.
- Графический анализ.
- Анализ тенденций.
- Анализ вторичных данных.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
23
Анализ парного набора
данных
- Сравнение двух и более рыночных продаж с целью получения корректировки для одного элемента сравнения.
Абсолютная точность достигается
в случае совпадения у объектов
всех элементов, кроме одного.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
24
Статистический анализ
- Определение величины корректировок с использованием математического аппарата статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и ценах их продаж.
Определение факторов, существенно
влияющих на цену, и расчет
их весовых значений.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
25
Графический анализ
- Построение кривых распределения для элементов сравнения и определение величины корректировок на основе обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и ценах их продаж.