Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития

В 2003 - 2005 гг. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. В 2005 – 2006 г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2007 г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, с 2005 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана.

Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины.

В 2008 – 2009 гг. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе Правительства РК.

Такое мнение 14 апреля 2008 года, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. «По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе», - сказал К. Келимбетов. В настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: «БТА-Ипотека» и «Астана-финанс». Сроки предоставляемых ими кредитов колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %.

25 января 2009 года этого года Правительство  Казахстана в целом одобрило  проект государственной программы  развития жилищного строительства  на 2009-2015 годы. Согласно программе, ставится  задача обеспечить в течение 2009-2015 годов строительство и ввод  в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров  жилья, в том числе в 2009 году - 3 млн., в 2010-м - 4 млн., в 2011-м - 5 млн. кв. метров.

По информации НБ РК, в 2009 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд. долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2008 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали.

 

3.3 Проблемы ипотечного  кредитования и перспективы его  развития

 

Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан [8, с.201].

Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов.

Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного развития. Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в Республике Казахстан секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги.

Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в Республике Казахстан необходимо соблюдение ряда основных условий:

1 Секьюритизированы  могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые  законодательные препятствия к  передаче активов (например, запрет  на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые  могут использоваться для секьюритизации.

2..Законодательное  обеспечение процедуры осуществления  «действительной продажи»: продажа  и передача активов, подлежащих  секьюритизации, покупателю должны  быть необратимыми.

3 Передача  активов покупателю не должна  быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления  должника при переуступке прав  требования или необходимость  регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.

4 Покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.

5 Процедура  секьюритизации должна обладать  нейтралитетом с точки зрения  налогообложения: активы, передаваемые  покупателю, не должны подлежать  дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть  необоснованно освобожденными от  налогообложения.

Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. В течение 2009 года стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20–25%. Можно предложить следующие решения проблем, с которыми сталкивается ипотечное кредитование.

Таким образом, ипотечное кредитование в Республике Казахстан хотя и получило свое достойное развитие, но все равно необходимо совершенствовать механизм кредитования населения и улучшать условия получения ипотечного кредитования [10, с.21].

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

Ипотечное кредитование - это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2003 г.) до 12% (2006г.).

К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил НБ РК.

В ее основе лежит двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь - сами кредиты, а вторичный - специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей.

Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся.

По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2010-го года возрастет до - до 5,4 млрд., 2005-го - до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия.

Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 г. N 2444 «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан».
2. Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года № 2723.
3. Адибеков М.Г. Ипотека. – А.: Санат, 2005. – 188 с.
4. Ахметжанова Г.К., Маханов Н.О. Основные направления развития банковской системы Казахстана. – А., 2006. - 330 с.
5. Белых Л.П. Условия ипотечного кредитования. - М.: Банки, ЮНИТИ, 2006. – 250 с.
6. Березина М.П. Ипотечное кредитование коммерческого банка. – М.: Прогресс, 2005. – 196 с.
7. Балабанова И.Т. Банки и банковская деятельность. Учебник для вузов. – М.: Наука, 2006. – 196 с.
8. Ергазина С.Л. Работа коммерческого банка по ипотечному кредитованию: методические рекомендации. – А.: Білім, 2005. – 169 с.
9. Кожагапанов Е.Ю. Ипотечное кредитование. – А.: Санат, 2006. – 136 с.
10. Мишкин Ф. Экономическая теория денег, банковского дела и финансовых рынков. – М.: Аспект пресс, 2006. – 155 с.
11. Молчанов А.В. Коммерческий банк. Теория и практика. - М.: Финансы и статистика, 2006. – 230 с.
12. Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка: ипотченое кредитование. - М.: Инфра-М., 2005. – 160 с.
13. Сейткасимов Г.К., Жамшиев Б.Э., Воронина М.У. Деньги, кредит, банки. - Алматы, Баспа, 2006 . – 115 с.
14. Щербакова Г.Н. Ипотечное кредитование. - М., Экзамен, 2006. – 189 с.
15. Челноков В.А. Деньги, кредит, банки. Р-н-д: Феникс, 2003. – 163 с.