Правовое регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: тенденции, проблемы и перспективы развития

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ                          УНИВЕРСИТЕТ  (РГТЭУ)

Ростовский институт (филиал)

    

                                                         ДОПУЩЕНА К ЗАЩИТЕ

                    

Зав. кафедрой гражданского права и                        гражданского процесса

                                                                                       

                                                               __________                         Черкесов Р.А.

                                                                         подпись                        Ф.И.О.

                                                                        «____» ______________2014 г.

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА)

Правовое регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: тенденции, проблемы и перспективы развития

 

Студента 4 курса заочной формы обучения по сокра-

 щенной образовательной программе на базе высшего

                                  профессионального образования, обучающегося по

                                  направлению подготовки                                                                                                                                                                                                                                                                         

                                              030500 «Юриспруденция»

                                          Шаповаленко С.Г.

(Ф.И.О.  студента)

 

                                              Научный руководитель ВКР:       Никитина А.А.

                                                                                    (Ф.И.О)

                                                 к.ю.н., доцент

(уч.степень, уч.звание)

 

________         «____» __________ 2014 г.

                                                                                               (подпись)

 

Ростов-на-Дону 2014

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Актуальностью выпускной квалификационной работы является то, что на протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы. Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств. Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Предметом выпускной квалификационной работы стала совокупность организационно-правовых отношений в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве РФ.

Объектом исследования представляемой работы являются общественные отношения урегулированные нормами законодательства об ипотеке, как способе обеспечения обязательства, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в связи с ее применением на практике.

Целью выпускной квалификационной работы стало исследование теоретических и практических вопросов формирования отечественной системы ипотеки и разработка на этой основе практических рекомендаций по ускорению развития ипотеки в России.

Эта цель опосредуется более конкретизированными задачами исследования:

- рассмотреть понятие и правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости);

- проанализировать особенности ипотеки отдельных видов имущества;

- раскрыть правовое регулирование договора ипотеки как основания ипотечных правоотношений;

- изучить субъекты и содержание договора залога недвижимости, его форму;

- выяснить особенности государственной регистрации договора ипотеки;

- охарактеризовать особенности судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;

- проанализировать реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание и актуальные вопросы практики применения;

- разработать предложения, направленные на совершенствование отечественного законодательства в сфере ипотеки.

Теоретической и методологической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, труды отечественных дореволюционных, советских и современных ученых по данной проблеме, показывающих динамику развития теоретического изучения ипотеки, публикации в периодической печати и специализированных изданиях, материалы судебной практики.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования: исторический, системно-структурный, сравнительного анализа, а также частно-научные методы.

Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, основной части, включающей в себя две главы и шесть параграфов, заключение, список использованных нормативно-правовых актов и литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. Общая характеристика ипотечного кредитования

 

 

1.  История развития ипотечного кредитования и его современное состояние

 

Система ипотечного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Кредиты, выдаваемые банками населению под залог недвижимости, обычно имеют длительный срок от 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, привнесенным из Америки или Европы.1 В дореволюционной России эта система успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 году страна имела развитой ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки.

В разных странах с учетом местных условий и традиций, а также особенностей законодательства действуют несколько моделей долгосрочного жилищного кредитования. Например, банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1 процента от банков, они дают 25 процентов общего оборота (2160 млрд. марок). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка.2

Во многих европейских странах успешно работают схемы строительных сбережений (накопительных жилищных проектов), поощряемые государством разного рода премиями и налоговыми льготами по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые таким образом средства относительно дешевы и направляются на предоставление относительно дешевых жилищных кредитов. Однако даже в этих странах кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования покупки и строительства жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке. Двухуровневая система ипотечного кредитования включает в себя банки (как первичных кредиторов) и ипотечное агентство в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка.

Наиболее полное развитие эта модель получила в США, где правительством был создан ряд национальных финансовых институтов, которые регулируют вторичный рынок ипотечных ценных бумаг либо покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

В России до последнего времени основными источниками средств для предоставления ипотечных кредитов являлись, как правило, собственные средства банков, а также специализированные долгосрочные кредиты, привлекаемые банками от нерезидентов (например, программа Инвестиционного фонда США - Россия).3

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и на региональном уровне для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

- приватизировано 55 процентов  жилья - около 1 миллиарда квадратных  метров жилищного фонда на  сумму, эквивалентную не менее 300 миллиардам долларов, что создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

- приняты Федеральный  закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;4

- законодательно оформлена  деятельность всех профессиональных  субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).

Среди регионов, которые в той или иной форме начали внедрять у себя ипотечное жилищное кредитование, можно отметить Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Оренбург, Удмуртию, Башкирию, город Саров в Нижегородской области и другие.

Исходя из вышеизложенного, можно с уверенностью утверждать, что проблема становления системы ипотечного жилищного кредитования не является чисто экономической - она в значительной степени определяется общегосударственной стратегией.5

Современное состояние ипотечного кредитования определяется федеральными законами, непосредственно регулирующими ипотеку (залог недвижимого имущества), являются:

- Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 334-355);

- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

- Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях».

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон «Об ипотеке». В нем нашли отражение следующие положения:6

- основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора  об ипотеке;

- закладная как ценная  бумага;

- государственная регистрация  ипотеки;

- обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору  об ипотеке;

- переход прав на имущество, заложенное по договору об  ипотеке, к другим лицам и обременение  этого имущества правами других  лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору  об ипотеке;

- обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору  об ипотеке, и реализация указанного  имущества;