Особенности налогообложения по договору купли-продажи

Вторым субъектом учета и  налогообложения операций по сделкам  купли-продажи, соответственно, выступает  организация-продавец. Здесь мы должны:

- определить момент списания реализуемых покупателю товаров с баланса;

- оценить доход, то есть выручку от реализации этих товаров;

- своевременно и в соответствии законодательством исчислить налоги с оборота по реализации;

- исчислить финансовый результат (прибыль или убыток) от реализации имущества.

 

2.2 Учет операций по договорам купли-продажи с различными условиями перехода права собственности

Если условие о моменте перехода права собственности специально не оговаривается, то есть сторонами  по умолчанию принимается общее  правило (переход права собственности  в момент передачи товаров), при получении  товара от продавца (поставщика), составляется проводка:

Дебет счета учета приобретенного имущества (10 “Материалы”, 41 “Товары” и т.д.), Кредит 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” - на сумму цены приобретения товаров за минусом  налога на добавленную стоимость. Сумма  налога на добавленную стоимость  выделяется на специальном счете 19 “НДС по приобретенным ценностям”.

В соответствии со статьей 7 Закона РФ “О налоге на добавленную стоимость”, НДС по приобретенным товарам  и имуществу, стоимость которого списывается на затраты организации (издержки производства и обращения) после погашения обязательства  перед поставщиками предъявляется  бюджету. То есть на сумму налога, уплаченного  поставщикам, уменьшаются обязательства  организации перед бюджетом по уплате НДС.

В соответствии со статьями 167, 169, 171 и 172 НК РФ порядок предъявления НДС  бюджету ставится в зависимость  от выбранного в учетной политике для целей налогообложения даты возникновения налогового обязательства, то есть «момента реализации».

Согласно пункту 2 статьи 171 и пункту 1 статьи 172 НК РФ организация, принявшая  в учетной политике для целей  налогообложения дату возникновения  налогового обязательства по мере поступления  денежных средств, имеет право на предъявление сумм НДС бюджету только после фактической оплаты товаров  продавцу и принятия их к учету. Если организация в учетной политике для целей налогообложения принимает  момент реализации «по мере отгрузки и предъявления покупателю расчетных  документов», то НДС по приобретенным  товарам может быть предъявлен бюджету  уже после его оприходования.

При этом для обоих названных  случаев по сравнению со статьей 7 Закона РФ «О налоге на добавленную  стоимость» статья 169 НК РФ устанавливает дополнительное условие предъявления НДС к зачету – обязательное наличие счета–фактуры поставщика товаров, составленного с соблюдением устанавливаемой Налоговым кодексом РФ формы.

Если моментом перехода права собственности  на товары установлена дата их оплаты, товары оприходуются на баланс одновременно с учетом факта их оплаты поставщику, что отражается проводкой:

Дебет счета учета приобретенного имущества (10 “Материалы”, 41 “Товары” и т.д.) - на стоимость приобретенных  по договору купли-продажи товаров  без НДС.

Дебет 19 “НДС по приобретенным ценностям” - на сумму НДС, Кредит 51 “Расчетный счет” - на стоимость приобретенных  в собственность товаров с  НДС.¹⁴

 

2.3 Налоговые  последствия при купле-продаже основных средств

При покупке основных средств следует обратить внимание на следующие моменты:

1) Планирование НДС

Поступление основного средства к  покупателю дает ему право на вычет  “входного” НДС (при условии, что  от продавца получен правильно оформленный  счет-фактура – п. 1 ст. 169, п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

При наличии счета-фактуры, выставленного  продавцом на сумму аванса, покупатель вправе принять НДС с этого  аванса к вычету. Для применения вычета помимо счета-фактуры у покупателя должны быть документы, подтверждающие перечисление аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок  расчетов (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ).

При получении вычета при покупке, например, оборудования в стоимость  самого оборудования можно включить доставку, сборку, пуско-наладочные работы. Сумма “входного” НДС принимается  к вычету со всей стоимости основного  средства, сформированной с учетом доставки, на основании счета-фактуры  продавца (пп. 1 п. 2 ст. 171, абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ).

2) Налог на прибыль

Сам факт получения основного средства не влечет каких-либо последствий при  налогообложении прибыли. Расходы  по приобретению основного средства формируют его первоначальную стоимость  и учитываются в целях налогообложения  прибыли через амортизацию (ст. ст. 256 – 259.3, п. 5 ст. 270 НК РФ).

Перечисление продавцу аванса не влияет на порядок налогового учета расходов по приобретению основного средства независимо от того, какой метод  – начисления или кассовый –  применяет организация. Это связано  с тем, что такие расходы в  целях налогообложения не признаются, а стоимость приобретенного основного  средства списывается через амортизацию (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Стоимость доставки, сборки, пуско-наладочных работ формирует первоначальную стоимость приобретенного основного  средства (в том числе в случае, когда доставка оплачивается отдельно) (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ) и учитывается соответственно в расходах.

3) Налог на имущество

Получение и оприходование основного  средства влечет обязанность по уплате налога на имущество.

ФАС РФ в Решении от 17.10.2007 по делу N 8464/07 указал: отсутствие государственной  регистрации права собственности  на недвижимость в связи с тем, что налогоплательщик своевременно не реализовал данное право (т.е. уклонился  от государственной регистрации), не освобождает организацию от уплаты налога на имущество. Исходя из логики суда налог в данном случае уплачивается с даты начала фактического использования недвижимости в деятельности организации.

4) Транспортный налог

При покупке транспортных средств  необходимо запланировать также  уплату транспортного налога.

Так, при покупке основного средства нужно запланировать следующие  позиции:

- вычет «входного» НДС;

- включение основного средства в целях налогообложения прибыли через амортизацию;

- начисление налога на имущество;

- если мы приобретаем транспортное средство, то должны спланировать уплату транспортного налога

5) Упрощенная система налогообложения

Факт получения основного средства не влечет каких-либо налоговых последствий  для покупателя. Расходы на приобретение основного средства учитываются  в полном размере с момента  ввода его в эксплуатацию в  размере уплаченных сумм (пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма перечисленной продавцу предоплаты в расходы не включается. При применении УСН стоимость приобретенного и  оплаченного основного средства учитывается в составе расходов с момента ввода его в эксплуатацию (пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Сумму предоплаты за недвижимость можно  включить в расходы только после  получения имущества, ввода его  в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию (пп. 1 п. 3, абз. 12 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Особенности налогообложения при  продаже основных средств:

1. НДС

Подписание сторонами акта (или  иного документа) о передаче недвижимости (здания, сооружения, помещения и  т.п.) само по себе не влечет обязанности  по уплате НДС. Такая обязанность  возникнет либо на день получения  оплаты, либо на день государственной  регистрации права собственности (в зависимости от того, что произойдет раньше).

2. Налог на прибыль

При использовании метода начисления на момент передачи недвижимости выручка  не признается, поскольку доход от реализации возникает только после  государственной регистрации права  собственности. Связано это с  тем, что доход от продажи имущества  признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т.е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость подлежит государственной  регистрации и исполнение сторонами  договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны  подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход  права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта признавать не нужно.

3. Налог на имущество

Продавец продолжает платить налог  на имущество по объекту недвижимости и после его фактической передачи покупателю. Основанием для отсутствия обязанности по уплате налога является государственная регистрация права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Примеры судебной практики по договору купли-продажи

1. Если  сделка, требующая государственной  регистрации, совершена в надлежащей  форме, но одна из сторон  уклоняется от ее регистрации,  суд вправе по требованию другой  стороны вынести решение о  регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли - продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о  регистрации сделки купли - продажи  недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли - продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема - передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной  регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное  решение суда является основанием для  возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить  государственную регистрацию сделки.¹⁵

2. Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Комитет по управлению имуществом обратился  в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых  требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом  установлено, что сумма основного  долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор  не зарегистрирован в установленном  порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность  не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые  требования комитета о взыскании  с общества пеней за просрочку  оплаты в размере, предусмотренном  договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса  Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что  договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

3. Арбитражным судом Оренбургской области (далее - суд) рассматривалось дело по спору инспекции с налогоплательщиком, связанному со следующими обстоятельствами.¹⁶

Инспекцией по результатам  выездной налоговой проверки общества вынесено решение о привлечении  к ответственности за совершение налогового правонарушения. Данным решением налогоплательщик привлечен к ответственности, предусмотренной статьей 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в виде штрафа, начислены пени, а также предложено уплатить недоимку по налогу на добавленную стоимость (далее - НДС) и по налогу на прибыль организаций.