Ипотечное кредитование в современной экономике

2.1 Понятие и методы  ипотечного кредитования

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания  кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги и облигации.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом: Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Товаром (услугой) на рынке  является кредит, предоставляемый для  финансирования приобретения жилой  недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом  заемщика выступает залог приобретаемого жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого  кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и т.п), план погашения кредита, требования по первому взносу.

Осуществление долгосрочного  кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система  ипотечного кредитования-это модель организации взаимодействия между  рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимочти и финансовым рынком. При формировании национальной системы  ипотечного кредитования правительству  и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложени средств  в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать  фонды, использованные на ипотечное  кредитование с целью выдчи новых  кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются  на универсальные и специальные  методы, хараткерные только для ипотечного рынка.

Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тендецию.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

1. Схема кредитования с оформлением договора залога. Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо

предусмотрена законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает кредитный договор и договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

2.Схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы. Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской  фирме. Заключается Кредитный договор  между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает  договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор  залога можно не регистрировать. Фирма  средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении  кредита утрачивает силу договор  залога, потом – договор купли-продажи  и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и  возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся  клиенту. Заключается кредитный договор между банком и клиентом, при этом одновременно заключается договор купли-проджи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк.

3.Схема  ипотечного кредитования, разработанная  Центральным банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

 

Данная схема заключается в  следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный  кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации,  которые работают на вторичном  рынке (для этого необходимо  жёстко закрепить за ипотечными  облигациями залоговое обеспечение  недвижимостью, при продаже облигации  права на залог должны будут  переходить к новому владельцу  автоматически);

3. На вырученные от реализации  облигации средства банк может  выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку,  а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Действующие модели  ипотечного кредитования

Ипотека, являясь универсальным  средством обеспечения обязательств, открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующей  всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредиитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного  имущества преимущественно перед  другими кредиторами.

Россия, интегрируясь в мировую  финансовую систему и становясь  полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное  кредитование, существование которого в Росси можно уверенно констатировать как реальность. Возможность получения  ипотечного кредита за последние  годы резко увеличилась. И тому есть ряд причин. Во-первых, наметилась стабилизация экономической ситуации в России. Во-вторых, у людей появилось больше свободных денег и, соответственно, желание улучшить свои жилищные условия.

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, многообразны. Исользоание типов  моделей ипотечного кредитования зависит  от состояния экономики государства, уровня развития рыночных отншений и  правовых норм, заложенных в законодательстве. Любая модель-это механизм взаимодействия институтов, которые в ней участвуют. В моделях кредитования ими выступают  кредитор и заемщик. В роли кредитора  могут выступать различные фонды, ипотечные ассоциации, страховые  компании.

С уверенностью можно констатировать, что в РФ при организации ипотечного кредитования принимается за основу зарубежный опыт. Это и создание банков, выдающих кредиты каждый на своих условиях, и строительные сберегательные кассы, и риэлтерские фирмы, и  строительные организации, и внедрение  механизма секъюритизации различных  активов.

В качестве базовых моделей  массовой ипотеки, применяемых в  мире, могут быть названы следующие: усечно-открытая система(Израиль, Испания  и др.); расширенная открытая система( американская); сбалансиованная автономная система (немецкая).

Наиболее простой и  совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечно-открытую модель. Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Относительная простота организации  ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг.

Существенные отличия  от расмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система». Эта  модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему  ипотечного кредитования поступает  со специально организованного для  этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Будучи открытой  и ориентированной  на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также подвержена влиянию общего финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому  часто ее называют американской моделью.

Еще одна модель-«сбалансированная  автономная»-заслуживает особого  внимания. Ключевым отличительным признаком  данной модели является сберегательно-ссудный  принцип ее функционирования, который  заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а цеенаправлено  формируется за счет привлечения  сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В настоящее  время наибольшие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Важное достоинство немецой  модели состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки являются автономными  и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной модели-ее замкнутость, то есть в качестве истичника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками  по контрактам стройсбережения. Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

1)финансирование не зависит  от рынка капитала;

2)процентная ставка по  ссуде устанавливается в самом  начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует  риск колебания процентов;

3)размер выплат точно  устанавливается с самого начала

Основные характеристики ипотечных контрактов представлены в таблице.

 

 

Таблица2

 

Сравнительные характеристики ипотечных контрактов

Показатели	Франция	Германия	США	Великобритания	Россия
Доля кредита  в стоимости жилья, %	60	50	80-90	75-100	30-70
Срок кредитования, лет	15-20	15-20	15-20	20-25	10-15
Процентная ставка, %	8	8	3-4	4-8	10-18

 

Рассмотрев основные модели ипотечного кредитования, применяемые  за рубежом, можно сделать вывод, что поддержка государства при  ипотечном кредитовании должна происходить в обязательном порядке. Поскольку только государство может гарантировать кредиторам возврат кредита и начисляемых процентов, а также льготное налогооблажение заемщикам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Российская практика  ипотечного кредитования

В России пока активно развивается  только первчный рынок ипотечного кредитования. Высокие ставки по кредитам объясняются  опасениями банков потерять кредиты.

На данный момент в нашей  стране используются несколько схем ипотечногожилищного кредитования, которые можно условно отнести к описанным выше моделям:

1)Усеченно-открытая. Деятельность банков в основном распространается на первичный рынок кредитов на уровне банк-заемщик. Основное препятствие на пути проникновения системы ипотечного кредитования в широкие слови населения состоит в том, что среднестатистический гражданин в настоящее время  находится ниже так называемого «ипотечного порога», установленного банками, то есть кредитной ставки 11-16%.

2)Открытая кредитная.  В ее основе лежит использование  расширенной открытой модели  воспроизводства ипотечного бизнеса.  Данная схема оприается не  только на первичный рынок  ипотечных кредитов и отношения  банк-заемщик, но и на вторичный  рынок ипотечных кредитов, в который  средства закачиваются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

3)Накопительная. Реализация  этой схемы уже началась. В  центральных регионах уже образованы  стройсберкассы в виде акционерных  обществ, которые приступили к  привлечению средств граждан,  пожелавших стать инвесторами  строящегося жилья по конкретному  адресу

4)Инвестиционно-строительная. Зарождение элментов ипотеки  на на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще-довольно широко распространенное в мире явление.

В последние несколько  лет появились различные организации, ставящие своей целью организовать ипотечное кредитование в России на должном уровне. И таким образом  основные позиции на рынке ипотечных  кредитов занимают: Сбербанк РФ, Дельтак-крредит, Райффайзен Банк, Газпромбанк и другие.

Наибольший интерес, в  рамках ипотечного кредитования, представляют – АО « Строительно-сберегательная касса», Агентство ипотечного жилищного  кредитования (АИЖК), Московское ипотечное  агентство (МИА). Можно сказать, что  развитие ипотечного кредитования в  России происходит не через специализированные ипотечные банки, а в рамках деятельности наиболее крупных и успешно развивающихся универсальных банков.

Пятерка лидеров рынка ипотечного кредитования представлены в таблице 3.

Таблица 3