Реформа жилищно-коммунального хозяйства

После принятия в 1957 г. известного Постановления ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству  в стране начался строительный бум. Возникали новые города, расширялись  действующие, активно сооружались  объекты городского хозяйства. Именно на этом этапе возникла новая технология индустриального домостроения, предусматривающая  производство строительных деталей  и конструкций в заводских  условиях и достаточно быстрый монтаж зданий на строительной площадке. Указанная  технология и громадный объем  привлеченных ресурсов позволили существенно  нарастить объемы строительного  производства и довести среднюю  обеспеченность жильем в городах  страны до 10 кв.м. в 1966г. и до 15,5 кв.м. в 1980 г.

Постоянный дефицит ресурсов и их крайне неэффективное использование, отсутствие реальных экономических  взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями  в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, крайне неэффективное управление, бесхозяйственность, неоправданные  потери ресурсов и другие аспекты  свидетельствовали о неблагополучном  положении в жилищной сфере. Осознавая  такую ситуацию, руководство страны предпринимало попытки улучшить положение дел в строительстве  и эксплуатации жилья и коммунальных систем. Но все они оказались неудачными, так как затрагивали лишь отдельные  элементы хозяйственного механизма  в данной сфере, не меняя его по существу.

В самом начале 90-х годов  наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные  черты:

• разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;
• существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;
• частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья;
• усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;
• изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Но проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень  содержания жилищного фонда стали  заметно ухудшаться.

Таким образом, положение  к концу ХХ в. в жилищной сфере  можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями  к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно  возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в  затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу  и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает  по причине их неэффективного использования.

Даже неполный перечень рассмотренных  проблем свидетельствует о наличии  глубинных причин неудовлетворительного  положения в жилищной сфере, а  также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обострения в последние  годы, отметим, что целесообразно  все причины разбить на две  группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести  остаточное ресурсообеспечение и недостаточное  развитие жилищной сферы в советский  период от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы.

Глава 2. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях

С внедрением рыночных отношений  произошли существенный изменения. Так, начал функционировать рынок  жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается  в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским  требованиям, для значительной части  населения.

Жилищная проблема имеет  несколько важных аспектов:

• дефицит жилья - количественный аспект;
• несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей - структурный аспект;
• несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья - качественный аспект;
• несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда - эксплуатационный аспект.

Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья  на одного жителя, многие семьи имеют  менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного  решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

Состав квартирного фонда  во многих городах страны не соответствует  демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего  жилищного фонда функционально-потребительским  требованиям, предъявляемым к жилым  помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и  другие параметры жилых помещений.

Отсутствие современных  видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к  завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования  жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что  в существующем жилищном фонде Росси  значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных  из-за низкого качества строительства  и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных  зданий) и окна (32 и 35% соответственно). В результате показатели удельного  теплопотребления в таких зданиях  в 2-4 раза превышают аналогичные  показатели в странах Европы и  Америки с близкими климатическими условиями.

Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту  жилищного фонда приводит к ухудшению  технического состояния жилья и  нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную  угрозу жизни и здоровью жителей. Имеют место случаи обрушения  конструктивных элементов и элементов  декора фасадов зданий.

Следует также отметить, что  качество жилой среды во многом зависит  от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также  имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного  и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

Применяемый в течение  длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей  деятельности и отчуждение жителей  от собственности привели к серьезным  негативным последствиям и деформациям  в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение  условий его эксплуатации. Население  же было поставлено в крайне пассивную  позицию, так как жители не имели  реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных  условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей  значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

- поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);

- повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

- совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

- совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

- повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в  первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита  на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты  функционирования жилищной сферы:

- большая  часть жилищного фонда города  находится в частной или коллективной  собственности, а городской жилищный  фонд составляет лишь незначительную  часть (10-15%);

- заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;

- собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

- оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде - затраты муниципалитета (без прибыли);

- ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;

- субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

работы  по содержанию, ремонту, реконструкции  и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих  норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

- приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;

- уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

- строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:

• наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
• достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
• устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
• развитая правовая основа рыночных механизмов;
• политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия  в нашей стране пока не сложились, и потому быстрый переход к  рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение  жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного  строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при  наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций  изменения макроэкономической ситуации в стране.

Глава 3. Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной реформы

Важнейшими результатами реформы должны стать существенное улучшение жилищных условий населения, обеспечение нормативных требований к содержанию жилищного фонда  и повышение уровня жилищно-коммунального  обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными  из которых являются наличие развитого  рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер по ее преобразованию, то ситуация может серьезно ухудшиться и миллионы людей останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над головой.