Роль и место недвижимости в экономике страны

 

 

Роль и место  недвижимости в экономике страны

 

 

 

Содержание

 

 

 

Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

В настоящее время  рынок недвижимости в нашей стране все еще находится в стадии формирования и отличается бессистемностью  своего развития. Однако большинство  граждан нашей страны и значительное количество юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, вынуждены совершать сделки на этом рынке и оформлять права на недвижимость. Все это приводит к существенным ценовым диспропорциям, связано с большими затратами времени, высокими транзакционными издержками и непосредственно отражается на уровне социально-экономического развития страны.

Риэлторские фирмы, в  особенности в периферийных городах, не в состоянии оказывать полный спектр услуг для граждан. В частности, в недостаточной мере развит комплекс информационно-аналитических услуг, консультационных услуг по налогообложению недвижимости и оптимизации сделок с недвижимостью, услуг портфельного менеджмента, квалифицированного оформления и сопровождения сделок, ипотечного брокерства.

Еще одну управленческую проблему создает отсутствие эффективной  координации по предоставлению смежных  услуг на рынке недвижимости, в  частности, оценка имущества, строительные услуги, управление арендой, не внедрен комплекс услуг «единого полифункционального центра оформления документов».

Поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка мер  государственного регулирования и  стимулирования развития сферы услуг  на рынке недвижимости, внедрение системы повышения качества услуг, переход к новому уровню сертификации специалистов.

Основная цель исследования заключалась в определении роли и места недвижимости в экономике страны.

В рамках данной курсовой работы будут решены следующие задачи:

• рассмотрены основные характеристики рынка недвижимости и риэлторских услуг;
• проведен анализ особенностей оказания услуг на рынке недвижимости;
• исследованы основные направления совершенствования оказания услуг на рынке недвижимости.

Объектом исследования являются предприятия и организации всех организационно-правовых форм и форм собственности, занимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости.

Предметом исследования выступают организационно-правовые и управленческие отношения, механизмы  и инструменты функционирования рынка недвижимости.

Нормативную базу работы составляют: Конституция Российской федерации, Гражданский кодекс Российской, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ, О Государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, Постановления правительства, приказы Минюста, правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Глава 1. Теоретические аспекты  функционирования рынка недвижимости

1.1. Функции рынка недвижимости в экономике

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические  процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем  говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под  самим термином «недвижимость» и «рынок недвижимости».

Согласно российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Если обратиться к  литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Подобные определения  фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении  из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвесторы при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более  правильным представляется следующее  определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости —  это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

В силу своей специфики  рынок недвижимости носит ряд  особенностей, представленных в табл. 1

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность, большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия, небольшое число покупателей и продавцов, уникальность каждого объекта, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и  цен предложение мало увеличивается, спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер, публичная информация часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей  внешней средой, влиянием соседства, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и  земельным законодательством с  учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права, большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения  и условия
Стоимость	включает стоимость объекта  и связанных с ним прав

 

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

1. Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2. Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
3. Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
4. Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
5. Посредническая - выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
6. Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.
7. Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
8. Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
9. Социальная - проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
10. Перераспределяющая - в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

«Рынок» в самом общем  понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

1.2. Элементы рынка  недвижимости

 

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных  элементов:

• объекты недвижимости;
• экономические субъекты, оперирующие на рынке;
• процессы функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих  профессиональных участников: институциональные  и неинституциональные участники  рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
• государственные нотариусы.