Особенности сделок с недвижимостью в Соединенном Королевстве Великобритании и Северной Ирландии

Особенности сделок с  недвижимостью в Соединенном  Королевстве Великобритании и  Северной Ирландии

Ограничения

 

• Британское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Иностранные граждане имеют право приобретать любой тип недвижимости – жилую, коммерческую и землю – на физическое или юридическое лицо.
• Недвижимость в Великобритании можно приобретать в свободное владение или долгосрочную аренду. Свободное владение (freehold) подразумевает, что и земля, и все расположенные на ней постройки находятся в собственности владельца. В freehold приобретается большинство домов, однако квартир такого типа практически не найти.
• При долгосрочной аренде (leasehold) право собственности распространяется только на строения, а земля передается от владельца новому покупателю в аренду на длительный период – от 1 года до 999 лет. Квартиры, как правило, приобретаются именно в leasehold, поэтому при такой покупке следует заранее узнавать продолжительность аренды земельного участка. Небольшой срок аренды может снизить стоимость квартиры. Сама арендная ставка на земельный участок рассчитывается не по рыночным показателям и является скорее номинальной – от £50 до £500 в год.

С чего начать?

 

• Первым шагом при покупке недвижимости является предварительный выбор объекта.
• Затем при желании можно выбрать компанию, которая будет сопровождать покупателя при сделке. Также существует возможность проводить сделку и без посредника, тем самым сэкономив на гонораре агента. Однако при таком решении следует быть готовым к изучению обширной документации и самостоятельному посещению необходимых инстанций. Агентство же берет все эти процедуры на себя, а его деятельность контролируется государством, поэтому можно быть уверенным в юридической чистоте сделки.
• Компания-посредник тщательно изучает пожелания покупателя к недвижимости и приглашает на осмотр объектов. Как правило, оформление визы, перелет в страну и проживание покупатель оплачивает самостоятельно, остальные услуги осуществляется бесплатно. При особо крупных сделках покупателю могут быть возмещены все его затраты, связанные с пребыванием в стране. Как правило, осмотр недвижимости подразумевает посещение пяти-десяти объектов в течение одного-двух дней.

Предложение о покупке

 

• После того как объект окончательно выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (Offer). Агент покупателя начинает переговоры с продавцом о стоимости объекта. Здесь важную роль играет профессионализм агента покупателя: именно от его опыта и знания рынка зависит, будет ли снижена цена.
• На этом этапе покупатель вносит небольшую сумму наличными (около £300) агентству в знак согласия продолжать сделку. Независимо от исхода сделки эти деньги возврату не подлежат. Расчеты с продавцом будут проходить безналичным путем. Для этого покупатель должен перевести средства с личного счета на счет своего юриста, с которого они будут перечисляться частями на счет юриста продавца. Прямые взаиморасчеты между покупателем и продавцом не допускаются. Открывать личный счет в Великобритании необязательно, за исключением случая получения ипотеки. Подтверждать происхождение денег не потребуется, однако юрист несет профессиональную ответственность за чистоту сделки, поэтому он может запросить документы о переводимых средствах.
• Как только стороны приходят к предварительному согласию по вопросу цены объекта, начинается составление первичного договора – Memorandum of Sale

Предварительный договор

 

• Составление предварительного договора (Memorandum of Sale) и полное юридическое сопровождение сделки осуществляют юристы. Обычно в процессе участвуют два юриста – от покупателя и продавца. Следует иметь в виду, что выбор этого специалиста так же важен, как и выбор агента, и от его профессионализма и оперативности в немалой степени зависит, как быстро будет совершена сделка.
• В Memorandum of Sale указываются первичные данные сделки – имена и контактные данные покупателя, продавца и их юристов, а также сведения о том, какая собственность перейдет покупателю вместе с недвижимостью (мебель, бытовая техника и т. д.). На данном этапе от покупателя не требуется внесения какого-либо задатка, однако он уже может заняться переводом денежных средств на счет своего юриста.
• После подписания Memorandum of Sale юристы приступают к составлению основного договора купли-продажи – Conveyancing.

Составление договора  купли-продажи

 

• Договор купли-продажи составляется в двух экземплярах – по одному у каждой стороны. Первоначально он представляет собой стандартную форму, но по ходу сделки обрастает многочисленными подробностями.
• На этом этапе юристы направляют запросы в различные местные инстанции. В частности, выясняются планы дальнейшего строительства в микрорайоне, развития инфраструктуры, транспортного сообщения и др.
• Также юрист покупателя проводит проверку юридической чистоты сделки, а именно: кому принадлежит здание и земля, была ли проведена реконструкция (в этом случае придется получить от владельца соответствующие планы и разрешения), насколько точно проведены границы участка и т. д. Покупатель имеет право одновременно осуществить независимую техническую экспертизу объекта.

Независимая экспертиза  объекта

 

• При получении ипотечного кредита эта процедура обязательна, однако провести экспертизу – во избежание проблем с недвижимостью в дальнейшем – стоит можно в любом случае. В ходе данной проверки (Survey) покупателю предоставляется информация о техническом состоянии объекта, наличии дефектов и т. д. Проведение экспертизы особенно рекомендуется при получении ипотеки. Процедура осуществляется независимым инженером-оценщиком. Как правило, агентство недвижимости помогает покупателю с выбором такого специалиста.
• Если в ходе проверки выясняется, что в жилище имеются некие неисправности, эксперт в своем заключении указывает, во сколько обойдется их устранение. Также он делает свою оценку стоимости объекта. Как правило, она немного ниже заявленной продавцом, и это может служить козырем при дальнейших переговорах о цене.

• Как только проведены необходимые проверки и юристы составили окончательный вариант договора купли-продажи, производится обмен контрактами (Exchange). Согласно предварительной договоренности в назначенный день юрист покупателя направляет юристу продавца подписанный контракт и депозит на первые 10% от суммы сделки. Одновременно та сторона отправляет юристу покупателя свой экземпляр контракта с подписью продавца. С этого момента договор купли-продажи вступает в юридическую силу. После получения юристом покупателя экземпляра продавца перечисляется оставшаяся сумма сделки.

Завершение сделки

 

• Завершение сделки (Completion) включает в себя уплату необходимых налогов и проведение государственной регистрации сделки. Последняя процедура проводится в Земельном кадастре (Land Registry) при предъявлении юристом покупателя договора купли-продажи. С момента обмена контрактами и завершением госрегистрации проходит до 20 дней. На данном этапе покупатель оплачивает и услуги агентства по недвижимости – за вычетом ранее внесенного платежа.
• И только после оформления всех необходимых документов и проведения расчетов покупатель получает ключи от объекта.

Сопутствующие расходы

 

• Размер гербового сбора, или налога на покупку недвижимости (Stamp Duty), зависит от стоимости объекта:
• до £125 тыс. – 0% (при покупке первого жилья);
• от £125 тыс. до £250 тыс. – 1%;
• от £250 тыс. до £500 тыс. – 3%;
• свыше £250 тыс. – 5%.
• Стоимость регистрации недвижимости в Земельном кадастре составляет 0,1% от стоимости объекта. Муниципальные взносы – порядка £200. Работа юриста оценивается в сумму от £700 до £2 тыс. + НДС. Стоимость услуг независимого оценщика варьируется в зависимости от размера объекта и компании и составляют от £500 до £1,5 тыс. Услуги независимого ипотечного брокера (при получении ипотеки) – 1-1,5% от суммы кредита. Гонорар агентства недвижимости обойдется в 1,5-2% от стоимости объекта.

Ипотека

 

• Для нерезидентов максимальная сумма кредита составляет 85%, стандартный срок кредитования – 25 лет. Процент кредита рассчитывается исходя из базовой ставки банка Англии Libor. Банки, предоставляющие кредит, обычно добавляют к ней 1,5-1,8%.
• В Великобритании существует три вида долгосрочных кредитов: резидентский, инвестиционный и коммерческий. Резидентский подразумевает покупку недвижимости для непосредственного проживания в ней, инвестиционный – вложение денег в недвижимость, а также сдачу ее в аренду, коммерческий – приобретение коммерческой недвижимости.
• Для получения резидентского кредита необходимо подтвердить наличие временного или постоянного статуса резидента в Великобритании. Депозит при таком кредите составляет 5-15% от стоимости приобретаемого жилья, а общая сумма кредита рассчитывается исходя из совокупного дохода.
• Размер инвестиционного кредита зависит от предполагаемых доходов, которые будит приносить приобретенная недвижимость. Сумма депозита при этом составляет не менее 15%.
• Минимальный пакет документов включает в себя следующее:
• анкета-заявление на получение кредита;
• нотариально заверенная копия заграничного паспорта;
• документы, подтверждающие финансовую состоятельность;
• два документа, подтверждающих адрес постоянного проживания;
• письмо от работодателя на фирменном бланке компании о зарплате и полученных бонусах работника за последние шесть месяцев;
• налоговая декларация.