Физический и моральный износ зданий

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный совокупный износ объекта недвижимости (рис.4). В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

 

Рис. 4. Совокупный износ объектов недвижимости

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 5).

Рис. 5 Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. 

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

 

Заключение

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ  обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Износ имущества определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

В настоящее время различают три вида износа: физический, функциональный и экономический (внешний). По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

 При  проведении оценки недвижимости  важное место занимает определение  степени износа объекта оценки. Действительно, изношенное или поврежденное  здание или сооружение требует  дополнительных затрат на приведение  его в состояние, пригодное для  дальнейшей эксплуатации. А сильно  изношенный объект может потребовать  капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет  пригоден для дальнейшего использования. Затраты на проведение ремонтных  работ могут быть очень значительными  и их порядок может совпадать  со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное  определение вида и величин  износа объекта и его составных  частей представляет собой важную  задачу, которую необходимо решить  при проведении оценки стоимости  недвижимости. Именно поэтому оценщики  и специалисты в области недвижимости  должны обладать высокой квалификацией  и соответствующим уровнем профессионализма. 
Список литературы

1. Алексеенко Д. Износ в недвижимости. «Стройка», 2008, №97.
2. Асаул А.Н. Теория и практика развития и управления имущественными комплексами. СПб.: Гуманистика, 2006.
3. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. www.aup.ru
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Таганрог: ТРТУ, 2004.
5. Методы оценки недвижимости: учебное пособие. Материалы сайта http://www.nedvigovka.ru/
6. Мягков Е. Проблемная недвижимость: основные причины потери стоимости. «CRE Россия», 2009, №29 (129).
7. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: МКС, 2003.
8. Экономика недвижимости: учебное пособие. Сост.Паттури Я.В. Великий Новгород: НовГУ, 2002.

 

Задача №1

Определить стоимость недвижимости, если при сдаче её в аренду на n лет получают арендную плату А тыс. руб. в конце каждого года. По истечении n лет недвижимость будет продана за Ц тыс. руб. Планируемый доход от недвижимости i %

Вариант №3

n лет	10
A т.р.	180
Ц т.р.	3600
i %	12

 

 

Решение

Оценку стоимости недвижимости следует оценить по формуле:

  где  и берём из таблицы

	2,4869
	0,7513

 тыс. руб.

Ответ: Стоимость недвижимости равна тыс. руб.

 

Задача №2

Определить стоимость объекта методом капитализации дохода по приведённым данным:

Вариант №3

№ п/п	Показатель	Ед. измерения	Значение
1	Объём оказываемых услуг	Штук/год	108000
2	Рентабельность от оказания одной услуги	%	18
3	Средняя себестоимость оказания одной услуги	Доллар/шт	0,65
4	Ставка налога на прибыль	%	24
5	Безрисковая процентная ставка	%	8
6	Поправка на риск	%	6
7	Процент на низкую ликвидность	%	4
8	Оплата управления денежными ресурсами	%	1
9	Ставка возврата капитала	%	4

 

Решение

1. Определяем годовую себестоимость услуг

$/шт.

 

2. Определяем прибыль исходя из формулы

, где Р – рентабельность от оказания услуг

П – Прибыль

С – Себестоимость

 

 $

3. Определить коэффициент капитализации суммирования безрисковой процентной ставки, поправки на риск, процента за низкую ликвидность, оплаты управления денежными ресурсами и ставки возврата капитала

    , где

 

4. Определяем налог на прибыль: 

$

5. Определим чистую прибыль

 

 $

6. Определим стоимость объекта

 

 $

Ответ: Стоимость объекта равна $

 

2013 г.