Моральный износ здания

МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ 
 
Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности. 
 
В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический. 
 
Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм — первой (М1) и второй (М2). 
 
Моральный износ зданий первой формы М1 — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.

М1 = (1-φ)•Ссm = П1•Ссm

где М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.

П1 - показатель первой формы морального износа

Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения

φ - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений

Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета. 
 
Моральный износ зданий второй формы М2 — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём

М2 = П2•С=Км

где С - первоначальная стоимость сооружения в рублях.

П2 - показатель второй формы морального износа сооружения

Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства [4]. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.

Суммарная величина морального износа

Мсум=М1+М2=П1•Ссm+П2•С

Заменяя П1- φ=l-C:C

получаем Мсум = (Ссm-С)+Км

где (Ссm-С) - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом

Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением

Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат. 
 
Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950—1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям Жилищного стандарта.

Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий. 
 
Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.