Виды инестиций

В-пятых, цели должны быть совместимыми. Совместимость предполагает, что  стратегические инвестиционные цели соответствуют  миссии организации, ее общей стратегии  развития, а также краткосрочным  инвестиционным и другим функциональным целям.

В-шестых, стратегические инвестиционные цели должны быть приемлемыми для  основных субъектов влияния, определяющих деятельность организации. Стратегические цели инвестиционной деятельности организации  разрабатываются для реализации в долгосрочной перспективе главной  цели финансового менеджмента —  максимизации благосостояния собственников  организации. Но цели организации также  должны быть приемлемыми для тех, кто их выполняет и на кого они  направлены (сотрудники организации, клиенты  организации, местное сообщество и  общество в целом и деловые  партнеры).

Формирование стратегических целей  инвестиционной деятельности организации  требует предварительной их классификации  по определенным признакам. С позиций  финансового менеджмента эта  классификация стратегических целей  строится по следующим основным признакам (рис. 2).

Рис. 2. Классификация стратегических целей инвестиционной деятельности организации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Методы разработки стратегии

 

К числу наиболее известных и  широко применяемых методов разработки стратегии организации относятся SWOT-анализ и Gap-анализ. В действительности они являются не чем иным, как  методами выбора стратегии организации, позволяющими остановить свой взгляд на том или ином типе известной  эталонной, конкурентной или другой стратегии деятельности организации.

Инвестиционный SWOT-анализ заключается  в последовательном изучении внутреннего  финансового состояния организации, в поиске положительных и отрицательных  сторон, а также прогнозировании  предполагаемых возможностей или угроз  со стороны инвестиционной среды. На основании SWOT-анализа строится такая  инвестиционная стратегия организации, которая учитывает сильные стороны  и возможности и компенсирует недостатки, минимизирует при этом угрозы и снижает риск.

Инвестиционный Gap-анализ заключается  в нахождении той разницы, которая  существует между нынешней тенденцией развития организации и потенциально возможным путем ее развития. Ключевой вопрос Gap-анализа можно поставить  следующим образом: какую стратегию  должна избрать организация, чтобы  активизировать свою деятельность? На основании Gap-анализа из четырех  возможных стратегий избирается оптимальное направление инвестиционной деятельности.

Инвестиционный Gap-анализ предполагает построение графика (рис. 3) с использованием двух важнейших инвестиционных (и  экономических вообще) переменных —  деньги и время. Суть построения графика  заключается в том, что спроецировать  нынешнюю тенденцию развития в будущее, а также найти способы оптимизации  этой тенденции.

Результатом реализации данного проекта  является восстановление первоначального  облика N-ной Линии - неотъемлемой части градостроительного ансамбля центра города N. Проект сочетает в себе цели восстановления облика исторического центра города и эффективного коммерческого использования территории.

В качестве направлений использования  реконструированной территории предполагается создание подземной автомобильной  стоянки и размещение в трехэтажном  здании торговых и офисных помещений.

Полезная площадь трехэтажного здания составит xxxxx кв.м. при общей площади xxxx кв.м. Полезная площадь подземной автомобильной стоянки составит xxxx кв.м. (при общей площади xxxx кв.м.) с количеством парковочных мест легковых автомобилей, равным xx.

При заложенном в расчетах уровне доходов, текущих и инвестиционных затрат проект воссоздания первоначального  облика Перинной Линии может быть призан как эффективный и финансово состоятельный.

 

Условиями расчетов являются (цены xxxx года):

Годовой уровень выручки от реализации	$x xxx
Годовой уровень текущих затрат	$x xxx
Инвестиционные затраты	$x xxx
Источники финансирования (средства инвесторов)	$x xxx

 

Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга показал, что заложенная в расчетах стоимость услуг при эксплуатации объекта (арендные ставки, стоимость  услуг парковки) может быть признана как средняя для зданий, расположенных  в центральном районе города, имеющих  востребованный уровень отделки  помещений и сервиса.

Срок окупаемости инвестиционных затрат составляет X,X года с начала эксплуатации объекта. Годовой объем  чистой прибыли оценивается на уровне $X X00 000. Средняя прибыльность текущей  деятельности составляет X%.

Инвестиции (средства потенциальных  инвесторов) в размере $х ххх ххх полностью покрывают потребность проекта в финансировании, обеспечивая положительный остаток свободных денежных средств на протяжении всего горизонта исследования.

В случае привлечения $х ххххх на условиях кредитования, при существующей средней стоимости валютных ресурсов в России 20% годовых в долларах США, проект в состоянии полностью погасить долг в течение семи лет с момента привлечения кредита.

При условии финансирования в объеме 50% - средства инвесторов, 50% - кредитные  ресурсы стоимостью 20% годовых в  долларах США, проект в состоянии  полностью погасить кредит в течение  трех лет (начиная с момента привлечения  кредита).

Величина срока окупаемости  полных инвестиционных затрат имеет  высокую чувствительность к изменению  уровня доходов проекта. Для сохранения срока окупаемости в пределах X года уровень доходов не должен снижаться более, чем на 3% от заложенного в расчетах. Допустимые границы увеличения текущих и инвестиционных затрат составляют соответственно 20% и 9%.

Проект отвечает условиям финансовой состоятельности и эффективности  при более широких границах изменения  параметров; однако срок окупаемости  инвестиционных затрат при этом возрастает.

При выборе сегмента арендаторов (в  частности, для формирования рекламной  кампании) рекомендуется ориентироваться  на торговые компании, имеющие высокий  оборот и уровень прибыльности. Данная рекомендация объясняется двумя  основными причинами:

для сохранения приемлемого уровня эффективности  проекта (срок окупаемости инвестиций не более X лет с начала эксплуатации объекта) необходимо обеспечение средней  арендной ставки не менее $ххх/ кв.м. в год. Для компаний с низким уровнем оборотов указанная ставка может являться неприемлемой.

В настоящее  время рынок торговых помещений  является наиболее активным сегментом  рынка недвижимости города N.

Период ввода объекта в эксплуатацию совпадает со сроками Президентских  выборов в России. Держатель проекта  связывает с данными событиями  прогноз о стабилизации политической и экономической ситуации в стране, что позволяет надеяться на повышение  эффективности проекта.

 

Литература

 

1. Бард В. С. Инвестиционные проблемы российской экономики. — М.: Экзамен, 2000.
2. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. — СПб: Питер, 2002.
3. Вахрин П. И. Инвестиции: Учебник. — М.: «Дашков и К о », 2002.
4. Игошин Н. В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. — М.: Финансы, ЮНИТИ, 2000.
5. Крушвиц Л. Финансирование и инвестиции. Неоклассические основы теории финансов. — СПб: Питер, 2000.
6. Попков В. П., Семенов В. П. Организация и финансирование инвестиций. — СПб: Питер, 2001.
7. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: пер. с англ. — М.: ИНФРА-М, 2003.
8. Groppelli, Angelico A., Ehsan Nikbakht. Finance. — 4 th ed. — 2000. (Barron's business review series.)