Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

       k=1    (1+r)k

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит  вложенные в проект собственные  средства и получит нормативный  доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при  условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину.

Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.

Расчет производится следующим  образом:

 

                                                                                  (2.6)

где       r —  месячная ставка дисконтирования;

CFt — чистый денежный  поток от операционной деятельности  месяца t [38].

Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным  из-за неквалифицированного расчета  основных экономических показателей, и прежде всего — нормативного срока окупаемости и ставки дисконтирования. Указанные выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят  друг от друга как аргумент и функция. В советское время для оценки эффективности инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных  вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений — период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности  капитальных вложений возможно и  сейчас, но с учетом корректировок  на недетерминированность современной  экономики.

Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности  объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления (рис.2.2).

Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии  управления

 

Итак, исходя из вышесказанного, следует, что важную роль приобретает  оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

 

После резкого ухудшения  состояния мировой экономики  в IV квартале 2008 года инвестиционная активность во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в  первом полугодии 2009 года оказался одним  из самых низких в истории.

Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время  как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю. 

По данным CB Richard Ellis совокупный объем инвестиционных транзакций в  первом полугодии 2009 г. сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период  в истории рынка.

Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так  как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. Это мы можем увидеть  на рис. 3. 1:

 

Рис. 3.1. Полугодовой оборот инвестиций и количество сделок

 

Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют  более высокий возврат на собственные  средства – обычно, около 20-25% – и  нацелены покупать только по сегодняшним  низким ценам.

В нашей стране, равно  как и в большинстве стран  мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся  ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение  ипотечных программ банков, почти  полное прекращение кредитования, вновь  возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что  большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали  с недоверием смотреть на возможность  вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Тем  более во многих странах Европы и  в США недвижимость начала дешеветь.

Одна из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный  отчет о состоянии рынков –  «Мировое движение капитала». Аналитики  делают два главных вывода: что  объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению  с предыдущим годом и что это  не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент (рис. 3.2).

 

Рис. 3.2. Доходность жилья  за 2009 г.

 

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев  года совокупный объем сделок на рынке  недвижимости снизился на 38%, а у  нас – вырос в 2,8 раза (рис. 3.3). Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая [39].

 

Рис3.3. Стоимость жилья  за 2009 г [41].

 

По данным Федеральной  службы государственной статистики, годовой объем ввода жилья  в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год и  вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось  ввести в строй 66 млн. кв. м, но фактический  прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 3.4).

На территории 66 субъектов  РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем  на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской  областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов  РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в  Астраханской области (-47,3%),  Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

 

Рис. 3.4. Ввод в  действия жилых домов

 

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

- в РФ 28,6 млн кв. м, или  44,8% от годового ввода (рис. 3.5);

- в Москве 1,66 млн кв. м  (50,6%);

- в Московской области  4,14 млн кв. м (53,2%);

- в Санкт-Петербурге 1,88 млн  кв. м (58,6%).

Как видно на рис.3.5, объемы ввода жилья в России перестали  расти уже в 4 квартале 2007 года, и  практически не изменялись уже 7 кварталов.

 

Рис. 3.5. Ввод в  действие жилых домов в РФ, млн. кв. м.

 

Данные рис. 3.5. показывают, что по натуральному объёму ввода  долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует  около 30% финансирования многоэтажного  строительства.

Также существуют различные  схемы финансирования во вводе жилья (рис3.6).

 

Рис. 3.6. Доли различных  схем финансирования во вводе жилья

 

В течение двух-трех лет  после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в  правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения  средств населения с тем, чтобы  позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть  строительных рисков на частных соинвесторов. По некоторым оценкам, доля застройщиков, работающих по федеральному закону,  составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20% [40].

Отбросив прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний день инструменты  может использовать инвестор для  сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько:

Есть банки, но даже самым  надежным из них понадобилась помощь государства, когда начал развиваться  финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки, находятся в очень тяжелом  положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как  надежные. Да и процентные ставки в  банках, как правило, не покрывают  даже инфляции.

Фондовые биржи – полностью  потеряли доверие инвесторов. По разным оценкам с фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов.

Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней ситуации нестабильны  так же, как и торговля акциями, и имеют отрицательный тренд.

Недвижимость - фактически –  это единственный инструмент, который  позволяет в условиях кризиса  сохранять и приумножать капитал  с высокой степенью вероятности. И так считает большинство. Недавно  ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей  России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение  золота и драгоценностей» - 19% и «хранение  денег в Сбербанке» (17%). Остальные  варианты нашли еще меньше приверженцев. Это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие  ценовые колебания всегда останется  у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она имеет еще потребительскую  ценность и, как вариант, может приносить  за счет этого качества дополнительную прибыль.

Поэтому в ближайшее время  следует ожидать прихода инвесторов с фондовых рынков на рынок недвижимости.

При этом многие эксперты выражают некоторые опасения, связанные с  инвестированием в новые дома. Одной из главных проблем, которые  ожидают человека, рискнувшего в  данный момент вложить деньги в новостройки, это ненадежность компаний. Риск присутствует в том, что покупая квартиру дешево, у малоизвестного застройщика, нет  гарантий, что строительство будет  доведено до конца и дом будет  сдан вовремя. Поэтому следует вкладывать деньги только в крупные и известные  компании. Они менее подвержены колебаниям, и у них больше запас прочности. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость вот уже более 10 лет является выгодным капиталовложением, эксперты рекомендуют воздержаться от рискованных и необдуманных поступков.

Также сейчас вызывает большое  опасение приобретение квартир на начальной  стадии строительства. Так как в  условиях разразившегося кризиса в  первую очередь пострадала банковская сфера, и выдача кредитов сильно ужесточилась, то в основном строительные компании будут наиболее заняты в основном доделкой уже строящихся домов. И  новые дома будут возводиться  не в таких уж глобальных количествах. Также возрастают риски, связанные  с их реализацией.

Еще одним из рисков в  настоящее время является срок завершения строительства. Он может существенно  вырасти для каждого индивидуального  объекта. Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость всегда были подвержены возникновению задержек связанных  с документацией, т.е. такая проблема существовала и ранее, в теперешних условиях это может иметь и  более плачевные результаты. Минимизировать возникновения подобных моментов возможно лишь внимательным изучением и анализом возможных объектов инвестирования, их долголетие, репутацию, источники  финансирования.

Таким образом, существует угроза появления как недостроенных  объектов, так и продления сроков завершения работ.

Несмотря на то, что рынок  недвижимости в данный момент переживает некоторый спад, некоторые аналитики  видят в этом и положительные  стороны. Они считают, что рынок  покинут некомпетентные игроки.

На сегодняшний день есть три главные опасности, которые  подстерегают инвестора, решившего  вложить деньги в недвижимость. Первая – это опасность вложить средства в компанию – банкрот. Для того чтоб этого не произошло, следует  внимательно выбирать объект для  инвестирования. Вторая – это сроки  окончания строительства. В сложившейся  ситуации, чтобы избежать в будущем  проблем, связанных с увеличением  сроков реализации, следует вкладывать средства в объекты, находящиеся  на конечном этапе строительства, или  в уже готовые объекты. И последняя  – это опасность купить недвижимость по более высокой цене, чем придется реализовывать. Сильнее всего это  затрагивает рынок вторичного жилья  и массового строительства, поскольку  здесь возможно перенасыщение рынка.

Исходя из вышеизложенного, можно  сделать вывод, что вложения в недвижимость считаются одними из наиболее привлекательных для частных инвесторов. При этом в условиях кризиса появляются дополнительные возможности для получения высоких доходов от вложения денежных средств в жилую недвижимость. В результате влияния экономического кризиса стоимость жилья в России и многих других странах значительно снизилась. В то же время, данное падение цен во многих случаях не связано с влиянием фундаментальных факторов, определяющих спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе, что позволяет находить недооцененные активы со значительным потенциалом роста. При этом доходность вложений в подобные активы может значительно превышать средние значения в периоды стабильного роста экономики.

Таким образом, ключевыми условиями  эффективного инвестирования в условиях кризиса являются наличие сильно подешевевшего актива, обладающего  значительным потенциалом роста, а  также выбор наилучшего момента  для его приобретения по минимальной  цене.