Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Содержание

 

Введение                                                                                                      3

ГЛАВА 1.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ  СУЩНОСТЬ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                              

1. Экономическая сущность ипотечного кредитования.                      
2. Классификация ипотечных кредитов.                                      

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Рынок ипотечного  кредитования в РФ.                                                                                                                                                                            

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В  РОССИИ

3.1 Проблемы и возможное развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации                                                                                                                                                                                      

Заключение                                                                                                

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Актуальность исследования обусловлена во многом тем, именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и падежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, протекающие в обществе - человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности общества.

Цель работы - изучение рынка ипотечного кредитования в  РФ и законодательной базы, регулирующей отношения ипотеки, ситуации в экономике, выявления основных трудностей и  путей их решения, постановка задач  для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования.

  

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

 

1.1 Экономическая сущность  ипотечного кредитования.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (6 век до н. э.). Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hupoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Согласно И. А. Разумовой, ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

• ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
• в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
• предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
• договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.¹ В соответствии с Федеральным Законом "Об ипотеке (Залоге недвижимости)", закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение  исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

-   право залога  на имущество, обремененное ипотекой.²

• при значительном повышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие  принципы ипотеки:

1. Гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. Специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. Достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. Старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. Бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. Неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный  кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом  недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В Российской Федерации  в соответствии с Федеральным  Законом  "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, в том  числе:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.³

Действующим законодательством  предусмотрены два вида оснований  возникновения ипотеки:

А) В  силу закона.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая  при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении  возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых  домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых  домов, зданий, сооружений или  квартир с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных  прав.

Б) В силу договора.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая  на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Основным отличием легальной  ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке.⁴

 

1.2 Классификация ипотечных  кредитов.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1.По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

4. По виду заемщиков:

1) как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

2) по степени аффилированности  заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм – клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.
5. По способу рефинансирования. (табл. 1).⁵

Таблица 1

Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных  облигаций	Ипотечные банки
2	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных  организаций)	Универсальные банки
3	Предварительные накопления заемщиков, государственные  субсидии	Стройсберкассы
4	Продажа закладных  ипотечному агенству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием