Основные инвестиционные характеристики недвижимости

 

 
1. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

 

основным инвестиционным характеристикам  недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта, относятся:

- относительная стабильность потока доходов;

- значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента;

- антиинфляционная устойчивость;

- повышенный уровень риска;

- отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов (например, финансовых активов).

Недвижимости присуща относительная  стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операции с ценными бумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента также является свойством недвижимости,  которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат (намного больших, чем аналогичные затраты при вложениях в финансовые активы).

В особенности это  касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объектанедвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации.

Кроме этого, уровень  риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

 

2. Жизненный цикл инвестиционного  проекта

 

Жизненный цикл инвестиционного проекта это определенный период времени между началом его существования и моментом полного закрытия или ликвидации.

Стадии жизненного цикла инвестиционного проекта это те этапы развития, которые он проходит на протяжении всего срока своей деятельности.

Каждый инвестиционный проект обладает собственным уникальным и неповторимым жизненным циклом, однако существуют этапы присущие абсолютно  всем проектам:

• до инвестиционная
• инвестиционная
• эксплуатационная

Этапы жизненного цикла инвестиционных проектов

Этап жизненного цикла инвестиционного проекта, предшествующий  привлечению инвестиций это период времени, во время которого появляется и разрабатывается идея о реализации и принимается решение об осуществлении проекта.

Данный этап проекта  можно разбить на следующие фазы

• формулировка идеи
• финансовый анализ возможности осуществления проекта. Определение объемов финансирования и выявления источников  инвестиций
• анализ рынка сбыта, потребителей
• составление бизнес плана
• привлечение инвестиций и инвесторов.

Этап жизненного цикла инвестиционного проекта, заключающий в себе процесс инвестирования проекта это период времени между началом реализации проекта и моментом его выхода на запланированную производственную мощность.

На данном этапе важнейшей  фазой является определение необходимых  объемов инвестиций, обоснование  их целесообразности,  поиск инвесторов, разработка плана и определение сроков финансирования.

Данный этап проекта, включает следующие фазы

• обоснование инвестиций.  Экономическая оценка выбранной технологии или технологических решений для производства
• реализация технической части проекта. Строительство объектов, создание необходимой инфраструктуры, установка оборудования и т.д.
• формирование предприятие. Приобретение оборотных активов (сырье, материалы, инвентарь, необходимые для выпуска первой партии продукции) и формирование штата сотрудников
• выпуск первых опытных образцов, вывод проекта на запланированную производственную мощность.

Этап жизненного цикла  инвестиционного проекта, объединяющий в себе период времени между выводом проекта на производственную мощность и его ликвидацией называется эксплуатационным.

Важнейшей частью этапа является закуп  сырья, материалов для производства. Поиск ниш на рынке для сбыта  продукции, проведение маркетинговых  исследований. Особое внимание заостряется  на расчетах, формирующих денежные потоки на предприятии. Это позволяет оценить его экономическую эффективность.

Данный этап проекта, включает следующие  фазы

• сертификация и лицензирование выпускаемой продукции
• производство продукции и её реализация
• контроль над экономическими показателями инвестиционного проекта
• завершение проект.

Ликвидация инвестиционного  проекта осуществляется по достижению всех поставленных целей от проекта  или в случае, если проект исчерпал свои возможности.  Инвесторы и собственники проекта оценивают стоимость активов для их дальнейшей продажи.

Также ликвидация проекта возможна и в случае нехватки средств для  его финансирования, по причине изменения  планов инвесторов, возникновения альтернативных и более успешных проектов и т.д.

 

3. Особенности оценки  земли на основе привлечения  заемных средств.