Ипотечные банки Франции

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

 

 

По теме: «Ипотечные банки Франции»

 

 

 

 

                                                                                             Выполнила:.

 

                                                                                                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Г. Владивосток

2012 г.

 

Содержание

 

 

 

 

Введение……………………………………………………………………………...3

 

§ 1 История развития ипотечного кредитования…………………………………..5

 

§ 2 Организация ипотечных банков во Франции…………………………………..8

 

§ 3 Французская система ипотечного кредитования………………………………11

 

§ 4 Практические рекомендации для покупателей недвижимости во Франции…15

 

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

   Поэтому целью моего реферата  является разобраться в том,  что же такое ипотека, в частности во Франции.

   Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:

- выяснить, как зародилась ипотека;

- выяснить, как в настоящее время  определяется ипотека и что  является не является ее объектами;

- определить, какие существуют  виды ипотеки, и по каким  признакам ее можно классифицировать;

- узнать, какие законы регулируют  процесс ипотечного кредитования;

- выяснить, на какой стадии развития  находится сегодняшнее ипотечное  кредитование, а именно: проблемы  и перспективы развития.

Ипотека, как и всякий залог, –  это способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл. В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, сооружения.

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная экономика  в целом, немыслима в настоящее  время без всепроницающего участия  ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.

 Ипотека зародилась до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

В монографии проанализирован и  обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах позволило как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.

Широкое использование кредита  является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало  подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложнённой  оборотоспособностью (связанной  с необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных  органах), что позволяет кредитору  легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

       В этом и заключаются преимущества ипотечного кредита перед обычным.

 

 

 

 

 

§ 1 История развития ипотечного кредитования

Слово «ипотека» имеет греческое  происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона в конце VII – начале VI вв. до н.э.Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга и поручительство. С развитием  товарно-денежных отношений возникает  практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности на него».

Итак, сначала договор ипотеки  имел вид простого соглашения между  заемщиком и кредитором. Позже  стали появляться официальные и  неофициальные документы, которые  уже обладали правовой силой. Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества. Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии). Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно. Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

Ипотеке присущи следующие принципы:

1) Принцип гласности, или публичности.  Отражает возможность доступа  каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;

2) Принцип специальности. Означает  возможность установления ипотеки  только к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

3) Принцип достоверности. Он  гласит, что записи в публичных  книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип старшинства. Этот  принцип отражает преимущество  одного закладного права перед  другим в зависимости от времени  внесения его в ипотечную книгу;

5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) Принцип срочности. Отражает  необходимость его возврата не  в любое приемлемое для заемщика  время, а в точно определенный  срок, зафиксированный в кредитном договоре или любом другом заменяющем его документе.

7) Принцип обеспеченности кредита.  Этот принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств.

8) Дифференцированный характер  ипотечного кредита. Этот принцип  определяет дифференцированный  подход со стороны кредитной  организации к различным категориям  потенциальных заемщиков по ипотечным  кредитам.

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

- предприятия как единые имущественные  комплексы, используемее в предпринимательской  деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры или их  части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты;

- незавершенные строительные объекты  недвижимости в совокупности  с материалами и оборудованием;

- участки недр, обособленные водные  объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся  в собственности граждан и  предоставленные для садоводства,  животноводства, индивидуального жилищного,  дачного и гаражного строительства,  приусадебные земельные участки,  занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 2 Организация ипотечных банков во Франции

 

Рассматривая организацию  ипотечных банков во Франции, следует  отметить, что на протяжении всей истории  государство стремилось стимулировать  создание специализированных кредитных  организаций для обслуживания той  или иной сферы экономики. Так, в 1850 г. появился "Строительный банк" для упрощения выдачи кредитов на строительство, в 1852 г. - общество земельного кредита "Креди Фонсье де Франс", в 1894 г. - "Сельскохозяйственный банк" для модернизации сельского хозяйства.

С течением времени (в 80-х годах) банковское законодательство Франции подвело все банки под единую юридическую основу, что однако не помешало некоторым из них вводить узкую специализацию на кредитование под залог недвижимости. Кроме того, на рынке ипотечного кредита действуют общества взаимного земельного кредита (на 1984 г. зарегистрировано 17 обществ) и финансовые компании по кредитованию недвижимости (на 1984 г. - 171)'. Эти организации ограничены в своих операциях законодательством (разрешается выдача кредита на потребление, недвижимость, оборудование). Крупнейшим из обществ земельного кредита является "Креди Фонсье де Франс". На 01.01.96 г. его собственный капитал составлял 1592 млн. долл. США при сумме баланса 77 950 млн. долл. США (доля ипотечных кредитов в общей сумме кредитов - 60 %).

Среди кредитно-финансовых институтов наблюдается резкая дифференциация в доле кредитов под залог недвижимости в общей сумме кредитов. У крупных  банков такие кредиты составляют 3-5 % суммы кредитов. Самый низкий показатель (Менее 3 %) у сберкасс, самый высокий - (более 50 %) - у банков, имеющих специализированные филиалы. Вместе с тем у ряда мелких и средних банков, не имеющих сети филиалов, доля ипотечных кредитов более 20 %.

В отличие от Германии, где  рынок ипотечных кредитов разделяется различными группами кредитно-финансовых институтов, во Франции основную часть ипотечных кредитов (общая сумма выданных кредитов на 1992 г. - 300 млрд. франков) сосредоточена в крупнейших банках, имеющих специализированные филиалы по операциям с недвижимостью: "Сосьете Женераль", "Креди Лионне", "Париба", "Сюэз". Около 60 млрд. фр. ( 20 % всех ипотечных кредитов) приходится на "Креди Фонсье де Франс", 70 млрд. фр. ( 23 %) - на специализированные средние и мелкие банки (такие как "Европейский ипотечный банк", Банк "ЭНЕН"), дочерние по отношению к крупным. Таким образом, на рынке ипотечных кредитов Франции действуют несколько групп кредитно-финансовых институтов, среди которых выделяются и специализированные ипотечные банки1, доля которых в 1998 г. составила 23%.

Одна из особенностей рынка  ипотечных кредитов во Франции заключается  в

том, что основными получателями кредита являются не сами покупатели недвижимости, а торговцы ею (130 млрд. фр.) и зарубежные компании (40 млрд. фр.). Поэтому деятельность банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании, связана в основном с городской недвижимостью. Однако с начала 90-х годов эти банки стали диверсифицировать свои кредитные портфели. Стимулом для изменения политики банков стало снижение нормы прибыли. Так, норма прибыли по обществу "Креди Фонсье де Франс" снизилась с 4,16% в 1993г. до 2,71% в 1994г. При этом доходность активов снизилась с 0,14 до 0,07 соответственно. Поскольку основу активов рассматриваемых банков составляют ипотечные кредиты, то в качестве одной из причин снижения прибыльности банка можно назвать снижение нормы прибыли по таким кредитам. Если в 1986-1990 гг. этот показатель составлял 2,5-3 %, то с 1994 г. - 1,5-2 %. Здесь прослеживается зависимость ипотечных банков от изменений на рынке недвижимости.          Так, с 1990-1994 гг. произошло снижение цен на недвижимость на 30-40 %, что вызвало уменьшение числа операций по купле-продаже во всех секторах рынка недвижимости. Основные клиенты-дилеры по недвижимости стали неплатежеспособными, а продажа заложенного имущества не могла покрыть обязательства по кредитам. Эти обстоятельства увеличили риск банка по ипотечным кредитам, что привело к некоторым изменениям в условиях ипотечного кредитования.