Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине: «Финансирование и кредитование инвестиций»

 

 

            Тема: « Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………..…………….3

1 ТЕОРИТИЧЕСКИЕ  И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………………..………...5

1.1 Теоритические основы  ипотечного кредитования…………….…………….5

1.2 Эволюция развития ипотечного  кредитования  ……………….………..…12

1.3Модели развития ипотечного  кредитования ……………...……………….15

2 СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ  КАЗАХСТАН..............................................................................22 2.1 Внедрение ипотечного кредитования и его развитие на данный момент в Республики Казахстан …………………………………………………………….22

2.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования в РК  в будущем Республики Казахстан …………………………………………………………....29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………32

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ………….………………....34

 

ВВЕДЕНИЕ

Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

Социальная и экономическая  политики слабо развиты. Об ипотечном  кредитовании мало кто знает, а кто  и знает не решается пойти на этот шаг.

В настоящее время с  помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения  жильем. С помощью механизма ипотеки  произойдет приток средств на рынок  жилья, оживится строительство и  сопряженные с ним секторы  промышленности, расширятся рабочие  места, повысятся доходы населения  и бюджетов всех уровней. Поэтому  необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать  необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для  подъема массового строительства  жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования  процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными  компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время еще  не полностью сформировался необходимый  для эффективного использования  механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к  тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных  рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости  кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Создание условий для долгосрочного  ипотечного кредитования является привлекательной  альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет  получить жилье в пользование  на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в  себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению – финансировать  покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в  мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод  о том, что проблема развития системы  ипотечного кредитования в Казахстане является актуальной в социально  – экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в  направлении развития кредитования населения РК под залог жилья  были сделаны важные шаги. В настоящее  время разработана программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 – 2014 годы от от 18 марта 2011 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РК, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Цель курсовой работы - дать оценку современного состояния и  развития ипотечного кредитования в  Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие  задачи:

1. Охарактеризовать систему  ипотечного кредитования как  инструмент преодоления кризисных  явлений в условиях транзитивной  экономики;

2. Изучить зарождение  института ипотеки;

3. Проанализировать процесс  внедрения и развития ипотечного  кредитования в РК;

 

 

 

 

1 ТЕОРИТИЧЕСКИЕ  И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

1. Теоритические основы ипотечного кредитования

 

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами.

- Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

- Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

- В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

- В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

- В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

- И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что  можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости — является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Самые крупные направления кредитования под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме  или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной, а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.

Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930-х гг. и сразу же рассматривалось отдельно от потребительского кредитования, ставки по кредитам под недвижимость были ниже.

Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса и как экономического актива, т. е. привлекательностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Необходимо выделить следующие  особенности недвижимости как физического ресурса:

• стационарность, прочная  связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);

• уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;

• ограниченность числа  объектов, вытекающая из ограниченности земли;

• долговечность объектов недвижимости и длительность их создания. 
Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:

• необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;

• неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;

• необходимость в связи  с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора

• возможность разделения юридических прав;

• сложность и гибкость системы финансирования;

• сохранность инвестируемых средств;

• присущие только данному  активу определенные виды рисков и другие. 
      В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко привлекаются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство или предприятия, часто находящиеся в плачевном финансовом состоянии.

Исходя из определения  ипотечного кредита и ряда его особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:

• требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;

• ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;

• ипотека существует только на определенный срок и в размере  требования; 
• ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10—25 лет);

• выдаваемая ссуда значительна по сумме;

• ссуда под недвижимость выдается в размере значительно  меньшем, чем рыночная стоимость  объекта ипотеки, как правило, 40—70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки, в случае если требование (кредитный договор) не будет выполнено).