В соответствии с данной Программой
банк за счет собственных средств выдает
ипотечные кредиты, отвечающие следующим
требованиям:
1.Обеспечение кредита:
· Кредит предоставляется под
залог приобретаемого жилья на вторичном
рынке недвижимости;
· Права кредитора по обеспеченному
ипотекой обязательству должны быть удовлетворены
закладной;
· Дополнительное обеспечение
– обязательство страхования жизни (здоровья)
заемщика, приобретаемого жилья и права
собственности на приобретаемое жилье;
· В случае. Если заемщик состоит
в браке, то супруг выступает в качестве
созаемщика по кредитному договору.
2.Параметры кредита:
· Срок кредита – 62, 122, 182 или
242 месяца (возможно увеличение сроков
до 28 лет);
· Процентная ставка по Кредитному
договору – 15% годовых, фиксированная
на весь срок кредитования, с возможностью
снижения ставки по решению АИЖК;
· Валюта кредита – российские
рубли;
· Порядок погашения кредита
и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные
(равномерные) платежи;
· Досрочное погашение –мораторий
6 месяцев, далее без взимания штрафов,
минимальная сумма частичного досрочного
погашения – 300000 российских рублей.
3.Размер кредита:
· Не менее 30% и не более 70% от
рыночной стоимости приобретаемого жилья;
· Не менее 300 000 рублей;
· Размер кредита зависит от
платежеспособности заемщика и рассчитывается
в соответствии со стандартами Агентства.
Разработанными стандартами
Агентства строго регламентированы с
целью стандартизации и унификации требования:
· К анализу платежеспособности
заемщика;
· К предмету залога;
· К порядку оформления ипотечной
сделки;
· К процедуре выдачи кредита.
Агентство берет на себя обязательство
рефинансировать выданный банком ипотечный
кредит, соответствующий стандартам Агентства,
путем приобретения закладной.
Результатом реализации Программы
будет появление на рынке финансовых услуг
Санкт-Петербурга конкурентоспособного
и доступного для широкого населения кредитного
продукта, номинированного в национальной
валюте.
Одним из достоинств Программы
является то, что в ней может принять участие
любой банк, обладающий необходимыми лицензиями
и материально-технической базой, независимо
от показателей финансовой деятельности,
так как выданные ипотечные кредиты выкупаются
Агентством в течение календарного месяца,
и, соответственно, с точки зрения банковского
учета не относятся к долгосрочным кредитам.
ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ
КРЕДИТОВ»
В основе программы лежит концепция
эффективного перераспределения рисков
кредиторов. Предполагается принятие
Агентством на себя обязательств по выкупу
у банков кредитов, по которым обнаружились
признаки неплатежеспособности заемщиков.
В соответствии с данной Программой
банк за счет собственных средств выдает
ипотечные кредиты, отвечающие следующим
требованиям:
1.Обеспечение кредита:
· Кредит предоставляется под
залог приобретаемого жилья на вторичном
рынке недвижимости;
· Права кредитора по обеспеченному
ипотекой обязательству должны быть удостоверены
закладной;
· Дополнительное обеспечение
– обязательно страхование жизни (здоровья)
заемщика, приобретаемого жилья и права
собственности на приобретаемое жилье;
· В случае, если заемщик состоит
в браке, то супруг выступает в качестве
созаемщика по кредитному договору.
2.Параметры кредита:
По данной Программе банк выдает
кредиты по собственным параметрам, согласованным
с Агентством:
· Срок кредита – по согласованию
Агентства и банка;
· Процентная ставка по кредитному
договору – по согласованию Агентства
и банка;
· Валюта кредита - по согласованию
Агентства и банка;
· Порядок погашения кредита
и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные
(равномерные) платежи;
· Досрочное погашение - по согласованию
Агентства и банка.
3.Размер кредита:
· Не менее 30% и не более 80% от
рыночной стоимости и приобретаемого
жилья;
· Не менее 10 000 долларов США;
· Размер кредита зависит от
платежеспособности заемщика и рассчитывается
в соответствии со стандартами Агентства.
Разработанными стандартами
Агентства строго регламентированы с
целью стандартизации и унификации требования:
· К анализу платежеспособности
заемщика;
· К предмету залога;
· К порядку оформления ипотечной
сделки;
· К процедуре выдачи и обслуживания
кредита;
· К процедуре выкупа закладной
в случае дефолта.
Агентство берет на себя обязательство
гарантировать выкуп выданного банком
ипотечного кредита, соответствующего
стандартами Агентства, путем приобретения
закладной в случае наступления дефолта
данной закладной.
Результатом реализации Программы
станет увеличение уровня доступности
ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими
банками в рамках собственных программ
для населения Санкт-Петербурга за счет
либерализации требований к потенциальным
заемщикам. Кроме того. Агентство надеется
на снижение банками процентных ставок
в результате перераспределения кредитных
рисков.
Данная Программа рассчитана
на банк, обладающий необходимыми лицензиями,
материально-технической базой, а также
финансовой возможностью выдавать долгосрочные
кредиты за счет собственных средств,
так как кредиты остаются на балансе банка
и выкупаются Агентством только в случае
наступления дефолта закладной.
Заключение
На что следует обращать
внимание при сравнении предложений банков:
Минимальный первоначальный взнос за
квартиру. Чем выше планка, тем больше
денег нужно копить перед обращением в
банк за кредитом. За слишком привлекательным
уровнем первоначального взноса может
скрываться повышенный риск банка. А за
риск придется расплачиваться, например,
через высокий уровень процентной ставки,
Процентная ставка. Чем меньше ставка,
тем меньше плата за пользование кредитом.
Степень белизны доходов. Если вы получаете
часть зарплаты «в конверте», то нужно
рассматривать предложения банков, декларирующих
готовность работы с «серыми» доходами;
придется платить за кредит больше тех,
кто получает всю заработную плату официально.
Максимально возможный срок кредита. Чем
больше срок, тем меньше ежемесячные платежи,
тем больше может быть сумма кредита. Наличие
«специальных», в т.ч. «молодежных» программ.
Здесь банки предлагают дополнительные
привилегии. Минимальная сумма кредита.
Банки ограничивают минимальную сумму
кредита, потому что хотят больше заработать.
Наличие комиссии. В некоторых случаях
банк берет деньги за оценку вас как потенциального
заемщика, но одобрение заявки не гарантирует.
Наличие комиссии за выдачу кредита (введение
ссудного счета). Здесь банк пытается заработать
не только на процентах, но и единовременно,
предлагая оплатить сам факт выдачи кредита.
Иногда низкая процентная ставка нивелируется
высокой комиссией за обслуживание кредита.
Наличие (отсутствие) поручителей. В дополнение
к залогу приобретаемой квартиры банк
может потребовать и поручительство физических
или юридических лиц. Это предложение
менее выгодно, но иногда наличие поручителей
положительно сказывается на cтaвке или
сумме кредита. Требования по страхованию
и оценке. Некоторые банки навязывают
сделки только с одобренными ими компаниями.
Может быть, тарифы одобренных компаний
включают и интерес банка. Иногда уровень
тарифов одобренной банком страховой
компании может приятно порадовать. Это
касается и оценщиков. Можно ли включить
платежи за оформление сделки в сумму
кредита, если есть денег только на первоначальный
взнос, а на пакет страхования и оценку
квартиры - нет.
Используемая литература:
Большая Советская Энциклопедия.-
М.: Изд-во «Советская энциклопедия».-1976.-Т.24.Кн.1.-С.470.
Закон РФ «О залоге» № 2872-1 от
29 мая 1992 г.
Гражданский Кодекс РФ.-М., 2001г.
Касьяненко Т.Г., Бузова И.А.
Ипотечно – инвестиционный анализ при
ипотечном кредитовании.- СПб.: Изд-во Санкт
–Петербургского Государственного Университета
Экономики и Финансов, 2001.- С.34.
Павлова И.В. Ипотечное жилищное
кредитование в России: история и современность.
// Банковское дело, 2000г., №10, ст.35.
Коган Ю.И. Кредитование в системе
источников финансирования жилищного
строительства: структурный анализ.//Банковские
услуги, 2002г.,ст.13.
Разумова И.А. Ипотечное кредитование
– СПб.: Питер, 2005
Максимов С.М. Основы предпринимательской
деятельности на рынке недвижимости. –
СПб.: Питер, 2000
Безфамильная Л. Управление
рисками и страхование ипотечной деятельности
//Страховое дело. 2000 январь
Безфамильная Л. Управление
рисками и страхование ипотечной деятельности
// Страховое дело.2000 январь
Безфамильная Л. Управление
рисками и страхование ипотечной деятельности
// Страховое дело. 2000 январь
Цыплина А.Г., Ипотечное кредитование
и риски\\ Жилищное строительство. – 2001
г. - № 5.
Монусов М. Ипотечное кредитование//Жилье
в рассрочку №2 октябрь 2004
Приложение 1
Приложение 2