Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков

Сложно согласиться со специалистами, полагающими, что владельцам ипотечных сертификатов участия важен доход и его надежность, а не объекты инвестирования. Владельцы сертификатов приобретают право общей собственности на заложенное имущество, при этом возможно сконструировать ситуацию, когда они являются и собственниками заложенного имущества. Рассмотрим это на примере строительства крупного объекта, в частности, бизнес центра. У инвестора недостаточно средств, и он закладывает имущество, но не одному владельцу, а многим - именно для этого создается управляющая компания, и выпускаются ипотечные сертификаты участия. Инвестор сам может приобрести сертификат с тем, чтобы участвовать в общих собраниях владельцев ипотечных сертификатов участия. Возникает общая собственность на ипотечное покрытие. Если первоначальный инвестор не выполняет свои обязательства в силу различных причин, то по решению собрания владельцев ипотечных сертификатов участия имущество может быть реализовано, а полученные средства использованы для погашения обязательств перед владельцами ипотечных сертификатов.

Сравнивая два вида ипотечных ценных бумаг (облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия), следует подчеркнуть различный механизм взаимосвязи владельцев бумаг с первичными кредиторами. Требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяет эмитент облигаций. Эмитент не заинтересован в задержках выплаты долга и процентов по нему, поэтому в случае возникновения незначительных задержек платежей от первоначальных заемщиков он может использовать собственные финансовые ресурсы и не прибегать к продаже имущества. Держатели ипотечных сертификатов более тесно связаны с заемщиками, поскольку управляющая компания лишь распределяет средства, поступающие от первоначальных заемщиков, и не может использовать собственные источники. Ипотечные сертификаты участия сконструированы как бумаги прямого владения, и держатели сертификатов полностью несут риски, связанные с возвратом долга.

Предполагалось, что ипотечные сертификаты участия позволят банкам, осуществляющим ипотечное кредитование, трансформировать долгосрочные ипотечные кредиты в ликвидные активы, улучшив тем самым свои показатели ликвидности. Например, банк обладает пулом закладных как собственных, так и приобретенных у других банков. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат указанные закладные. Права собственности на ипотечное покрытие переходят к держателям сертификатов, значит, из баланса банка исчезают ипотечные кредиты. В то же время, банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков, улучшает свои показатели ликвидности и наращивает объем кредитных операций.

Отметим, что управляющий ипотечным покрытием вправе выдавать ипотечные сертификаты участия только при условии государственной регистрации правил доверительного управления. Юридическое лицо, обладающее лицензией на профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, осуществляет ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, содержащего информацию о количестве принадлежащих сертификатов конкретному владельцу. Учет, контроль и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется специализированным депозитарием. Вознаграждение управляющей компании, специализированному депозитарию, держателю реестра владельцев ипотечных сертификатов участия не должно превышать 5% суммы исполненных обязательств.

Таким образом, закон обеспечивает надежные принципы функционирования системы ипотечных ценных бумаг, отвечающей современным требованиям. Тем не менее полагаю, что сложность конструкции не позволяет рассчитывать па ускоренное развитие рынка ипотечных сертификатов участия. Вполне вероятно, в ближайшем будущем увеличатся объемы облигаций с ипотечным покрытием на фондовом рынке, эмитентами которых станут коммерческие банки. Однако рост рынка ипотечных облигаций переоценивать не стоит. Дело в том, что крупные банки могут и так привлечь средства за счет эмиссии обычных облигаций, а средним и мелким банкам помимо дополнительных требований к нормативам придется размешать ипотечные облигации с достаточно высоким процентом, что противоречит природе этих бумаг. Скорее всего, наиболее успешно смогут развиваться ипотечные агенты, если их учредителями будут выступать государственные структуры, в частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Определенного законодательного регулирования требуют вопросы привлечения средств пенсионной системы для ипотечного кредитования. Именно пенсионные фонды обладают «длинными» деньгами, которые можно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием. Вероятно, следует установить определенный максимальный показатель инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, хотя этот вопрос должен устанавливаться законом, регулирующим деятельность пенсионных фондов. Статья 26 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 1 П-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» устанавливает возможность инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги, однако предельный размер инвестиций не установлен. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию предполагают, что основным инвестором, приобретающим ценные бумаги Агентства, станет Пенсионный фонд Российской Федерации. Ожидаемый высокий рейтинг бумаг Агентства будет, сопоставим с суверенным рейтингом Российской Федерации, что позволит рассчитывать на минимальные процентные ставки.

В недавно принятом Государственной думой Законе «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» также предусматривается возможность размещения временно свободных денежных средств фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные и иные бумаги.

Развитие ипотечного кредитования возможно только за счет привлечения средств финансов рынка.

Обобщая вышесказанное, следует заметить, что в деле развития ипотеки в России сохраняются серьезные трудности как общеэкономического характера, так и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности залога, отсутствие условий для обращения заклад) на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг) и т. д. Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в России, преждевременно.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

государственной регистрации подлежат

право собственности на недвижимое имущество;

    сделки с недвижимостью

ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

 государственная регистрация  проводится учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите притязаний третьих лиц и т.п.)

 в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, А также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

3.2 Роль Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию  и перспективы его развития

На сегодняшний день в России развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения следующих основных задач:

-  пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

-  предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;

- подготавливать пакеты  документов для государственной  регистрации прав собственности  покупателей на приобретаемую  недвижимость.

Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В целях оказания содействия становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории Санкт-Петербурга была создана ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акций Агентства находятся в государственной собственности субъекта РФ – Санкт-Петербурга.

Правительством города уже проведен ряд мероприятий по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге. В частности, в программе по ипотеке город берет на себя предоставление субсидий тем, кто стоит в городской очереди на улучшение жилищных условий – до 40% стоимости будущей квартиры. Подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Правительством Санкт-Петербурга, ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» и коммерческими банками по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Это должно сделать реальным для жителей города принятый во всем мире способ улучшения жилищных условий. Соглашение с правительством города подписали представители 24 банков.15

Агентством разработаны и одобрены две основополагающие программы: программа «Рефинансирование кредиторов» и программа «Гарантирование кредитов».

ПРОГРАММА «РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОРОВ»

В основе программы лежит концепция привлечения Агентством досрочных и дешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с Федеральным ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК и одобренными Правительством РФ. Деятельность АИЖК направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем их унификации и стандартизации для всех участников ипотечного рынка; организацию методической и консультационной помощи региональным ипотечным структурам посредством развития сети региональных операторов во всех регионах России; обеспечение возможности рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотек.