Экономические и правовые основы ипотечного кредитования

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

1. кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита, не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

2. кредиты с выплатой только  одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при котором предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами.

Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

Разновидностью этого кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

2.2 ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Преимущества:

1. Вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность сразу жить в новой квартире или доме. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться как заемщику, так и его семье после подписания договора купли-продажи.

2. Безопасность операции обеспечивается  страхованием рисков утраты права  собственности на квартиру и  ее повреждения, а так же потери  заемщиком трудоспособности.

3. Заемщику ипотечного кредита  предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

4. Длительный срок кредитования  делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными для бюджета заемщика.

5. Для определенных лиц могут  существовать социальные ипотеки  в их регионе.

6. Так же в большинстве ипотечных  программ предоставляется возможность  погасить кредит досрочно.

Недостатки:

1. Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая  «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100% и более.

«Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования.

2. В процессе получения ипотечного  кредита заемщику приходится  нести еще некоторые дополнительные  расходы, такие как оплата услуг  оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение  заявки на кредит, сбор за ведение  ссудного счета и т.п.

3. Ещё один «минус» ипотеки - большое количество требований  ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского  гражданства, определенный стаж  работы на одном месте, возможность  предоставить поручителей по кредиту и т.д.

4. Начиная исполнять кредитный  договор, то есть ежемесячно выплачивать  деньги, необходимо внимательно  придерживаться сроков, указанных  в контракте, иначе банк может  оштрафовать заёмщика. Причем, в  данном случае не принципиально, опоздал ли заемщик с деньгами на несколько дней или внес их на день раньше.

5. Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только  на сумму первого взноса и  минимальную процентную ставку. И то и другое может оказаться  несколько больше. Банки могут добавлять расходы заёмщика на введение ссудного счёта, на оценку квартиры, банковскую комиссию за предоставление кредита, порой приходится платить за аренду банковского сейфа, рассмотрение заявки, оформления документов у нотариуса и т. д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк.

2.3 СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА

Социальная ипотека - это возможность получить финансовую поддержку государства при покупке жилья по ипотеке социально незащищенными гражданами для улучшения жилищных условий. На сегодняшний день установлена норма (18 кв.м. на человека), в пределах которой возможно улучшение условий проживания с использованием социальной ипотеки. Для того чтобы заемщик мог воспользоваться социальной ипотекой, необходимо, чтобы заемщик был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, и чтобы он стоял в очереди на это улучшение. Так же социальной ипотекой могут воспользоваться следующие категории населения: молодые семьи, работники бюджетной сферы, военнослужащие и другие группы. Социальная ипотека существует в нескольких формах:

1. Покупка государственного жилья  в кредит по льготной цене;

2. Предоставление субсидий на  часть стоимости жилья, приобретенного по ипотеке;

3. Проведение дотирования процентной  ставки по ипотечному кредиту.

Вариант социальной ипотеки определяется для каждого региона, и зависит от предпочтений и инициативы местных властей. Для того чтобы уточнить, каким вариантом заемщик может воспользоваться, необходимо обратиться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Получив конкретную информацию по условиям социального ипотечного кредитования в этом районе, он может рассчитать размер первоначального взноса, размер и сроки кредита, сумму ежемесячных выплат и минимальный необходимый доход заемщика (семьи заемщика).

Требования к заемщику, желающему воспользоваться социальной ипотекой, предъявляются не только органами власти, но и банком, сотрудничающим с властью, и непосредственно выдающим кредиты. Основные требования, предъявляемые банком, касаются гражданства и постоянной регистрации заемщика, продолжительности трудового стажа. Неизменным является также требование обязательного ипотечного страхования за свой счет.

2.4 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ДЛЯ МОЛОДЁЖИ

Одним из возможных вариантов улучшить жилищное положение для молодежи - возрождаемая практика студенческих строительных отрядов. Работники этих отрядов (как правило) после 150 отработанных смен могут приобрести квартиру по себестоимости. Такие стройотряды существуют сегодня только в Свердловской и Воронежской областях. По этой программе участники могут приобрести жилье по цене в 3 раза меньшей, чем рыночная. Помимо этого преимущества, участники получают возможность воспользоваться ипотечным кредитом с льготными ставками. Москва, Санкт-Петербург, Рязанская и Новгородская области, а так же Республика Татарстан тоже собираются формировать такие стройотряды.

2.5 ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИПОТЕКА ДЛЯ МОЛОДОЙ СЕМЬИ

Для молодой семьи существуют не только местные программы льготного ипотечного кредитования, но и федеральная программа. По ней можно получить субсидию на покупку дома или квартиры. Сам размер возможной субсидии зависит от следующих показателей: нормативная стоимость жилого метра в конкретном муниципальном образовании и наличие в данной семье детей. Молодые семьи без детей могут получить субсидию в размере 35% стоимости приобретаемого жилья, а семьи с детьми 40%. Нормативы для расчета стоимости жилья составляют 42 кв.м. для семьи из двух человек, а для семьи из трех и более - 18 кв. м на одного человека. Субсидию возможно получить при основном условии: оба супруга должны быть не старше 30 лет. Оставшимися условиями являются: признание семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть семья должна стоять в очереди на получение муниципального жилья), а так же иметь достаточные средства для оплаты стоимости жилья в части, которая превышает размер субсидии. Единый для всей России список претендентов на получение субсидии, формируется в Росстрое. Решение о включении в этот список принимается органами местной власти субъекта РФ, и затем передается в Росстрой. При включении молодой семьи в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Эта сумма может использоваться как первоначальный взнос при приобретении жилья по ипотеке, или на строительство индивидуального дома.

 

 

 

Глава 3 Прогнозы: перспективы рынка ипотечного кредитования РФ

Как отмечают аналитики академии биржевой торговли Masterforex-V, перспективность развития ипотеки в РФ напрямую будет связана с мировыми тенденциями и как будет развиваться кризис в мире. Стоит отметить, что в конце 2010 г. ставки по ипотечным кредитам в России (12,6%) оказались близкими к историческому минимуму (12,4%), зафиксированному в начале 2008 г. В 2010 г. самые низкие ипотечные кредиты предлагали банки, не входящие в российский ТОП-50, но сотрудничавшие с АИЖК. Это побудило «китов» снижать свои ставки – так, Сбербанк в прошлом году делал это трижды: 
• рекордная задолженность по ипотеке. Хотя в конце прошлого года объем задолженности по ипотечному кредитованию достиг рекордных вершин (1,1 трлн. руб.), количество благополучных кредитов (непросроченных или с просрочкой не более одного месяца) превысило 90%;

• рынок ипотеки в России восстанавливается, но вот стоит ли ожидать его дальнейшего быстрого развития – большой вопрос. Прогнозы второй волны кризиса, инфляционные ожидания, неуверенность в собственном будущем, примеры многочисленных неудачных попыток получить жилье с помощью ипотеки – вот психологические факторы, которые отпугивают россиян от новых ипотечных кредитов;

• многое также будет зависеть от цен на жилье. Рынок строительства жилья в России также находится в стадии восстановления, но как поведут себя цены квадратных метров – останутся на нынешнем уровне или рванут вверх из-за возрастающего спроса?

• госпрограмма развития ипотеки. Совершенствование и развитие ипотечного кредитования - одна из приоритетнейших задач внутренней политики. Подтверждением этого факта могут послужить значительные денежные вливания, которые планируют осуществить с начала этого года.  
 
Как считают аналитики, в случае удачного выхода из мирового финансового кризиса, в РФ снова быстрыми темпами будет развиваться жилищное кредитование населения, а также ипотечные кредиты на коммерческие цели.  
Редколлегия журнала "Биржевой лидер" и эксперты академии биржевой торговли Masterforex-V проводят опрос - Как по вашему мнению: будут ли процентные ставки на ипотеку в 2011 году падать и можно брать кредиты?

• да, финансовый кризис закончился;

• нет, банки не заинтересованы в низких процентных ставках, ипотечный кредит пока брать не стоит.

 

Заключение

Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны, к которым относятся социально незащищенные слои. 
Остальные слои граждан должны приобретать жилье в собственность, а государственная поддержка будет иметь исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. 
Процесс становления ипотеки в России продолжается уже 13 лет, однако сегодня сдерживающими факторами её развития являются: ограниченный платёжеспособный спрос населения, незначительные объёмы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ, низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, психологические факторы.