Характеристика объекта оценки (гараж)

ПВД = 481,4 х 72,7 х 12 = 419973 (руб.)

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход от рыночного использования объекта оценки за вычетом потерь от недоиспользования площадей и не взысканных арендных платежей:

 

ДВД = ПВД - Потери

 

Определение возможных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту (существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, учет возможной загрузки площадей в будущем и т.д.). Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД и составляют 10 - 30 % от ПВД.

Потери в данном случае составлять 83995 рублей в год (20 % от ПВД).

ДВД = 419973 – 83995 = 335978 (руб.)

Чистый операционный доход (ЧОД) – это часть ДВД, которая останется после выплаты операционных расходов (ОР):

 

ЧОД = ДВД – ОР

 

Поскольку в данном случае операционные расходы равны нулю, то ЧОД=ДВД= 335978 руб.

Расчет коэффициента капитализации

 

Ккап = Ставка возврата на капитал + безрисковая ставка

 

Безрисковая ставка составляет 9%.

 

Ставка возврата на капитал =

 

Ставка возврата на капитал = = 0,0127 или 1,3 %

Ккап = 9%+1,3% = 10,3%

Стоимость объекта оценки:

С = = 3261922 (руб.)

Таким образом, рыночная стоимость гаража по доходному подходу составляет 3261922 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Согласование результатов оценки.

 

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Согласование производится методом средневзвешенной стоимости – определением удельных весов каждого из подхода.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого из подходов, определяется по формуле:

 

Срын = Сзатр х Взатр + Ссравн х Всравн + Сдох х Вдох

 

Согласование результатов представлено в таблице 5.

 

Таблица 5 Согласование результатов

№	Подход	Стоимость, руб	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
1	Затратный	2777615	0,31	861061
2	Сравнительный	2780699	0,32	889824
3	Доходный	3261922	0,37	1206911
Сумма		8820236	1	2957796

 

В результате согласования получена итоговая величина стоимости гаража: 2958 рублей (Два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч рублей).

 

 

Список используемой литературы

 

1. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – Москва: «Филин», 2009.
2. Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости / С. В. Грибовский. – Санкт-Петербург: «Питер», 2009.
3. Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С. П. Коростелев. - Москва: «Русская деловая литература», 2008
4. Крутик, A. Б. Экономика недвижимости / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - СПб: «Лань», 2009.
5. Кузин, Н. Я. Рыночный: подход к оценке зданий и сооружений / Н. Я. Кузин. - М.:«АСВ».
6. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. - М.: «Финансы и статистика», 2008.
7. Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьева. – М.: «Недра-М», 2007.
8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) здании и сооружений для переоценки основных фондов. М.