Характеристика объекта оценки (гараж)

Содержание

 

Характеристика объекта оценки…………………………………………………3

Введение…………………………………………………………………………4-5

Затратный подход……………………………………………………………...6-11

Сравнительный подход………………………………………………………12-18

Доходный подход…………………………………………………………….19-22

Согласование результатов оценки……………………………………………...23

Список используемых источников……………………………………………..24

 

 

Характеристика объекта оценки.

 

Объектом оценки является гараж с пристроем, входящий в состав машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина Шацкого района. Данный объект недвижимости находится по адресу: Рязанская область Шацкий район. Общая площадь застройки составляет 481, 4 кв. м. Объект оценки второй группы капитальности.

Описание объекта:

Фундамент – ленточный

Стены – кирпичные оштукатуренные, арбалитовые плиты

Перекрытия – железобетонные, деревянные обрешетки

Кровля – совмещённая, шиферная

Полы – бетонные,

Проёмы – простые, ворота

Отделочные работы – отделка

Внутренние сантехнические устройства – электричество

Прочие.

Данные об объекте недвижимости представлены из технического паспорта.

 

 

Введение.

 

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина.

Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти методы рассмотрены в данной курсовой работе.

 

 

Затратный подход.

оценка недвижимость имущество стоимость

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (Сзем), его благоустройства и строительство (Свосст) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:

 

Сзатр=Сзем+Свосст-Исон,

 

где Исов - величина совокупного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).

При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится. При выполнении расчетов принимается, что участок арендуется.

Оценка стоимости восстановления (замещения)

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1.Метод количественного  анализа.

При использования этого метода составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки. Этот метод дает наиболее точную оценку, но требует больших затрат времени и высокой квалификации оценщика, в частности, базового строительного образования.

2.Метод разбивки по  компонентам.

В этом случае стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания. Расчеты несколько упрощаются, но также падает точность.

3.Метод сравнительной  единицы.

Используется при оценке типовых зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости…». В рамках выполнения курсовой работы, с моей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы.

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

 

Спв=Сед*Кп*Vстр*( К69-84* K84-91* Ктек)* Кпп*1,18 ,

 

где: Cед - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб. м здания (или другой единицы измерения). Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб.;

Кп - суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

Vстр - строительный объем здания (куб. м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; K84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; Ктек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки); Кпп - коэффициент предпринимательской прибыли дня данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

По данным сборника №26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» из таблицы 99 восстановительная стоимость 1 куб. м здания составила 10,9 руб. Суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения равен 1,0. Строительный объем здания – 4025 куб.м.

Усреднённые коэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен 1991 г.: К69-84 = 1,22 и K84-91 = 1,55 .

Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г к текущему уровню цен равен 53,08. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,10.

Спв=10,9*1,0*4025*(1,22*1,55*53,08)*1,1*1,18= 5715964руб.

Оценка физического износа

Существует несколько методов опенки физического износа объекта недвижимости. При выполнении курсовой работы использовались следующие методы.

1. Метод срока жизни  объекта и его элементов.

Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.

Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.

В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:

 

 

где Тфi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента или системы; Тнi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Вi) отдельных: элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

 

 

2. Экспертный метод оценки

Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных, элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы иди здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности.

1. Производится визуальный  осмотр и инструментально-натурное  обследование конструктивных элементов  и инженерных систем оцениваемого  здания.

2. При осмотре выявляются  признаки физического износа  и устанавливаются их количественные  характеристики: число поврежденных  участков, определение размеров  повреждения (дефекта) – площади, длины  или глубины и т.п.

3. Сравнение обнаруженных  показателей поврежденных участков  с их количественными значениями, приведенными в соответствующих  таблицах норматива.

4. Расчет в соответствующих  таблицах физического износа.

На основании данных технического паспорта гаража рассчитан физический износ объекта оценки методом износа конструктивных элементов.

Для долгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:

 

Тэф1= 2010 – 1969 = 41 (год),

 

где, 2010 – год оценки; 1969 – год ввода в эксплуатацию.

Для короткоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:

 

Тэф2 = 2010 – 2001 = 9 (лет),

 

где 2001 – год последнего ремонта.

Доля физического износа определяется по формуле:

 

Ифиз% =

 

Сумма физического износа определяется по формуле:

 

Ифиз =

 

Расчет физического износа оцениваемого гаража представлен в табл. 1.

 

Таблица 1

Конструктивный элемент	Удел. вес,%	ВС, руб	Сроки жизни, год		Износ %	Сумма износа,руб
			Тэк	Тэф
Фундаменты	10	571596	120	41	34,2	195486
Стены	30	1714789	110	41	37,3	639616
Перекрытия	8	457277	100	41	41,0	187484
Кровля	9	514437	25	9	36,0	185197
Полы	12	685916	100	41	41,0	281226
Проёмы	13	743076	30	41	136,7	1015785
Отделка	5	285798	10	9	90,0	257218
Отдел. работы	8	457277	40	9	22,5	102887
Внутрен. сан-тех. устройства	5	285798	35	9	25,7	73450
Итого:	100	5715964				2938349

 

Определив физический износ гаража, можно оценить рыночную стоимость улучшения по формуле.

Сзд = 5715964-2938349=2777615 руб.

Таким образом, рыночная стоимость гаража по затратному подходу составляет 2777615 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сравнительный подход.

 

Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.

Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода - принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.