Анализ рынка вторичного жилья

 

Оценивая данные таблицы 1 можно понять, что уровень жизни наслеления в городе Нижнекамск находится на приличном уровне, что безусловно связанно с развитием рынка недвижимости г.Нижнекамска(т.к уровень регистрируемой безработицы на 01.01.2013 года по городу составил 0,93 % от численности  экономически активного населения). Чем выше доходы населения, тем соответственно больше спрос на объекты недвижимости и тем самым растет стоимость недвижимости (жилья).

 

 

 

 

Таблица 2. Основные показатели  социального развития  г.Нижнекамска

 

Показатели	ед. изм	на 01.01.12г.
Численность населения	чел.	275018
Численность работающих на крупных и средних предприятиях и организациях  города, подлежащих статистическому наблюдению	чел.	106540
Среднемесячная заработная плата  одного работающего	руб.	14346
Численность состоящих на учете по безработице	чел.	1917
Уровень безработицы от экономически активного населения	%	0,93
Количество получателей пенсий	чел.	41994
Средний размер пенсий	руб.	5628,3

2.3 Сегментация рынка вторичного жилья г.Нижнекамска

Анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части. На рынке недвижимости сегментация  может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному  назначению объектов или даже по комплексу  признаков.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма  и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости.

Позиционирование – отнесение  какого-либо продукта к определенному  сегменту рынка, а также определение  и «высвечивание» его места в  рамках сегмента.

Основная часть представленной на рынке недвижимости по г.Нижнекамску – одно- и двухкомнатные квартиры. На втором месте трехкомнатные, на третьем – малосемейки и многокомнатные, далее идут помещения торгвых центров, офисные помещения, другая коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость, коттеджи, частная собственность.

 

2.4 Позиционирование объектов недвижимости на рынке вторичного жилья г.Нижнекамска

Выбор правильного имени строительного объекта еще на уровне концепции диктует и предрекает успешность проекта в будущем. От благозвучности имени и положительных ассоциаций с ним, соответствия выбранной концепции и нацеленности на правильную целевую аудиторию зависит очень многое. Если объекту не дал имя хозяин, посетители назовут его сами. В лучшем случае - «башня» (по особенностям архитектуры), «за мостом» (по расположению).

Недвижимость – особый вид товара, значение устойчивого бренда которого растет параллельно с развитием  рынка. С ростом конкуренции во всех сегментах возрастает значение положительного имиджа объекта, который вместе с  уровнем узнаваемости бренда существенно  влияет на коммерческий успех.

Поэтому, имя объекта, в первую очередь, отличает его от других в этом сегменте, во-вторых, формирует правильный набор  ассоциаций для дальнейшего восприятия объекта.

Различные факторы внешней среды  оказывают влияние на стоимость  объекта   недвижимости.

Эти факторы, в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект, подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь, экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относят факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень динамики и инфляции; курс доллара и его динамика. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости (например, квартиры) с правовым характером сделки. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также  близость объекта недвижимости к  развитой инфраструктуре (связь с  рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как  потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора —  местоположение объекта и связь  его с рынком пользователя — в  совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный  фактор оказывает наибольшее влияние  на стоимость объекта недвижимости.

Основными потребителями объектов недвижимости в г.Нижнекамске сейчас является категория населения в возрасте от 25 до 35 лет (молодежь) для правильного позиционирования объектов недвижимости, необходимо считаться с запросами этой категории. Несмотря на более высокую цену, все большую популярность набирает тенденция приобретения жилья в новостройках. Этому способствует наличие различных государственных программ федерального, регианального и муниципальных уровней

2.5 Определение емкости рынка вторичного жилья г.Нижнекамска

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального  рынка.

Первым этапом в определении  емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона  и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом  определения границ региона является его идентификация как административного  района, функционирующего как единого  целого.

Вторым этапом является анализ общеэкономической  и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает  макроэкономическая ситуация.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций  развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или  отличия местных условий от общеэкономической  ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при  изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности  наиболее полные данные о сделках  с недвижимостью, начало нового жилищного  строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере  занятости или доходов оказывают  сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в  коммерческую недвижимость в краткосрочном  периоде в значительной степени  определяются динамикой нормы пустующих  помещений как показателя состояния  этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных  помещений при благоприятной  общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство  новых объектов недвижимости. На рынке  жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

В пункте 2.2 был проведен сбор основной информации по указанным пунктам. Из данных можно сделать выводы о  том, что уровень жизни населения  г.Нижнекамска находится на высоком уровне, это сказывается на спросе объектов недвижимости города. Наиболее высоким спрос остается на вторичное жилье, но вместе с этим, каждый год увеличивается спрос на недвижимость в новостройках, так как темпы строительства нового жилья увеличиваются. Кроме того государственные программы стимулируют спрос на недвижимость в новостройках.

Уровень обеспеченности с учетом ввода  жилья за период 2011-2015гг. составит 24,4 квадратных метров на одного человека.

Всего с начала действия Программы  «Обеспечение жильем молодых семей  и молодых специалистов, проживающих  в сельской местности» профинансировано строительство и приобретение 110 объектов на общую сумму 105,5 млн. руб.

Согласно Постановлению Правительства  РФ №153 от 21.03.2006 года в 2011 году один гражданин, признанный в установленном порядке  вынужденным переселенцем получил  государственный жилищный сертификат для приобретения жилья и реализовал его, приобретя жилье на вторичном  рынке.

По категории малоимущих граждан  для получения жилья по договору социального найма муниципального жилищного фонда за 2011 год было поставлено на учет 10 семей.

Согласно Федеральномго закона №181 от 24.11.1995 года «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и в соответствии с п.4 Положения о предоставлении субсидий на приобретение жилья за счет субвенций, выделяемых из Федерального фонда компенсаций, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан №275 от 07.06.2006 года в 2011 году 8 инвалидов улучшили свои жилищные условия на рынке вторичного жилья.

 

2.6 Анализ сильных и слабых сторон рынка вторичного жилья 

 

Для того, чтобы проанализировать сильные и слабые стороны рынка  недвижимости г.Нижнекамск проведем Swot-анализ.

Сильные и слабые стороны рынка недвижимости

Сильные стороны:

– действуют государственные программы  инновационного развития экономики  страны, формирование особых экономических  зон, что способствует динамичному развитию рынка недвижимости;

– в России существует положительный  опыт реализации масштабных перспективных  планов развития более слабых регионов (дотационных);

– функционирует Федеральное агентство  по управлению государственным имуществом, в котором работают высокообразованные специалисты, способные контролировать и регулировать рыночную ситуацию;

– действуют государственные программы: «Жилище» на федеральном уровне и «Субсидирование процентной ставки» на уровне региона Томской области;

– достаточно развита гибкая система  ипотечного кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая получить недостающие суммы со стороны бизнеса; 

– существует поддержка строительных жилищных компаний со стороны государства в виде грантов и госзаказов с целью обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военные, врачи, работники сферы образования, и т.д.);

– в России осуществляется ряд  инновационных научно-исследовательских проектов, которые имеют мировое значение и способствуют развитию межрегиональной миграции, что влечет за собой увеличение потребности в жилье, расширению производственных площадей, офисных помещений, привлечению новых инвестиций в строительство наукоградов;

– попытка снижения спекулятивного спроса, путем налоговых мероприятий.

Слабые  стороны:

– слабое понимание на высшем уровне в правительстве (необходимости  урегулирования процессов, связанных  с выделением землеотводов, ценообразованием и государственной регистрации  прав собственности и т.д.);

– перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом, спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта недвижимости);

– слабый уровень профессионально  поведения посредников;

– разобщенность ресурсов по развитию рынка недвижимости как материальных и финансовых, так и людских;

– отсутствие четкой законодательной  базы и нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность участников рынка недвижимости;

– нарушение баланса рынка, перераспределение производственных сил, связанных с кризисными событиями (разорение крупных застройщиков, и как следствие снижение первичной недвижимости);

– необоснованно завышенные цены на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, обветшание последней;

– слабая эффективность государственных  программ в области стимулирования роста дохода на душу населения, как на федеральном, так и на региональном уровне;

– отсутствие полномасштабных маркетинговых исследований и неполноценный анализ показателей влияющих на динамику рынка недвижимости;

– несоответствие многих первичных  объектов общепринятым стандартам.

Альтернативные  решения

При поиске альтернатив в нашем  случае следует обратить пристальное внимание: 

– на позитивные мировые тенденции  развития рынка недвижимости;

– резкий рост спроса (по каждому из сегментов рынка) на новостроящиеся объекты недвижимости;

– появление новых технологий производства, которые можно с успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов;

– стимулирование повышения интереса как российских, так и зарубежных инвесторов и потенциальных заказчиков (потребителей) к возведению объектов недвижимости;