Недвижимость и ее жизненный цикл

Дорогая недвижимость менее подвержена колебаниям в цене. Предложение всегда ограничено. Люди, готовые арендовать роскошный дом или апартаменты не испытывают недостатка в деньгах и у них большой запас финансовой прочности на случай кризиса

Недостатки:

• Юридические сложности оформления.
• Высокие расходы в связи с приобретением и продажей.
• Возможные препятствия и ограничения для нерезидентов.
• Требуются значительные средства для приобретения.
• Низкая ликвидность инвестиции.
• Отсутствие диверсификации, которая присуща фондам недвижимости, а поэтому большие риски.
• Если недвижимость не сдавать в аренду, то вместо дохода она будет приносить убытки.
• Затраты на обслуживание довольно высоки.

Преимущества:

• Если не получается выгодно сдать в аренду, то недвижимость можно использовать в
• личных целях как жилье.
• В некоторых случаях наличие недвижимости упрощает получение визы и вида на
• жительство.
• Под залог недвижимости можно получить кредит.

Инвестиции  в фонды, которые инвестируют в недвижимость

Несравненно проще и надежнее инвестировать  в специализированные фонды, которые  сами приобретают недвижимость, обслуживают  ее и сдают в аренду. Остается только приобрести их акции и получать регулярный доход. Фонды, инвестирующие  в недвижимость, существуют во многих странах. Наибольшее развитие они получили в США. Рассмотрим деятельность таких  фондов на примере REIT (Real Estate Investment Trust) — Траст, Инвестирующий в Недвижимость (ТИН).

ТИН —  это фонд коллективного инвестирования, который работает на рынке недвижимости, т.е. покупает, строит, управляет и  продает недвижимость.

Первые  ТИНы были созданы в 1960 году. До 1992 ТИН имели право только вкладывать средства своих инвесторов в объекты недвижимости, но не имели права ими управлять. Для этого использовались специализированные компании по управлению недвижимостью. Это сильно ограничивало развитие ТИН, и они были непопулярны. Наконец, в 1992 году инвестиционные компании получили право самостоятельно управлять своей недвижимостью. За этим последовал бурный рост рынка коллективных инвестиций в недвижимость. В результате, на конец 2003 г. в США через ТИН в недвижимость было инвестировано около 500 млрд. долларов.

Портфелем недвижимости фонда управляют профессиональные менеджеры. В основном, доходы фонда  состоят из арендной платы. Большинство  ТИН освобождены от уплаты налога на прибыль, но этот налог обязаны  уплачивать вкладчики фонда.

Главное преимущество инвестиций в ТИН, по сравнению с прямым владением недвижимостью, состоит в простоте инвестирования и легкости выхода. Акции большинства ТИН продаются через биржи, поэтому купить или продать их не составляет труда. Операции с ними не отличаются от операций с другими акциями. При цене за акцию в несколько десятков долларов стандартный пакет из 100 акций обойдется в несколько тысяч долларов.

В ТИН инвестируют свои средства множество мелких инвесторов, а также крупные институциональные инвесторы, поэтому рынок их акций очень ликвидный.

Как и  традиционные инвестиционные фонды  ТИН ведут строгую отчетность, проходят аудит и публикуют ежегодные  отчеты. Их деятельность контролирует SEC (Securities and Exchange Commission) — Комиссия по ценным бумагам и биржам США.

Хотя  поведение акций ТИН и напоминает поведение акций компаний с небольшой  капитализацией, они имеют ряд  преимуществ.

ТИН регулярно  выплачивают дивиденды, практически  независимо от состояния экономики. Большинство же компаний платят дивиденды  нерегулярно или не платят вовсе. Инвестору остается только надеяться, что курс акций в его портфеле поднимется и их удастся выгодно  продать. За период с 1971 по 2002 доходность ТИН превысила все основные показатели роста американской экономики.

Долгосрочные  результаты деятельности ТИН зависят  от качества портфеля недвижимости, которым  он владеет. Исторически доходы от недвижимости слабо коррелируют с доходами от других инвестиций. Цены на недвижимость со временем меняются незначительно. Инвестиции в ТИН неплохо защищают сбережения от инфляции.

LLP —  Партнерства с ограниченной ответственностью (ПОО).

Для крупных  инвесторов выгоднее использовать для  инвестиций в недвижимость Партнерство  с Ограниченной Ответственностью. По сути ПОО — это закрытый инвестиционный фонд, выйти из которого можно только после реализации его активов  по согласованию с другими партнерами. Обычно, ПОО используются группой  инвесторов со сходными целями и сроками  инвестирования. Партеры ПОО хорошо знают и доверяют друг другу.

Хотя  риски при таком механизме  инвестирования выше, чем у открытых инвестиционных фондов, потенциальная  доходность также намного больше. Часто ПОО создаются для инвестиций в единственный объект и используют значительный левередж (соотношение заемных и собственных средств). Левередж позволяет значительно увеличить доход при тех же инвестициях. Например, если левередж равен 4:1 и недвижимость вырастет в цене на 10%, то доход инвестора составит почти 40%.

Но у  этой медали есть и другая сторона. Если недвижимость подешевеет, то потери инвесторов тоже возрастут четырехкратно. Как правило, такие механизмы  инвестирования — удел профессионалов.

В Европе механизмы коллективного инвестирования в недвижимость развиты гораздо  слабее, но с ростом интереса к инвестициям  в недвижимость фонды, аналогичные  американским, стали появляться и  здесь. В основном они сосредоточены  в Великобритании и Ирландии.

Еще недавно  минимальные инвестиции в эти  фонды были заоблачно высокими. Теперь же для вступления в них требуется  около десяти тысяч долларов или  евро.

Появились и оффшорные фонды недвижимости. Хотя они и зарегистрированы в  традиционных безналоговых зонах, почти  все они инвестируют в европейскую  и азиатскую недвижимость. Их преимущество состоит в большей конфиденциальности и большей доступности для  нерезидентов.

Один  из таких фондов — Premier Diversified Property Fund, который зарегистрирован на острове Мэн. Минимальная инвестиция — 11 тысяч фунтов стерлингов — вполне доступна для рядового инвестора.

Фонд  инвестирует исключительно в  британскую недвижимость. Это хороший  рынок, потому что недвижимости здесь  много, а законодательство стабильное и понятное. В первый же год деятельности фонд привлек 25 миллионов фунтов средств вкладчиков. Чистый доход составил 8,7% годовых в фунтах стерлингов и 8,6% годовых в Евро.

Нужно помнить, что, в отличие от американских ТИН, акции европейских  и оффшорных фондов на биржах не торгуются. Эти фонды рассчитаны на долгосрочное инвестирование, и  пеня за преждевременный выход весьма высокая. Например, в Premier Diversified Property Fund в первый год она составляет 9% и в каждый последующий год уменьшается на 0,45%. Выйти из фонда без потерь можно только через 5 лет.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это один из видов коллективных инвестиций, финансовый инструмент, с помощью которого средства множества инвесторов объединяются в специально созданный для этого фонд, которым управляют специалисты Управляющей компании. Профессиональные менеджеры Управляющей компании вкладывают средства фонда в различные ценные бумаги (акции и облигации) и управляют ими исключительно в интересах инвесторов с целью прироста их средств.

При эффективном управлении средствами пайщиков со стороны Управляющей  компании цена пая растет. Каждый инвестор имеет право на получение прибыли  при продаже ценных бумаг. Однако держатели паёв также могут нести риск потерь инвестированного капитала в случае уменьшения стоимости пая.

Примером эффективного инвестирования в недвижимость (приобретение и строительство) может служить деятельность таких компаний, как Blackwood Фонды недвижимости, Тройка Диалог, Уралсиб, Солид, Ренессанс Капитал и другие.

Компания  Blackwood, например, совершает инвестиционные сделки уже более 14 лет, налаживая взаимовыгодное сотрудничество между инвесторами и арендаторами, и выступает в качестве лидера рынка элитной жилой недвижимости. Ежегодно она заключает несколько тысяч сделок.

Сегодня Blackwood предлагает полный комплекс услуг во всех сегментах элитного рынка недвижимости: девелопмент и инвестиции, консалтинг и аналитические исследования рынка, агентские услуги в коммерческой и жилой недвижимости.

Компания  работает на рынке новостроек и вторичного жилья, оказывает застройщикам широкий  набор консалтинговых и агентских  услуг, является лидером на рынке  аренды и продажи элитной жилой  и коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье.

Направления деятельности компании сегодня:

• Консалтинг на рынке недвижимости:  
       Проведение исследований рынка по индивидуальным запросам клиентов, регулярный мониторинг состояния рынка недвижимости 
       Инвестиционный консалтинг  
       Разработка концепции земельных участков и объектов недвижимости  
       Оценка  
       Разработка маркетинговой стратегии объектов недвижимости

• Девелопмент и инвестиции в недвижимость: 
       Архитектурно-строительное бюро  
       Управлением инвестиционным проектом  
       Управление строительством  
       Управление объектами недвижимости  
       Управление инвестициями. ЗПИФН

• Агентские услуги:  
       Продажа и аренда элитной жилой недвижимости в Москве 
       Продажа и аренда элитной загородной недвижимости 
       Продажа земельных участков 
       Продажа и аренда нежилых помещений (офисы, торговые центры, склады)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

\

 

 

 

Заключение

 

Инвестиции в недвижимость являются одним из самых благонадежных  видов инвестиций. К сожалению, такие  инвестиции являются и наименее ликвидными.

Закрытые  паевые инвестиционные фонды представляют собой, пожалуй, наиболее приемлемый для  России вариант инвестирования. Однако, их существенным недостатком является довольно высокая стоимость приобретения паев. Снижение этой стоимости может привести, по прогнозам специалистов, к настоящему буму ЗПИФов в ближайшем будущем.

Но сегодня  речь о снижении стоимости приобретения паев закрытых паевых инвестиционных фондов еще не идет. Рынок еще не готов к этому. И тем не менее, развитие ЗПИФов в России постепенно происходит.

В целом, использование таких методов  инвестирования средств в недвижимость, как паевые инвестиционные фонды, позволяет  избежать влияния большинства отрицательных  черт, присущих инвестициям в недвижимость, но при этом сохранить все положительные  и, к тому же, приумножить их эффект.

Первые  месяцы этого года убедительно доказали это: вопреки всем прогнозам о раздутости и неполноценности российского рынка акций и ПИФов они продолжают жить своей обычной жизнью, правда, иногда падая, опустошая карманы увлеченных биржевыми играми россиян, но затем снова взлетая. И даже последние пессимисты–эксперты убедились: о крахе системы ПИФов речи не идет.

Закрытые  паевые инвестиционные фонды недвижимости на сегодняшний день являются наиболее приемлемым способом инвестирования в  недвижимость. Их главным недостатком, пожалуй,  является высокая стоимость пая. Однако, это не делает их менее привлекательными для крупных инвесторов, поэтому ЗПИФН в России по–прежнему продолжает развиваться.

На сегодняшний  день альтернативой ЗПИФН не может  служить ни один другой механизм инвестирования в недвижимость. Но для огромного  количества мелких инвесторов он является недосягаемым, а наиболее приемлемый способ инвестиций в недвижимость для  них — долевое жилищное строительство.

Таким образом, каждый конкретный механизм инвестирования  в недвижимость  предназначен для  строго определенной категории инвесторов и, хотя ЗПИФН, бес сомнения, наиболее перспективный механизм инвестирования, в России в ближайшее время  он не станет единственным.

Хотелось  бы отметить, что при правильном использовании различными инвесторами  разных механизмов инвестирования в  будущем в России вполне может  сложиться такая ситуация, при  которой жилищная проблема будет  частично ликвидирована.

 

Список использованной литературы

1. Градостроительный Кодекс РФ.
2. Постановление Федеральной Комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Российской Федерации №13. — М.:1996.
3. Постановление Федеральной Комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Российской Федерации №10. — М.:2000.
4. Постановление Федеральной Комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Российской Федерации №27. — М.:2002.
5. Постановление Федеральной Комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Российской Федерации №03-41 — М.:2003.