Недвижимость и ее жизненный цикл

Федеральное агентство  по образованию

Орловский государственный  технический университет

 

Факультет дистанционного образования

                                                                    

Специальность:291500       «Экспертиза и управление      недвижимостью»

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине «Экономика недвижимости»

         на тему «Недвижимость и ее жизненный цикл»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент:

Группы  ЭУН-401                                      Бахтияров А.В.                                                         

 

Проверил:                                                Климентьева И.В.     

 

 

 

 

2011

введение

Совершенствование механизмов инвестиций является важной задачей для любого государства. Причем особенно важным является совершенствование механизмов инвестиций в недвижимость, ввиду их специфики  и огромной роли, которую они играют в развитии экономики страны.

В России этому вопросу нужно уделять  повышенное внимание, так как ввиду  того, что рыночные отношения в  стране начали формироваться и развиваться  относительно недавно, финансовые институты  и инвестиционные рынки, впрочем, как  и законодательная база, обеспечивающая и регулирующая их деятельность, еще не сформированы в соответствии с потребностями сегодняшнего бизнеса.

Все вышесказанное  не оставляет сомнений в актуальности темы данной курсовой работы — «Совершенствование механизма инвестиций в недвижимость».

Целью работы является определение возможных  путей совершенствования рынка  инвестиций в недвижимость для создания более благоприятных условий  для инвесторов, привлечения средств  и приближения условий деятельности на рынке к общемировым стандартам.

Задачей работы является  анализ текущего состояния  рынка инвестиций в недвижимость, анализ различных видов организации  инвестирования в недвижимость и  определение наиболее подходящих из них для внедрения и совершенствования  на  российском рынке.

Цель  и задачи работы обусловили ее структуру. Курсовая работа состоит из трех глав.

В первой главе рассказывается о различных  аспектах понятия «недвижимость», описываются  роли недвижимости и общие черты  ее рынка, а также приводится краткий  анализ московского рынка недвижимости.

Вторая  глава посвящена характеристике инвестиций. В ней рассказывается о типах и видах инвестиций и охарактеризовываются различные методы инвестирования в недвижимость как в России, так и за рубежом.

Третья  глава посвящена описанию одного из самых перспективных механизмов организации инвестирования в недвижимость в Российской Федерации — паевого  инвестиционного фонда. В главе  даны типы и виды паевых инвестиционных фондов, приводятся их описания и примеры  их использования.

Краткие выводы приводятся в заключении.

 

Понятие недвижимости и ее роли

Недвижимое  имущество играет многогранную роль в экономической жизни — оно выступает в качестве естественно–пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, а также может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.

Но понять особенности недвижимого имущества  как объекта экономических отношений  можно лишь на основе ясного представления, что же такое «недвижимость».

Таким образом, под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами, это «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».

Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества «по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим, накладывая ряд ограничений на их использование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничения в возможных вариантах использования), также как и для недвижимости, являющейся таковой по природе.

В то же время ясно, что как объект экономических  отношений, именно «недвижимость по природе» по своим характеристикам существенно отличается от движимого имущества.

Прежде  всего важное значение имеет определение того, что же является объектом отношений на рынке недвижимости, что является «товаром», предметом сделок на рынке, какие факторы определяют ценность этого товара и в чем особенность его оборота.

Определим разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:

• земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;
• первичный объект недвижимости – это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);
• вторичный объект недвижимости — оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т. п.).

Развитый  объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Местоположение  недвижимости — главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность и доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение не только географическая, но и экономическая характеристика недвижимости.

Однако, объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения).

Значимость  местоположения как фактора, определяющего  ценность недвижимости, придает проблеме определенности прав пользователя недвижимости на землю существенный экономический  смысл..

Из того, что земля является важнейшим  элементом недвижимости, прямо вытекает чрезвычайно важное положение: приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права и на землю.

Вторая  составляющая недвижимости — усовершенствования (улучшения) земли: под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Внесение  улучшений — чрезвычайно важный фактор, прямо влияющий на природу недвижимости.

Третья  составляющая недвижимости — принадлежности: под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос  о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости, также  имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним  признакам принадлежностью объекта  недвижимости, не будет описана в  договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости.

Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или  частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми  ее принадлежностями.

Рынок недвижимости — прежде всего локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей (экономических в первую очередь, но не только) региона.

Национальный  рынок недвижимости представляет собой  мозаику из региональных рынков, существенно  отличающихся друг от друга активностью  рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

В отличие  от других рынков, где встречаются  значительные массы покупателей, с  одной стороны, и продавцов — с другой, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта — продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом и психологическом состоянии. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения. Цена, по которой продается объект, так же уникальна, как и сама сделка.

Долговечность недвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в  течение своей жизни один и  тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость. Особенно это заметно на рынке  коммерческой недвижимости, однако экономическая  конъюнктура (а также политическая и социальная обстановка) оказывает  влияние и на спрос на рынке  жилой недвижимости.

При этом однажды созданное недвижимое имущество  длительное время остается на рынке  как составная часть предложения. Это предложение может носить скрытый характер, если указанная  недвижимость используется, но оно  может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться  и начинает предлагаться на рынке, что  существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.

Примеры подобного рода довольно легко найти  в современной России. Свертывание  производства на крупных градообразующих  предприятиях, национальные конфликты  приводят к массовой миграции населения, что вызывает резкое обесценивание  недвижимости в отдельных регионах страны.

Это обстоятельство играет существенную роль при определении  целесообразности инвестирования в  создание новых объектов недвижимости: подобному решению должна предшествовать серьезная экспертиза ситуации на так  называемом «вторичном» рынке недвижимости.

Наиболее  существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц  в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы  его использовать, а можно и  для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической  теории традиционно принято деление  всех активов (вещей, ценностей) на два  крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и  финансовые активы (наличные деньги, счета  в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.

Двойственность  недвижимости как экономического ресурса  ведет к многообразию мотивов  приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Если  недвижимость приобретается для  получения дохода через сдачу  в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается  как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения  недвижимости, рассматриваемой с  точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации  как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в  зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное  по уникальной технологии, может иметь  весьма высокую ценность как часть  активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его  в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
• как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Характеристики недвижимости как источника дохода могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости:

• в виде будущих потоков денежной наличности;
• в виде возрастания стоимости недвижимости;
• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10-15 и более лет. Отсюда и большая стабильность дохода, чем дохода по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг серьезное влияние оказывают и спекулятивные мотивы.