Договор ренты

Полагаем, отсутствие единого  мнения по вопросу о том, какие  конкретно нормы, регулирующие договор  купли-продажи и договор дарения, необходимо применять в субсидиарном порядке к договору ренты, на практике может вызвать определенные трудности. Поэтому считаем необходимым  законодательное урегулирование данного  вопроса путем уточнения нормы, содержащейся в п. 2 ст. 556 ГК.

2.2 Договор пожизненного содержания с иждивением: понятие, предмет, особенности.

Договор ренты в зависимости  от срока его действия и передаваемого  имущества может быть нескольких видов. Однако на практике в основном встречается одна его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением.

Это связано с тем, что  пожилые одинокие люди, в основном и заключающие данный договор, нуждаются  не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении  всем необходимым. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) [1, ст. 572].

Суть договора пожизненного содержания с иждивением состоит  в том, что под выплату ренты  происходит отчуждение недвижимого  имущества, при этом получателем  ренты может быть только физическое лицо и рента должна выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть, включая в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый медицинский уход и т.д. 

Договору пожизненного содержания с иждивением как разновидности  договора ренты присущи те же характеристики, то есть он является:

реальным;

односторонним договором (но двусторонней сделкой);

 возмездным;

алеаторным (рисковым: от лат. alea - игральная кость, случайность).

Данный договор является разновидностью договора пожизненной  ренты. Поэтому к нему применяются  правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами  § 4 гл. 33 ГК (п. 2 ст. 572 ГК).

К договору пожизненного содержания с иждивением могут быть применимы  правила о возможности заключения договора в пользу нескольких лиц (п. 2 ст. 567 ГК); о расторжении договора по требованию получателя ренты (ст. 570 ГК); о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату  ренты (ст. 571 ГК).

Различия в правовом регулировании  названных договоров обусловлены  следующими причинами:

наличие особых доверительных  отношений между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением;

круг имущества, переданного  под пожизненное содержание с  иждивением, ограничен;

формы выплаты пожизненного содержания могут быть различны;

рента носит ярко выраженный характер обеспечения жизненных  потребностей гражданина [3, с. 184].

Российское законодательство, разграничивая пожизненную ренту  и пожизненное содержание с иждивением, указывает, как правило, на два существенных отличия.

От договора пожизненной  ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое.

Второе существенное отличие  заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной  ренты, по общему правилу, допускается  только денежная форма рентных платежей.

В договоре пожизненного содержания с иждивением форма ренты - это  обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты (но существует возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни  гражданина периодических денежных платежей). Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг [18, с. 326].

Общность двух договоров  проявляется в том, что субъекты договора пожизненного содержания с  иждивением и договора пожизненной  ренты одинаковы. Получателем ренты может быть только гражданин, собственник передаваемого имущества, и (или) указанные им третьи лица [9, с. 122].

В отличие от договора пожизненной  ренты отношения между сторонами  в договоре пожизненного содержания с иждивением носят доверительный характер: чаще всего стороны знакомы друг с другом до заключения договора. Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, они постоянно контактируют друг с другом, порой их объединяет общее жилище. Наличие таких отношений между сторонами дало основание А.П. Сергееву «квалифицировать договор…как договор доверительного (фидуциарного) характера» [13, с. 384].

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является только недвижимое имущество, включающее жилой  дом, квартиру, земельный участок  и т. д. Причем это имущество должно находиться в собственности получателя ренты.

Срок действия договора вытекает из его содержания и измеряется периодом жизни иждивенца. Периодичность  предоставления содержания законом особо не оговаривается, поскольку решение вопроса зависит в конечном итоге от характера предоставляемых услуг.

Если речь идет об обеспечении  потребностей иждивенца в жилище, питании, уходе, то следует исходить из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека, если только стороны не оговорили  специально эти вопросы в самом  договоре.

23 января 2003 г. было принято  Решение Конституционного Суда  «О налогообложении имущества,  полученного по договору пожизненного  содержания с иждивением», направленное  на социальную защиту одиноких  и престарелых граждан и реализацию  принципа справедливости в налоговых правоотношениях.

Данное Решение реализовано  в Законе Р.Ф от 9 декабря 2005 г. № 78-З «О внесении изменений и дополнений в Закон Р.Ф «О подоходном налоге с физических лиц», который вступил в силу с 1 января 2006 г. В нем указано, что не подлежат налогообложению доходы плательщиков, получаемые от физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь и не являющихся индивидуальными предпринимателями, в пределах пятисот базовых величин в сумме от всех источников в течение налогового периода, в том числе виде недвижимого имущества по договору ренты бесплатно.

В Указе Президента Р.Ф от 28 декабря 2005 г. № 634 «О некоторых вопросах уплаты подоходного налога физическими лицами» также установлено, что с 1 января 2006 г. не подлежат обложению подоходным налогом доходы, полученные физическими лицами в налоговом периоде от возмездного отчуждения (в том числе путем ренты) в течение пяти лет принадлежащих им на праве собственности одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного земельного участка, от возмездного отчуждения в течение календарного года одного автомобиля или другого транспортного средства, доходы, полученные от возмездного отчуждения иного имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности, кроме доходов, полученных физическими лицами от возмездного отчуждения имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Необходимо также отметить, что на вознаграждения по договору ренты (в том числе и пожизненного содержания с иждивением) не начисляются  страховые взносы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Регистрация и  нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением.

3.1  Заключение договора  пожизненного содержания с иждивением.

Согласно ст. 555 ГК договор  пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. Несоблюдение требований о форме договора и о его  государственной регистрации влечет за собой ничтожность сделки.

Как упоминалось выше, законодательством  установлены два вида ренты: постоянная, когда допускается установление обязанности выплачивать ренту  бессрочно; и пожизненная, которая  устанавливает обязанность выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты. А особой разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением, предметом которого может быть только недвижимое имущество.

Отчуждение имущества  в собственность плательщика  ренты под выплату ренты может  быть произведено получателем ренты  за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается  передача имущества за плату (т.е. когда  в качестве встречного удовлетворения за отчужденное имущество помимо собственно рентных платежей возмещается  еще и стоимость переданного  под выплату ренты имущества), к отношениям сторон по передаче и  оплате применяются правила о  купле-продаже имущества. А если имущество под выплату ренты  передано бесплатно (т.е. когда объем  выплат получателю ренты сведен только к рентным платежам, предоставлению вещей, выполнению работ или оказанию услуг), к отношениям сторон применяются  правила о договоре дарения. Вместе с тем следует помнить, что, в  отличие от договора дарения, при  отчуждении имущества под выплату  ренты бесплатно договор пожизненного содержания с иждивением носит, тем  не менее, возмездный характер.

 

В практике нотариусов при  оформлении договора пожизненного содержания с иждивением, когда имущество  передается получателем ренты в  собственность плательщика ренты  бесплатно, возникает вопрос: правомерно ли включение в договор условия  о возможности отмены договора в  случае, если получатель ренты переживет  плательщика ренты согласно п. 3 ст. 549 ГК.

 Правила о договоре  дарения применяются к договору  ренты, по которому имущество  передается бесплатно, только  в части порядка и условий  передачи имущества, если иное  не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу  ренты. Отмена дарения не относится  к порядку и условиям передачи  имущества, поэтому нормы ст. 549 ГК, устанавливающие правила об отмене дарения, не могут применяться к договорам ренты, когда имущество передается бесплатно. Если недвижимое имущество передано под выплату ренты бесплатно, документ о передаче этого имущества может не составляться [10, с. 30].

При возмездной передаче имущества  в соответствии с ГК передача недвижимости получателем ренты и принятие ее плательщиком осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу  о передаче, согласованному сторонами.

Представляется, что для  более четкого урегулирования взаимоотношений  между сторонами и во избежание  трудноразрешимых ситуации данное правило  должно применяться и к безвозмездной  передаче имущества, поскольку указанный  документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком  документе вызвана еще и тем, что взаимоотношения между сторонами  носят длительный характер, а на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить  принадлежащее ему имущество.

Необходимо также отметить, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним  из оснований приобретения права  собственности на недвижимость. Закон  не содержит каких-либо ограничений  в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны  вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости.

Однако на сегодняшний  день значительное число договоров  заключается по поводу жилых помещений  домов, квартир. Это объясняется  отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного  недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

Поскольку ГК не содержит никаких  ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта  как единого целого, но и его  части, например, одной из комнат.

Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату.

Важно отметить, что при  заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует очень  внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для  урегулирования взаимоотношений сторон.

3.2  Субъектный состав  договора.

Субъектный состав договора ренты довольно сложен, что обосновывается сущностью договора, его социальной направленностью, предметом договора, правами и обязанностями сторон, а также, что особенно характерно, наличием разновидностей договора ренты.

Сторонами договора ренты  являются:

1) получатель ренты (рентный  кредитор) - лицо, передающее свое  имущество в собственность другого  лица с целью получения от  последнего в течение длительного  периода времени дохода (ренты);

2) плательщик ренты (рентный  должник) - лицо, обязанное в обмен  на полученное в собственность  имущество выплачивать передавшему  его лицу в течение длительного  времени доход (ренту) [15, с. 429].