Теоретические основы государственного регулирования рынка недвижимости

После сегментации  рынка недвижимости переходят к  следующему этапу исследования рынка  – позиционированию, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости.

Позиционирование  объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определению и «высвечиванию» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и  объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя недвижимостью, предприниматель должен определить нишу на рынке, к которой он относится (принадлежность к определенному сегменту рынка) и одновременно ее конкурентоспособное отличие от уже имеющихся на рынке объектов, те ее достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое  значение. Во-первых, определение места  продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения  объекта на рынок – определение  каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

2. Государственная политика в развитии недвижимости.

 

Целью государственной  политике в сфере недвижимости является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в рамках трех основных направлений.

Реформирование  правоотношений в сфере земли  и иной недвижимости включает:

• разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ.
• законодательством оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка;
• законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает:

• создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий и обеспечение публичности его сведений;
• проведение территориального зонирования земель, поселений и иных территорий с целью установления разрешенного использования земель и градостроительных регламентов;
• обеспечение условий для проведения землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения, закрепленных за сельскохозяйственным организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;
• создание экономических условий, стимулирующих объединение земельный долей в земельные участки, находящиеся в собственности или аренде у сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с последующим гражданским оборотом исключительно земельных участков;
• организацию эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель.

         Совершенствование института профессиональной оценки недвижимого имущества - неотъемлемой части цивилизованного рынка недвижимости.

         Основным направлением деятельности по формированию института профессиональной оценки недвижимого имущества являются:

• определение механизмов государственного регулирования оценочной деятельности;
• выработка стандартов оценки;
• определение порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения;
• развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений России.

Подготовка  кадров в сфере недвижимости:

• формирование в государстве системы профессионального обучения специалистов на базе высших и средних специальных учебных заведений;
• развитие системы повышения квалификации специализации;
• участие в международных и общероссийских образовательных программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.

Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости - поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:

• создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;
• создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования;
• защиту интересов всех участников рынка недвижимости.

Государственные органы и профессиональные объединения  участников рынка недвижимости разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в стране.

3. Направления государственного регулирования рынка недвижимости.

 

На рынке  недвижимости государство выполняет  следующие функции:

– идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

– инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

–профессионального участника  при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

– эмитента государственных  и муниципальных ценных бумаг  под залог недвижимого имущества;

– регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

– верховного арбитра в  спорах между участниками рынка  недвижимости через систему судебных органов;

– контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация  прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования  рынка недвижимости состоит из двух элементов:

– 1) государственные и  муниципальные органы и организации;

– 2) государственные и  иные нормативные акты.

В организационном отношении  государственное регулирование  рынка недвижимости осуществляется в двух формах¹:

– путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

– косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования  рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели:

- содействие  прогрессивному бескризисному развитию  сферы недвижимости, которое выражается  в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

- обеспечение  рационального налогообложения  недвижимости для формирования  устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;

- проведение  эффективной административной и  финансовой политики в сфере  управления недвижимостью.

В настоящее  время в России структуры, способствующие совершению сделок с недвижимостью, продолжают находиться в зачаточном состоянии. Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются:

- отсутствие  четкого правового и организационного  механизма обеспечения операций  на рынке недвижимости,

- фактическое  отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка;

- недостаточная  степень вовлечения в легальный  экономический оборот, что приводит  к низкой эффективности использования  этого важного стратегического  ресурса; 

- абсолютная  неадаптированность системы эксплуатации  объектов недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала.

Формированию  и развитию вторичного рынка должна способствовать более четкая регламентация  использования недвижимости и внедрение  более совершенных (эффективных) способов заключения сделок с недвижимой собственностью. Одним из таких способов является система государственной кадастровой регистрации прав на недвижимое имущество.

Основной целью  внедрения такой системы является реализация четких и ясных правил совершения сделок с недвижимостью, использования и ограничение использования недвижимой собственности. Согласно принятому федеральному закону государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним; а также аренда, ипотека недвижимости, права собственности в кондоминиумах, доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом, предприятия в виде имущественных комплексов, и.т. д.

Прямое административное управление включает совокупность следующих  приемов:

– создание нормативной  базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и  в регионах;

– удостоверение  статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация;

– установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его  участникам;

– контроль за соблюдением всеми участниками  рынка установленных норм и правил;

– введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

– выкуп в  государственную собственность  любых объектов недвижимости для  общественных нужд.

Административное  управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения  имущества и льгот (ставки налогов,  освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и  обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий, субсидий;

5) реализации  государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической  деятельности.

Также важным направлением государственного регулирования рынка  недвижимости является финансово-кредитное  регулирование. Главными целями такого регулирования являются: содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. Наиболее важная задача, реализуемая в ходе достижения этих целей, заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств. Основными элементами такой системы являются развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестирования в недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. Метод регулирования государственного имущества.

 

2.1 Понятие государственной собственности.

В нашей стране государственная собственность  долгое время оставалась ведущей формой собственности и имела наибольший удельный вес. Концентрация имущества в государственной собственности и, как следствие, ограничение имущественной сферы и правомочий других собственников, исключение частной собственности как таковой не дало положительных результатов.