Теоретические основы государственного регулирования рынка недвижимости

Введение

 

Недвижимое  имущество и жилье как его  составляющая являются важными элементом  любой экономической системы. Рынок  жилья занимает значительное место  среди рынков, обеспечивающих функционирование экономики страны, участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка жилья зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Суть существования  недвижимости и функционирования рынка недвижимости – в возможности осуществления различных сделок с недвижимостью. В сущности, сам рынок недвижности можно рассматривать как определённую совокупность сделок. Данный рынок обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Одной из важнейших задач при организации и управлении любым бизнесом является анализ и управление эффективностью сделок между продавцом и покупателем.

Анализируя  процессы формирования рынка жилья, стоит учитывать, что и в дореформенный период в условиях плановой экономики уравнительно-распределительные отношения на жилищном рынке сочетались с различными элементами рыночных отношений (жилищные кооперативы, продажа частных домов). Несмотря на это, формирование рынка жилья было связано с определенными трудностями, приведшими в конечном итоге к кризисному состоянию жилищного сектора экономики России.

Переход от жесткого государственного управления в данной сфере к рыночным преобразованиям, отказ государства от роли основного собственника на жилье, а также практически полное отсутствие механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем обусловили обострение кризисных явлений.

Жилищная проблема стала одной из острых социальных проблем и объективно назрела необходимость изменения сложившейся ситуации. Однако, используя только рыночные механизмы, преодолеть кризисное положение не удавалось на протяжении многих лет. Учитывая важную роль, которую жилье играет в жизнедеятельности любого общества необходимо вмешательство государства в функционирование рынка жилья для обеспечения экономической и социальной стабильности в стране. Умелое государственное регулирование позволяет корректировать и модифицировать действия рыночной системы, включая ликвидацию тех «провалов», которые невозможно восполнить, используя исключительно рыночный механизм. Развитие и совершенствование экономических отношений на рынке жилья должны стать управляемым и регулируемым процессом.

В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а также определить главные направления, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным.

Актуальность  проблемы вопросов государственного регулирования рынка жилья обусловили выбор темы реферата.

 

 

 

 

 

 

Глава I. Теоретические основы государственного регулирования рынка недвижимости.

 

1.1 Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости.

 

В настоящее время становление отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу основных позитивных факторов повышающих управляемость рынка недвижимости следует отнести следующие:

-введение института  частной собственности на недвижимость;

-массовая приватизация  жилья, предприятий сферы обслуживания  и промышленности;

-демонополизация  в сфере строительства и эксплуатации  недвижимости;

-становление  механизма рыночного ценообразования  на недвижимость.

Все перечисленные факторы создают стартовые основы для формирования рынка недвижимости и закладывают базовые условия его дальнейшего развития.

Однако, несмотря на ряд позитивных сдвигов, становление  рынка недвижимости в стране в  настоящее время идет непозволительно медленно, и бессистемно. К основным факторам, тормозящим его развитие можно отнести:

-макроэкономическая  нестабильность (непредсказуемость  нормативных актов, принятие которых  обуславливается «политической  конъюнктурой» в тот или иной  момент времени).

-инфляция и  финансовая нестабильность (с одной  стороны, инвестиционная активность  снижается «тормозится» развитие  нормальной системы ипотечного  кредитования; с другой, из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных  направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

-нечеткость  законодательной базы (особенно  относительно рынка недвижимости).

-непрозрачность  информационного пространства вследствие  политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

-отсутствие  четкой методической базы по  оценке недвижимости.

-неравномерное  развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Важно отметить, что с переходом к рыночным отношениям недвижимость становится товаром  и развивается рынок недвижимости. Однако имеющая сегодня место  неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают определенный отпечаток на развитие российского рынка недвижимости и снижают уровень его предсказуемости и управляемости.

Как видно из приведенного перечня факторов отрицательные  процессы, происходящие на рынке недвижимости, в первую очередь, обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказывается на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, к сожалению, не создает реальных предпосылок для повышения доходов  населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке недвижимости. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

Однако, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня  приносить ощутимые доходы. В целях  ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и кодексы их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

На основе вышеизложенного  можно сделать вывод о необходимости  неотложного государственного регулирования процессов становления и развития цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Для этого требуется от государства проведения целенаправленной государственной политики в сфере недвижимости в следующих основных направлениях:

1. Развитие системы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество, обеспечивающей  защиту прав граждан и юридических  лиц на права их собственности  на различные виды недвижимости.

2. Проведение  устойчивой политики по развитию  рынка земли, которая должна сводиться к упорядочению отношений собственности на землю и развитию правовых механизмов оборота прав на аренду и куплю- продажу земельных участков, находящихся в различной собственности.

3.Становление  устойчивой градостроительной государственной политики, связанной с минимизацией процедур прохождения инвестиционных проектов и введением понятий правового зонирования и градостроительного регламента.

4.Реорганизации  инвестиционной и налоговой политики, сводящейся к принятию специальных  мер направленных на разработку четкой и ясной деятельности государства в сфере недвижимости.

5.Проведение  устойчивой строго регламентированной  политики в области взаимодействия  рынка недвижимости и рынка  ценных бумаг.

6.Выработки  социально обеспеченной жилищной политики и ранка недвижимости, которая с одной стороны должна гарантировать получение жилья определенным категориям граждан, с другой стороны предусматривать переход от распределения жилья к принципам свободной купли-продажи жилья на свободном рынке.

7.Эффективной политики государственного управления недвижимостью, сводящейся к созданию рынка недвижимости и к четкому распоряжению имеющейся в стране недвижимой собственности. Для этого требуется применение новых технологий управления собственностью, которые помогут снизить затраты бюджета на управления ее и ее содержание, дадут дополнительные ресурсы для развития производства.

8.Развития ипотечного  кредитования, для этого необходимо:

-законодательно  обеспечить условия развития  ранка ипотечных кредитов;

-стимулирования начало деятельности Агентств по ипотечному жилищному кредитованию, внедрение разнообразных схем долгосрочного ипотечного кредитования;

-разработки  пакета экономических мер государственной  поддержки банков, осуществляющих  ипотечное кредитование.

9. Проведения открытой информационной политики, сводящейся к прозрачности среды рынка и к созданию системы мониторинга рынка, позволяющего сопоставлять его состояние в городах и регионах, обеспечивая прозрачность происходящих процессов.

10.Организации  идеологического обеспечения развития рынка недвижимости путем активизации информационно-разъяснительной и просветительской работы среди населения по вопросам распоряжения правами собственника.

При этом исследования рынка, позволяет перейти от общих  его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или группе объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющее сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений.

Важными отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

-индивидуальность  ценообразования на отдельные  виды недвижимости;

-высокий уровень  транзакционных издержек;

-важная роль  взаимодействия первичного и  вторичного рынков;

-высокая зависимость  цен, доходности и рисков от  состояния регионально экономики;

-многообразие  рисков;

-низкая ликвидность  товара на рынке;

-слабость ценовых  механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных  причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений. К основным таким факторам можно отнести:

-труднодоступность достоверной информации;

-ограниченное  число аналогичных сделок (а иногда  и их полное отсутствие), что  затрудняет накопление и использования  опыта проведения различных операций  с объектами недвижимости;

-многообразие  факторов, определяющих тенденции  развития рынка.

С учетом указанных  обстоятельств анализ и управление рынком недвижимости представляет собой  настолько же важные, насколько и  трудные задачи современного менеджмента.

Именно в  таком качестве эти задачи важны  для формирования государственной  политики на рынке недвижимости. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.