Государственная и муниципальная жилищная политика

Рынки жилья различных муниципальных территорий характеризуются особенностями структуры спроса и емкости. Емкость рынка зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения.

Ситуация на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным факторам относятся:

• государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, предоставления ссуд на приобретение жилья;

• наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т. п.;

• территориальные особенности: климатические условия, социальная стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т. п.

Особое влияние на состояние рынка жилья оказывает состояние жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающее пользование жильем.

Регулирование рынка жилья может осуществляться с помощью государственных и местных программ по следующим направлениям:

• политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами: строительство государственного и муниципального жилья и субсидирование частного строительства;

• политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жилья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.);

• административное ограничение квартирной платы.

Политика стимулирования предложения предполагает, что местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие государства при этом может осуществляться несколькими способами.

1. Капитальные субсидии, предполагающие, что государственное  жилье может строиться за счет  выпуска ценных бумаг, освобожденных  от налогообложения.

После оплаты этих бумаг правительством жилье становится муниципальной собственностью.

2. Субсидирование расходов  по эксплуатации жилья. Государство  может покрывать разницу между  квартплатой и фактическими затратами  его эксплуатации.

3. Субсидирование частного  жилья посредством выплат домовладельцу  ежегодных субсидий, покрывающих  разницу между получаемой от  жильцов квартплатой и фактической  стоимостью строительства и эксплуатации  дома или посредством выплат  жильцами в качестве квартплаты  определенного процента их доходов.

Политика стимулирования спроса направлена на предоставление бедным семьям права свободного выбора жилища. Получаемые ими купоны могут использоваться для оплаты как нового, так и вторичного жилья, которое обычно дешевле.

Ограничение квартплаты — самый простой инструмент регулирования рынка жилья административными методами. Фактически речь идет о перераспределении доходов, передаче определенной суммы от домовладельцев каждому жильцу.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются с помощью соответствующих программ. Выделяют три основных типа таких программ.

1. Жилищная помощь, включающая  различные меры для улучшения  жилищных условий и снижения  стоимости жилья для малоимущих  граждан.

2. Жилищная поддержка, предполагающая  поддержку усилий местной администрации  по улучшению качества жилья  и оживлению заброшенных микрорайонов.

3. Ограничение максимального  размера квартирной платы. Источники  и механизмы финансирования жилищного  строительства

Местными источниками финансовых ресурсов для жилищного строительства могут быть бюджетные средства, амортизационные отчисления, плата, взимаемая с населения на капитальный ремонт жилья, налоги на имущество, страховые платежи.

Однако все эти источники крайне ограничены. Лишь немногие предприятия могут позволить себе строительство жилья для своих работников за счет собственных средств.

Одним из главных источников в настоящее время являются средства населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. При этом денежные доходы большей части населения не позволяют приобретать жилье даже на вторичном рынке. Решением данной проблемы является использование различных кредитных механизмов, важнейшим из которых является ипотека. Ипотекой называется залог недвижимого имущества для получения кредита на приобретение жилья. Гражданин может заключить с банком или иным кредитным учреждением договор на получение кредита для приобретения жилья под залог имеющегося у него жилья. По ипотечному договору он может получить жилье в короткие сроки, однако собственником жилья станет только после погашения ссуды и выплаты процентов по ней. При невыполнении условий договора заемщик может лишиться жилья. Система ипотечного кредитования регулируется специальным федеральным законом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Основные пути решения жилищной проблемы

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

- поиск и привлечение  централизованных и децентрализованных  источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции  жилья (разработка и реализация  государственных и муниципальных  жилищных программ и проектов, формирование фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного  фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения  путем сооружения элитного и  массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на  паевых основах, концентрации средств  в конкретных фондах и проектах);

- повышение доступности  жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий  для развития рынка жилья и  жилищных услуг по эксплуатации  жилищного фонда, оказание реальной  помощи населению в приобретении  жилья на первичном и вторичном  рынках в разных формах, стимулирование  развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование  муниципальных жилищных займов);

- совершенствование системы  обеспечения жильем социально  незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем  целевой поддержки социально  незащищенных групп населения, усиление  принципа адресности государственной  и муниципальной помощи, предоставление  бесплатного или дешевого муниципального  жилья и т.д.);

- совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических  подходов к формированию благоприятной  жилой среды (развитие качественной  малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

- повышение качества эксплуатации  жилищного фонда (существенное улучшение  содержания и ремонта жилищного  фонда, экономия энергетических  ресурсов, стимулирование снижения  издержек и повышения качества  жилищно-коммунальных услуг, развитие  систем самоорганизации граждан).

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:

- большая часть жилищного  фонда находится в частной  или коллективной собственности, а городской жилищный фонд  составляет лишь незначительную  часть (10-15%);

- заметная доля населения  является собственниками жилья, в котором они проживают, а  остальные нанимают квартиры  в частном или муниципальном  фонде;

- собственники жилья несут  все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и  выплачивают страховые взносы  и налоги на недвижимость;

- оплата найма в частном  фонде покрывает все затраты  собственника жилья и прибыль  домовладельца, а в муниципальном  фонде - затраты муниципалитета (без  прибыли);

- ставки за наем жилья  всех форм собственности во  многих городах страны и странах  регулируются муниципалитетом с  помощью косвенных экономических  рычагов;

- субсидии на содержание  жилья выплачиваются для ограниченной  части нанимателей с низкими  душевыми доходами;

- работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству  жилья определяются собственником  с учетом действующих норм  и правил, принятых в данном  городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может  представлять компания по управлению  недвижимостью;

- приобретение жилья в  большинстве случаев осуществляется  в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы  кредитования, в том числе ипотечные  кредиты под залог недвижимости;

- уровень дохода большинства  населения позволяет полностью  оплачивать наем жилья или  содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос  на строительство и выплачивать  соответствующие проценты;

- строительство и сдача  внаем жилья является прибыльной  коммерческой сферой и потому  привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований и малых городов необходимы следующие условия:

- наличие развитого рынка  жилья и подрядных работ;

- достаточно высокий уровень  жизни большинства населения;

- устойчивое и надежное  действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и  страхования;

- развитая правовая основа  рыночных механизмов;

- политическая, социальная  и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия в нашей стране пока находятся на стадии формирования, и потому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условий и тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

 

Заключение

Таким образом, муниципальная жилищная политика реализуется по следующим направлениям: а) содействие новому строительству. Сюда также относится строительство жилья для сдачи его в аренду, стимулируемое государством в целях выравнивания региональных и структурных различий в обеспечении жильем и целевого пополнения жилищного фонда. Содействие жилищному строительству может осуществляться как прямо (через выделение соответствующих ассигнований), так и косвенно (например, через налоговые льготы застройщикам). При этом важным элементом является поддержка индивидуальных застройщиков; б) политика в отношении имеющегося жилищного фонда. Сюда относятся ограничение роста квартплаты, затруднение расторжения существующих договоров об аренде жилья, защита прав квартиросъемщиков, запрет отчуждения квартир под офисы, введение штрафов в отношении квартиросъемщиков, которые без должных оснований используют принадлежащий общинам жилой фонд для малоимущих, содействие модернизации жилого фонда, мероприятия по реставрации и развитию города;    в) муниципальное пособие для покрытия расходов на наем жилья. Оно является основным элементом системы поддержки малоимущих квартиросъемщиков и позволяет им арендовать помещения у домовладельцев.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1.Артемьева Г.В. Состояние жилищного фонда и проблемы оздоровления предприятий ЖКХ [Текст] / Г.В. Артемьева // ЖКХ. - 2010. - № 3. - с. 18-24.

2.Гуторова А.Л. Система государственного управления. В 5 кн. Кн. 2. Государство и политика.- М.: ГУУ, 2012..Зотов В.Б. Территориальное управление: методология, теория, практика. М.:ИНФОРМ, 2009.

3.Зотов В.Б. Система муниципального управления. СПб.: Лидер, 2011.

4. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 14.12.2010 г. № 328-ФЗ) // СПС «Консультант Плюс»

5.Тихонова Н.Е. Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России / Н.Е. Тихонова // Социологические исследования. - 2010. - № 1. - с. 71-81

6. http://vasilievaa.narod.ru/mu/term_mu/tm_m.htm