Залог недвижимого имущества

Новый залогодатель может  быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с  залогодержателем.

5. При отчуждении имущества,  заложенного по договору об  ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества  недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе  обратить взыскание на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, для удовлетворения за  счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, обобщая  вышесказанное, нужно остановиться на следующем.

После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными  правами и обязанностями.

Залогодатель (должник  по кредитному договору) обязан:

а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);

б) уведомлять залогодержателя  о возникновении угрозы утраты или  повреждения заложенного имущества;

в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества  сообщать каждому последующему залогодержателю  сведения обо всех предшествующих залогах  данного имущества, в противном  случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям²⁰.

Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права:

а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);

б) для дальнейшего  отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

в) завещать заложенное имущество;

г) прекратить обращение  взыскания на предмет залога и  его дальнейшую реализацию путем  исполнения обеспеченного залогом  обязательства;

д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут)²¹.

Правда, некоторые права  из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует  закон.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:

1. Передать свои права  другому лицу:

а) по договору об ипотеке;

б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Требовать от залогодателя  принятия мер, необходимых для  сохранения предмета залога.

3. Потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом  обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем  правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель  не отвечает.

4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем  правил о последующем залоге;

б) невыполнения залогодателем  своих обязанностей;

в) нарушения залогодателем  правил о распоряжении заложенным имуществом.

Таким образом, действия заемщика регламентированы законом  и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и  обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.

Если прибавить к  этому еще и высокие процентные ставки, немалый размер предварительного взноса, а также национальные традиции по отношению к жизни "в долг", то становится понятно, почему достаточно долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны.

До недавней поры те жесткие  условия кредитования, которые установлены  банками, они объясняли высокими рисками возможных потерь или невозврата кредитов. Ныне становится понятно, что страхи в некотором смысле были преувеличены. И теперь рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предложениями взять, наконец, кредит и разрешить тем самым все свои проблемы²².

Как результат, ситуация для клиента системы ипотечного кредитования становится пусть ненамного, но более благоприятной.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Перспективы развития системы ипотеки в России

Основная функция государства  в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков²³.

Учитывая, что система  ипотечного кредитования находится  в стадии становления, государство  может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть  рисков. С этой целью необходимо предпринимать определенные меры, в том числе:

1. совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
2. регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
3. создавать благоприятную налоговую среду для ипотечного кредитования граждан;
4. организовывать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов²⁴.

С целью совершенствования  действующего законодательства, в том  числе по процедуре оформления ипотечного кредита, сокращения количества и стоимости сопутствующих процедур и снижения различных рисков, как уже отмечалось раннее, на протяжении всего две тысячи четвертого года велась активная работа по принятию пакета законопроектов, в той или иной мере затрагивающих интересы участников ипотечного рынка.

У кредитования под залог  недвижимости в России большие перспективы.

Во-первых, в России в  результате приватизации жилья появился большой слой собственников жилья. Зачастую это единственное их имущество, которое может служить обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита, выданного на покупку другого жилья.

Во-вторых, недвижимость - это практически единственное, что могут предложить лица, занимающиеся сельским хозяйством, для получения  кредита на хозяйственные нужды, что связано с сезонным характером производства в этой сфере.

В-третьих, ввиду того что России пока не грозит ситуация "перенасыщения" рынка недвижимости и, как следствие этого, риски  падения ставок по ипотечным кредитам невелики, ситуация для развития ипотечного кредитования весьма благоприятна для рынка капиталов. Кроме того, доступность ипотечных кредитов оказывает большое влияние на рост стоимости жилой (более чем любой иной) недвижимости за счет повышения платежеспособного спроса²⁵.

Чтобы ипотечные кредиты  были более доступны и ипотечное кредитование приобрело массовый характер, необходима организация системы рефинансирования ипотечных кредитов. Как постройка железных дорог была осуществлена "в один миг" при помощи аккумуляции средств акционерными обществами, так и решение проблем финансирования недвижимости, в частности жилищной сферы, может быть эффективно и достаточно быстро осуществлено при создании вторичного рынка ипотечного кредитования. В связи с этим одной из первоочередных задач является разработка и принятие законодательства, которое бы должным образом регулировало эти отношения.

Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему  развитию системы ипотечного жилищного  кредитования являются:

1) создание действенных  механизмов взаимодействия всех  участников рынка жилья и ипотечного кредитования (как это предлагается авторами московской концепции) путем объединения в рамках некоммерческой организации;

2) реализация бюджетной  политики, направленной на стимулирование  активности всех участников рынка  жилищного ипотечного кредитования;

3) совершенствование  правовой и нормативной базы  на городском уровне и оказание  поддержки, а в необходимых  случаях - выдвижение собственной  инициативы совершенствования правовой  и нормативной базы федерального  уровня;

4)создание механизмов  взаимодействия городской системы ипотечного кредитования с ипотечными системами Московской области и других регионов, разработка совместных программ;

5) подготовка специалистов  в области развития жилищной  ипотеки²⁶.

 

Заключение

Произошедшие за последние  годы кардинальные изменения в экономической и социальной ситуации в России, вызвали резкие изменения источников финансирования жилья. Острейшая потребность в жилье широкого круга людей, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития жилищного сектора достаточно убедительно показывают, что без задействования гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению таких потребностей в России уже не обойтись.

В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере.

Ипотека как обеспечительный  институт — это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке — закладной, представляющей ценную бумагу.

Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может  быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе  Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда самим Кодексом или Законом об Ипотеке не предусмотрено иное.

Существенными условиями  договора об ипотеке являются:

• предмет договора;

• его оценка;

• обеспечиваемое обязательство;

• размер и срок исполнения обязательства.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование и его составная часть ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. К сдерживающим факторам, в том числе, можно отнести отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка.